На вашите въпроси отговаря

Въпрос:

За представляване и за взимане на решения на Общо събрание може ли да бъде упълномощен, включително с нотариално пълномощно, който и да било, но не съсобственик в една етажна собственост?

Пламен Велинов, София

Отговор:

Изборът на пълномощник за участие (което включва гласуване) в общото събрание на етажната собственик е оставен изцяло на преценката на собственика на самостоятелен обект в сградата. Не съществува законово ограничение задължително упълномощеното лице да бъде собственик в същата сграда. Когато определеният пълномощник няма такова качество, необходимо ще е представянето на пълномощно с нотариално заверен подпис на упълномощителя. Такова може да бъде дадено както за участие в общо събрание на определена дата, за определен срок или безсрочно, като във всички случаи титулярът на правата /собственикът на съответния обект/ ще може по своя преценка лично да ги упражни – т.е да участва на общото събрание, ако такава е неговата преценка или възможност.
Законът за управление на етажната собственост създава по- облекчен режим за упълномощаване за участие в общото събрание в определени случаи. Според чл. 14, ал. /1/, достатъчно е пълномощно в писмена форма – без нотариална заверка, когато упълномощеното лице е пълнолетен член на докакинството, лице, с което е в роднинска връзка или друг собственик на обект в същата сграда.
Важна е възможността упълномощаването да включва не само участие в общото събрание, но и покани и протоколи за неговата работа, която чл. 13, ал. 4 и чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС създават в случаите, когато собственика не обитава обекта си в етажната собственост.
 

------------------------------------------------------------

Въпрос:

Здравейте,

В сградата, където живея, един от собствениците е наркоман и пияница и непрекъснато създава проблеми на всички останали, които нямат спокойствие в собствените си домове. Заедно с това, от години не дава пари за общите разходи в блока. Има ли начин да бъде изгонен?

Елена Митева, Варна

Отговор:

Такава възможност се предвижда в чл. 11, ал. 1, т. „е” от ЗУЕС, който препраща към разпоредбите на чл. 45 от Закона за собствеността. Даденото правомощие на общото събрание да извади от сградата собственик или обитател за срок до три години, който не спазва правилата на вътрешния ред, се упражнява чрез вземане на решение. Кворумът за вземане на такова решение е 75% от гласовете на всички собственици, като необходимият кворум ще се изчисли чрез приспадане от 100% (колкото са общите части в една сграда) на квотите от идеалните части на провинилият се собственик, който няма право да участва в гласуването (правото на глас се определя според притежаваните от всеки собствеик идеални части от общите части на сградата според новото правило на чл. 17, ал. 1 от ЗУЕС). Важно е да се вземе предвид, че преди налагане на такава санкция е необходимо спазването на процедурата по констатиране на нарушенията и писмено предупреждение от страна на председателя на управителния съвет /управителя, след което нарушенията не са преустановени (законът изисква „систематически нарушения на правилника”). Това на практика означава, че колкото и дълго да са правени нарушения, при неспазена процедура изваждането на собственика ще бъде оспоримо по съдебен ред.
В писмото Ви се съдържа и втори въпрос. Заплащането на консумативни разноски в размер и срокове, определен от общото събрание, е задължение на всеки собственик (чл.6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС). При неизпълнение на това задължение председателят на управетлния съвет (управителят) може да пристъпи към принудително събиране на дължимите суми по реда на Гражданския процесуален кодекс (чл. 28, ал. 2 от ЗУЕС), като е възможно изпълнението да се насочи и върху обекта, собственост на длъжника.
 

--------------------------------------------------------

Въпрос:
 

Преди обсъждането на въпроса за евентуално изграждане на асансьор с предварително описани и специфицирани абсолютно всички технически параметри, време и срокове за изграждане, гаранционен и следгаранционен сервиз и други, трябва ли да бъде проведено предварително събрание на което да се основе Етажна собственост …. еди коя си? Не може да има събрание за асансьор, преди да има легитимен орган – Общо събрание или основано сдружение, което се препоръчва само и единствено, ако всички съсобственици без изключение искат да кандидатстват за кредит пред банка. Примерно за Енергийна ефективност – за цялостно саниране и рехабилитиране на сградата.

Мария Стоянова, Пловдив

Отговор:

Етажната собственост не се създава изрично с някакво решение на собствениците на отделни обекти. Тя възниква по силата на закона автоматически, без да са необходимо от каквито и да правни или фактически действия, с факта на придобиване на повече от два самостоятелни обекта в една сграда, които са собственост на различни лица, като от този режим са изключени сградите-близнак. В момента съществуват четири режима на управление на етажна собственост, но най-масовият случай е този на етажна собственост в сгради с повече от три самостоятелни обекта с различни собственици, за които е приложим Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
Управлението на етажната собственост става с общо събрание на собствениците и като алтернатива – чрез сдружение на собствениците, което се регистрира в съответната община като юридическо лице. Последното е нова форма за управление и вероятно няма да намира широко приложение. Общото събрание съгласно чл. 11, ал. /1/, т.т. 8 и 10 взема решения за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и др. дейности в общите части на сградата. Очевидно изграждането на асансьор, когато такъв не е бил предвиден по архитектурния план на сградата, не може да се разглежда като необходим ремонт по смисъла на §1, т. 7 от ДР на ЗУЕС, още по-малко – като неотложен ремонт (§1, т. 8 от ДР на ЗУЕС). След като се вземе решение за изграждане на асансьор, общото събрание следва да възложи управителния съвет (управителя) да извърши необходимите проучвания и да включи тази точка в годишния план- чл. 23, ал. /1/, т. 4 от ЗУЕС. След одобряването му от общото събрание взетите решения ще имат задължителна сила за собствениците на отделни обекти.

За допълнителни уточнения и котсултации 0887-42-27-14 и

www.biserkamarinova.com