Дружествата със специална инвестиционна цел - алтернатива за инвестиция в имоти

Недвижимата собственост винаги е била синоним на стабилност и сигурност. В България да имаш собствено жилище е нещо, към което се стремят всички - около 50% от населението притежава недвижима собственост, което е много висок процент в сравнение със страните от ЕС.
Но много от купувачите на имоти в България не се интересуват само от тяхната потребителна стойност (като обекти за обитаване и ползване),
а от възможността да гарантират парите си, като търсят възможност да ги увеличат в бъдеще на основата на направената покупка.
Най-масово капитал се влага в покупка на конкретен имот, като се разчита, че неговата цена в бъдеще ще расте. Това обаче е свързано с някои неудобства и рискове:

1. необходимост от значителен финансов ресурс;
   
2. разходи по сделките за покупка и продажба на имота;
   
3. разходи по поддръжката, управлението на собствеността;
   
4. данъчни задължения, свързани с имота.

Много съществен момент е рискът от неправилна преценка при избора на имот. Изключително важно е, когато се придобива недвижима собственост, особено с цел инвестиция, да се анализират в тяхното взаимодействие и тенденции цялата богата гама от фактори, които оказват влияние на пазара на имоти.
Обикновено за основен критерий се приема местоположението. Но то понякога се влияе от модни тенденции или съществуващи за момента ниски цени, така че инвеститори, които очакват непрекъснат ръст на печалбата, при това в същите темпове, могат да се окажат измамени от собствените си предвиждания. Пример за това са както някои селски имоти, неотговарящи на съпътстващите изисквания за инфраструктура, така и прекомерно застроените крайбрежни ивици.
Определен тип имоти, спрямо които има само моментен превес на търсенето, в бъдеще могат
да се окажат надценени като очаквания на купувача. Някои анализатори допускат, че

огромният ръст на новото строителство няма да намери необходимите платежоспособни купувачи и това може да доведе до застой в продажните цени

Наистина ли е по силите на всеки, независимо от подготовката му, да направи верен анализ и да вземе своевременно правилните решения?
Има ли някаква възможност друг да прави това вместо вас и как да вкусим от “кацата с мед” на печалбата от инвестиции в имоти, ако нямаме достатъчно пари за покупка? Отговорът отдавна е намерен, но в България доскоро за това не се коментираше.

Появата на дружества със специална инвестиционна цел изисква развит пазар на недвижими имоти, който да се регулира от достатъчен обем свободно търсене и предлагане, информационна среда за движението на цените и условия за вторичен пазар на имоти

Тези условия, наред с добрите и стабилни макроикономически показатели и ориентирането на страната към ЕС, заедно със създадената нормативна уредба и работещата вече реално фондова борса, направиха инвестиционните дружества реалност.
Не е лесно след твърде неприятния опит на много хора в България, свързан с хиперинфлация, финансови пирамиди и крах на банки, да се повярва на нещо, което е ново и непознато. Това, което трябва да успокои българския участник в такива дружества, е достатъчно силните законово определени гаранции и контрол в дейността им.

Специален закон има за цел, създаване на условия за развитие на инвестиране

чрез секюритизация на недвижими имоти (материализиране на вещни права или права върху парични вземания в ценни книжа и публичното им предлагане), както и да осигури защита на интересите на инвеститорите в дружествата със специална инвестиционна цел.
Тези дружества задължително се регистрират като акционерни, при това се изисква капитал от 500 000 лева.
Емитираните акции се предлагат на борсата и притежаването им носи две основни права:

1. участие на акционера в собствеността върху активите на дружеството;
   
2. дял на акционера от печалбата му.
   

Реално цената на една акция се определя от тези два основни фактора - какво притежава инвестиционното дружество
и колко печелившо работи то.
Стремежът към по-висока доходност се свързва с повишен риск, затова нормативно са въведени ограничения срещу загубите на участниците в дружествата със специална инвестиционна цел.
Сделките, които те могат да сключват, са ограничени предимно до покупка на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им, или покупко-продажба на вземания.
Имотите, в които се инвестира, задължително трябва да са на територията на България, да не са предмет на правен спор
и подлежат на пазарна оценка от лицензирани оценители.
Дружествата със специална инвестиционна цел се лицензират и контролират пряко от Комисията за финансов надзор. Притежаваните от дружеството със специална инвестиционна цел недвижими имоти или вземания се оценяват в края
на всяка финансова година или при настъпване на промяна с повече от 5 на сто в индекса на цените на недвижимите имоти или в индекса на инфлация, определен от Националния статистически институт. Има забрана дружество със специална инвестиционна цел да обезпечава чужди задължения или да предоставя заеми.
Що се отнася до печалбата, нормативно е определено, че минимум 90% от нея подлежи на разпределение като дивидент между акционерите.

