|
|
 |
 |
 |
16 Юни 2009
Ексклузивни оферти за имоти заливат пазара
Колкото и странно да звучи, налице е увеличено търсене на луксозни имоти под наем от мениджъри на международни компании с офиси в България. Може би кризата ще постави основите на стабилен пазар на луксозни имоти у нас.
Цените на база реално сключени сделки се понижиха от началото на годината с между 10 и 40% в зависимост от типа и качествата на имота, както и неговото местоположение. Единствено гъвкавите продавачи в преговорите с купувачите успяват да продадат имотите си. В момента предлагането е изключително богато и разнообразно - от апартаменти в големите градове, офис и търговски площи, ваканционни имоти и селски имоти. Никога досега не е имало такова разнообразие от качествени и атрактивни оферти, много от които за пръв път се появиха на пазара след март 2009 г.
Пазарът се реализира предимно от купувачи с налични парични средства, които търсят изгодни сделки
Средните цени на сделките в големите градове и курортите не се различават много спрямо сделките от миналата година, но за тези суми купувачите придобиват далеч по-атрактивни и ценни имоти, които не са и помисляли, че ще могат да купят на такива цени през 2008 г.
Броят на сделките за покупко-продажба на имоти е спаднал спрямо същия период от началото на миналата година, като особено много това се усеща при ваканционните имоти и при покупките “на зелено”. Търсенето на имоти в строеж е силно ограничено в сравнение с миналата година, тъй като носи със себе си по-голям риск. Същевременно обаче, строителите са едни от най-гъвкавите играчи на пазара, които реагираха на промяната в пазарните тенденции и намалиха цените и предложиха гъвкави схеми за продажба на изплащане.
От март се забелязва известно оживление и от страна на купувачите, и от страна на продавачите, които вече напълно осъзнават, че трудно могат да продават имоти на цени от лятото и есента на миналата година. За съжаление промяната на пазара настъпи светкавично и е нормално продавачите да не могат да се пренастроят толкова бързо.
Пазарът на имоти беше може би най-бързо засегнат от финансовата криза, като първи индикации за това имаше още през пролетта на 2008 г., но тогава прекаленият оптимизъм, който беше обхванал играчите на пазара, не им позволи да направят трезва преценка за това, което ни чака. От октомври 2008 г. започна светкавична промяна - точно тогава кризата удари България с пълна сила.
А 2009 г. започнахме в съвсем нови условия - ограничено банково финансиране, все още високи цени на имотите, по-малко покупко-продажби и изтегляне на купувачите. Сделките се случваха много по-трудно, не можеше да се прогнозира активността на пазара, а продавачи и купувачи се превърнаха в наематели и наемодатели, които изчакват да видят какво ще се случи.
От месец насам вече може да се каже, че има пазар, в много по-свит вариант в сравнение с миналите години
Пазарът изцяло се диктува от купувачи с налични парични средства, които договарят намаление в цените, а продавачите стават все по-склонни да дават отстъпки.
За купувачите това е един голям шанс за придобиване на имот, който досега не са имали възможност да купят със спестените пари, а в същото време имат достатъчно време и разнообразни оферти,
за да вземат най-доброто решение.
Умните и находчиви продавачи, успяха да реализират сделки още в началото на годината, придобиха паричен ресурс и сега спокойно го инвестират на вече по-ниски ценови нива и в по-добри имоти,
от тези, които са притежавали.
30% от сделките на нашата фирма на чуждестранния пазар продължават да се сключват с британски граждани - предимно покупки на евтини селски имоти. През последния месец британските купувачи се активизираха, тъй като се забелязват първи признаци за подобрение на икономическата обстановка във Великобритания. Останалите 70% от чуждестранните клиенти имат разнообразни националности: руснаци, гърци, холандци, немци, турци, поляци, румънци, норвежци и др. Руските клиенти са разпределили равномерно интереса си към Банско и морските курорти, като през последните два месеца се забелязва активизация
от тяхна страна.
Налице е тенденцията руски клиенти да търсят изгодни сделки и ниски цени, като част от тях купуват с чисто инвестиционен интерес
През летния сезон очакваме активизиране на пазара на ваканционни имоти в и около морските курорти. Този интерес ще бъде отново доминиран от чуждестранни купувачи, но вече има търсене и от страна на български клиенти. Традиционно интересът на българските клиенти към покупки на имоти затихва през първите летни месеци и се увеличава от края на август. Тази година обаче, няма нищо общо като пазарни тенденции с предходните години и трудно можем да предскажем с точност динамиката на пазара.
Не очакваме голяма промяна до есента, когато пазарът или ще се активизира, или съвсем ще замре до края на годината
Това зависи от развитието на кризата и степента на засягане на различните икономически отрасли в страната, както и от достъпа до банково кредитиране. За момента сме по-скоро оптимисти и се надяваме, че пазарът ще се оживи през есента, тъй като има сигнали за подобряване на икономичес-ката обстановка по света, а това ще се прояви в България с няколко месеца закъснение.
Лошото е, че има чисто административни спънки пред развитието на пазара, които не са свързани с кризата. Например възможното увеличение на нотариалните такси, което може да повлияе зле
на пазара в този тежък момент.
