Дали, кога, на каква цена - вечните въпроси на пазара на недвижими имоти

Как да намерят място на
пазара купувачите

Недвижимата собственост винаги е привличала
и плюсовете на инвестиция в нея са известни.
Недвижимите имоти имат дълга потребителна стойност - земята не се изхабява, а животът на сградите понякога е над 100 години. Това позволява вложените средства да се изплатят от дохода или
да се спестят от плащане на разходи при ползване под наем на други обекти, ако не са собствени. Така дори и купена на кредит, след известно време собствеността остава сигурна и доходоносна инвестиция.
Всеки собственик се чувства спокоен да получава наем или аренда от имота си. Вложението в недвижима собственост е печеливша инвестиция. Стойността на имотите се повишава в резултат на инфлацията и не се обезценява вследствие потреблението й.
Недвижимите имоти могат да повишават стойността си заради подобрения. Пример за това е закупуването на земеделска земя и преобразуването й в урегулиран поземлен имот. Подобренията могат да бъдат и чрез реновиране и ремонтиране на постройката, както и чрез получаване на разрешение за извършване на търговска дейност в обекта. Повишаването на стойността на недвижимото имущество може да се използва като основание за повишаване капитала на едно търговско дружество.
Веднъж придобит, един имот може да служи като гаранция при финансиране за получаване на кредити.
Съществуват и някои данъчни облекчения: при получаване на доход от наем от физическо лице и като амортизационни отчисления за имот на търговец или друго юридическо лице.
Минуси при инвестицията в имот
Самата инвестиция има твърде висока стойност. Тя изисква наистина значителен капитал, независимо дали е собствен или заемен.
Трябва да се отчитат също и вероятна несигурност, и променливост на доходите. Приходите от имота могат да не растат според очакванията или да не са постоянни. Влияние на пазара на наемите оказва и пазарът на покупко-продажбите на имоти -
ръстът на новото строителство и облекченията при получаване на кредити водят до понижаване на наемните цени.
Не забравяйте за разходите по имота - поддръжка, данъци, грижа за управление на имота.
Един от най-съществените недостатъци е нейната ниска ликвидност. Освен ако не искате “да подарите” имота си, всяка продажба изисква време. Ценообразуването при ликвидация на инвестицията се влияе от много външни фактори. Затова няма да можете да мотивирате цената си пред следващия купувач с това колко пари сте вложили в имота.

Правилното решение
Преди да инвестирате в имот направете анализ на конюнктурното пазарно търсене и предлагане. Така ще се ориентирате, дали моментът е добър за покупка на недвижима собственост. Чрез степенуване на приоритетните критерии - цена, местонахождение
и големина на имота, ще се доближите максимално
до целта.

От какво се влияят цените на недвижимите имоти?
На пазара действат множество обективни фактори, които имат постоянен характер. За основни обаче може да се смятат два - местоположение и инфраструктура.
На цените на имотите влияят и относително постоянни фактори (данъци, наеми, консумативни и експлоатационни разходи). Конкретните градоустройствени и технико-икономически характеристики на недвижимия имот също имат важно значение. Те са чувствителни и към елементите, подобряващи експлоатацията и функционалността (ТЕЦ, газификация, охрана и др.).
Важни за цената на постройките са още видът на строителството и на използваните строителни конструкции и материали, както и комуникационните връзки.
Ако сравните характеристиките на престижните райони в дадено населено място, ще установите, че те си приличат, защото в тях има:

1. добре изграден и поддържан сграден фонд;
2. добре изградена и функционираща инфраструктура;
3. добри комуникации до административния
   център;
4. отдалеченост от промишлената зона;
5. благоприятна екологична среда;
6. добра социална среда.
   

Но дори когато са разположени в едно населено място, в един район, или даже на една улица, няма два идентични имота. Това се отнася и за изградени обекти в жилищно строителство в етажна собственост, където още в началото има разлика в етажността, панорамата, съседите.