Самото изплащане на дивидентите също е фиксирано като срок - месеца от края на съответната финансова година. Особено привлекателно е, че тези дружества са освободени от корпоративен данък печалба, което прави по-голяма “баницата” за разпределение.
Предимствата на дружествата със специална инвестиционна цел са добре познати и се използват най-често от институционални инвеститори (банки, застрахователни дружества, пенсионни фондове и др.).

Дават ли дружествата възможности за обикновения акционер, който търси алтернатива на покупката
на конкретен имот?

Да, защото с малък ресурс и без големи познания, той може да участва косвено в собствеността на различни имоти, като по този начин се създава диверсификация на риска и се използват различни възможности за печалба от участие в различни проекти.
Нещо повече: у нас вече работят 14 такива дружества, които имат своята специализация в различни сектори на пазара за недвижими имоти и дават възможности за реален избор на инвеститора (“Адванс Терафонд”, “Актив Пропъртис”, “Бенчмарк Фонд Имоти”, “Елана фонд за земеделска земя”, “И Ар Джи Капитал-1”,
“И Ар Джи Капитал-2”, “Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт”, “Колос-1”, “Куантум Дивелопмънтс”, “Парк”, “Прайм Пропърти БГ”, “Фонд за Недвижими Имоти - България”, “Булленд инвестмънтс”, “Феър Плей Пропъртис”).
“Бенчмарк Фонд Имоти”, “Прайм Пропърти БГ”, “И Ар Джи Капитал-1”, “И Ар Джи Капитал-2” са вложили сериозни капитали в имоти, предназначени за бизнес (офиси и търговски площи), докато Адванс Терафонд” и “Фонд за Недвижими Имоти - България”
инвестират предимно в земя (земеделска и терени за строителство).
Други, като “Колос - 1” и “Парк” имат амбициозни проекти, свързани със строителство в София и страната. Повече информация може да се намери в сайтовете www.invest.start.bg , www.fsc.bg и www.bse-sofi.bg.
Някои ще кажат, че е прекалено хубаво, за да е истина, и ще попитат къде е “капанът”.
Неправилно би било да се смята, че участието в дружества със специална инвестиционна цел винаги ще отговори на очакванията на акционерите в него. Никое законодателство не може да ни предпази от субективния фактор - лошия мениджмънт на дружеството.
Преди всичко е добре да се отчита, че не е реално печалба да има веднага след създаване на дружеството. Напротив, след стартирането си то започва да “харчи”, т.е. да инвестира парите на акционерите си. Тъй като обикновено става въпрос за дългосрочни вложения, те ще дадат своя прираст след няколко години (5 до 10). Така че, ако искате бързи пари, не купувайте акции от този тип.
Не е маловажно също, че когато решите да продадете акциите си, може или пазарът на недвижими имоти, или пазарът на акции да е в застой (ниска ликвидност) или с ниски цени - малка печалба или дори загуба за инвеститора.

Aко искате в дългосрочен план да получите добра доходност и може да избирате момента да продадете акциите си, обърнете внимание на тази алтернатива
Защото докато пиковите цени на недвижима собственост у нас се приближават с очакваното присъединяване към ЕС, все още малко популярните дружества със специална инвестиционна цел крият недооценени възможности. Както каза
проф. Нанси Уигинс на организиран от FIABCI семинар за недвижими имоти в София: “Инвестирайте, когато стрелката на часовника
е между 12 и 3 часа, и продавайте преди 12 часа.”

За контакти:
“Лега Реал” ЕООД
Агенция за сделки с недвижими имоти и правно
консултиране, София, бул. ”Македония” 27, ет. 4, ап. 13
тел.: 02/9516728, 8526670, 0887 422 714
e-mail: legareal@abv.bg, www.legareal.com