Друг момент е забраната за притежаване на земя в България от чужденци - това е голяма бариера, особено за граждани от държави, които са по-предпазливи и нямат голям опит в покупките на имоти в България. Да не говорим, че регистрацията на фирма е голямо усложнение от гледна точка на нейната поддръжка, пререгистрация и т.н. Може би е време да се премахне това ограничение поне за граждани на ЕС и поне за регулирани парцели и имоти, които включват и земя - къщи, апартаменти с иделани части от земята. Това със сигурност би повлияло добре на ръста на покупките на имоти от чужденци, особено при настоящите ниски цени.
В кризисни моменти компаниите с по-малък пазарен дял имат шанс да догонят лидерите и да заемат челни позиции, тъй като кризите обикновено водят до промяна на конюнктурата на пазарите
Дали това ще се случи е въпрос на разумно и иновативно управление, съсредоточеност в целите на компанията и мобилизиране на екипите и тяхната ефективност. Вече се говори, че много малки агенции са принудени да затварят, но това са по-скоро играчи, които не оказват сериозно влияние на пазара като присъствие и налагане на пазарни тенденции и добри практики. Тяхната поява е резултат на прекомерната активност на имотния пазар, на който бяха стъпили много разнородни компании, непрофесионалните от които е нормално да отпаднат в момент на спад. Това е нормален пазарен механизъм, който ще има положителен ефект върху имиджа на компаниите, които са стабилни и които ще продължат да осъществяват дейност, дори и по време на криза.
Съветите на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС към купувачите на недвижими имоти в България по време на криза 2. Изберете правилния момент. Падането на цените не става за една нощ. Това е процес, който протича обикновено няколко месеца. Купувайте, когато цените са достигнали дъното. Трудно е да се определи къде точно е дъното, затова се обърнете за съвет към вашия доказан консултант по недвижими имоти. 3. Преценете силите си. Когато цените паднат, ще се почувствате много по-богат с парите, с които разполагате. Ще видите, че сега можете да купите с разполагаемия си бюджет много по-голямо жилище. Все пак, не се надскачайте, а преценете добре възможностите си. Не забравяйте, че собствеността върху имот означава немалки постоянни разходи за поддръжка и данъци. 4. Купувайте качествени имоти. Не се подлъгвайте по ниските цени на определени имоти. Гледайте какво купувате. При криза най-бързо и най-много падат некачествените имоти и тези с лошо местоположение. Похарчете повече, но изберете качеството. 5. Купувайте имоти, оферирани под пазарната цена. По време на криза е трудно да се определи каква точно е пазарната цена. Все пак, макар и по-рядко, при достатъчно търсене или добър късмет можете да намерите имоти, оферирани за продажба на цени по-ниски от подобни конкурентни оферти. Причините за това може да са различни - например спешна нужда от пари, желание за бърза продажба, подценяване на пазара и др. Опитайте се да идентифицирате такива имоти и ако са качествени, тогава купувайте именно тях, защото инвестицията е максимално добра. 6. Имате ли нужда от този имот? Ако сте изпечен спекулант в недвижимите имоти, тогава игнорирайте този съвет. По време на криза на пазара на имоти твърде често съществува криза и при много други отрасли в икономиката. Бъдещето е несигурно. Ето защо, вземете решение да купувате, само ако наистина имате нужда от този имот и само ако наистина можете да си го позволите. 7. Ограничен избор от имоти. Имайте предвид, че по време на криза много продавачи изтеглят офертите си от пазара и решават да изчакат по-добри времена за продажба. Особено често това се случва с качествени и луксозни имоти. Ето защо, по време на криза изборът на оферти за продажба е ограничен. 8. Луксозните имоти по време на криза. По правило цените им не падат или най-малко усещат сътресения на пазара. Рядко излизат под пазарна цена дори по време на криза. Все пак, ако имате късмет, може да се сдобиете с такъв имот на добра цена. 9. Покупка “на зелено” по време на криза. Твърде вероятно е най-добрите офертни цени, които срещнете по време на криза, да са за имоти в строеж. Рискът при покупка на строящи се имоти е голям, тъй-като достъпът до кредитен ресурс е ограничен и е възможно строителният предприемач да не може да довърши сградата. Все пак, ако искате да се възползвате от ниските цени “на зелено”, проучете предприемача, направете безупречен договор и стартирайте с максимално ниска първоначална вноска. Поискайте да платите по-голямата част от цената накрая, при по-напреднал етап на строителството. 10. Договорете най-изгодната цена. Демонстрирайте на продавача, че сте сериозен купувач, харесвате имота и сте готови да платите за него, но не обявената цена, защото познавате добре имота и неговите характеристики. Преди да пристъпите към преговори, направете всичко възможно да проучите детайлно имота и неговата история. Опитайте се да разберете за някакви скрити отрицателни характеристики, които да използвате като оръжие при преговорите и убеждаването на продавача, че имотът заслужава по-ниска цена. Разберете от колко време имотът е офериран за продажба - колкото по-дълго е стоял на пазара, толкова по-склонен на отстъпки ще е продавачът. |
За контакти:
София, Бългериан Пропертис ООД
ул. Якубица 19
тел.: 02 868 11 88