Кога продавачите няма да подарят имота си?
При доказаните предимства на притежаването на недвижимо имущество, основният въпрос е: “Необходимо ли е да продавам?”
Преди да предложите имота си за продажба, изяснете си необходимо ли е да продавате. Ако не знаете какво ще правите с парите от продажбата, по-добре е да не продавате - имотът винаги ще има стойност.
Продавайте, само ако няма друг начин да постигнете целите си!
Не продавайте, ако не знаете какво ще правите с парите!
Определете момента за офериране при завишено търсене на имоти.
Тези въпроси трябва да си задавате винаги преди да излезете на пазара като продавач, извън случаите на жизнена необходимост от средства или желание за осъществяване на лични проекти - намерения, които не са бизнес начинания. Ако имате намерение да купите друг имот или пренасочване на освободения капитал в някакъв бизнес, направете анализ на нормата на приходите, като вземете предвид разходите (за осъществяване на сделката, за данъчно облагане и др.).

Отчитайте фактора “време” - ако искате да инвестирате в друг имот, за проучване и сключване на сделка ще е необходим някакъв период от време, а дотогава не получавате доход от имота. Възможни са и промени в ценовия диапазон на предлагането като резултат от различни пазарни фактори, така че на практика да купите при по-високи цени, отколкото сте смятали при продажбата на своя имот.

Във всеки случай е необходимо да определите вашата пазарна стратегия като продавач - това ще даде възможност да формулирате офертната си цена и да предприемете конкретни действия по подготовка за продажба.

Възможни са две пазарни позиции:

1. Офериране на имота с цел бързо получаване на пари.
   Естествено е при спешна нужда от пари да се слезе под средните пазарни цени. Но един подготвен брокер може да открие преимуществата и уникалните качества на вашия имот и да защити цена над минималните на пазара, като го направи конкурентен при сравнителен анализ.
   
2. Офериране на имота с цел максимална печалба.
   След като инвестицията в недвижима собственост повишава стойността си с времето поради инфлацията, добре е за тези, които са купили имота със спекулативна цел, да изчакат известен период преди продажбата му. Но кога е настъпил точният момент за ликвидиране на инвестицията? Пазарът на имоти не е много динамичен и това дава възможност да се следят тенденциите му. Така повишеният интерес към ново строителство доведе до огромен ръст в продажбите и мотивира голям брой инвеститори да се насочат към строителния бранш. Повишеното предлагане обаче, както и ограниченията при отпускане на кредити, ще доведат до забавяне на реализацията на обектите в строеж. От друга страна, инвеститорите, които са купили имот с цел спекулативна препродажба, трябва да преценят не е ли вече време да се насочат парите към други, подценени за момента имоти в други райони, или в друг бизнес. Защото ако не уловите накъде върви кривата на цените, може да се окаже, че при вторичната продажба не може дори да възстановите направените разходи като покупна цена, подобрения и разноски по сделките.
   

Като се има предвид сериозността на едно такова решение, необходимо е да отчетете всички
страни и последици от него преди офериране на пазара
Ако все пак сте взели решение, добре е да направите подготовка на имота за продажба, за да получите максимална цена за него.
Преценете дали и доколко е уместно да се прави ремонт. Като цяло се смята, че е достатъчен само “козметичен” ремонт, при който се освежават стените и настилките. Основният ремонт изисква сериозна инвестиция, която обикновено не се отразява достатъчно като повишение на продажната цена.
Помислете и за отношенията с наемателите на имота. Продажбата на неопразнен имот с наематели винаги рязко отблъсква купувачите. От друга страна, има немалко случаи, когато инвеститори на големи обекти (офис сграда, хотел и др.) поставят изискване да има осигурени сключени дългосрочни надеждни платежоспособни наематели, които да гарантират постоянна доходност от имота до настъпване на подходящ момент за ликвидация на инвестицията.

За контакти:
“Лега Реал” ЕООД
Агенция за сделки с недвижими имоти и правно консултиране, София, бул. ”Македония” 27, ет. 4, ап. 13
тел.: 02/951 67 28, 852 66 70, 0887/422 714
e-mail: legareal@abv.bg, www.legareal.com