Финансови и данъчни отношения при сделки с имоти

При сделка с недвижим имот, осъществена чрез лизинг, e задължително да потърсите компетентно консултиране, тъй като има много важни детайли от финансова гледна точка, които ще определят как ще се отрази счетоводно сключеният договор.
Във всички случаи на сделки с имоти обаче, за да предвидите правилно какви печалби и загуби ще имате, при това в дългосрочен план и с оглед на бъдещи сделки с имоти, добре би било да се вземат предвид различни аспекти на финансовите и данъчни отношения както между страните, така и към бюджета.
Поради голямата стойност на сделките, важно е да се знае какви данъци и такси се дължат при покупко-продажба на недвижим имотМного често покупко-продажбата на имот се предхожда от предварителен договор по чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). При подписването му е обичайно купувачът да даде на продавача капаро (т.н. “задатък” по
чл. 93 от ЗЗД). Когато впоследствие се стигне до нотариална сделка, тази сума се приспада от цената. Ако от сделката се откаже купувача, той губи даденото капаро; когато продавачът се откаже - той дължи на другата страна капарото в двоен размер.
Получената сума като капаро при неосъществена сделка представлява облагаем доход по смисъла на чл. 10, т. 18 от ЗОДФЛ и следва да се включи в данъчната облагаема основа в края на календарната година (Писмо № МЛ-96-00-229 от 3.10.2000 г. относно реда за облагане на дохода от предварителен договор за продажба на недвижим имот на Главна данъчна дирекция).
Преди покупко-продажбата, трябва да се разисква

въпросът за разноските по сделката
Понякога продавачът казва, че иска да получи обявената цена “чисто”, т.е. извън нея са разноските по сделката и евентуално брокерската комисионна. Обичайна практика е, строителят да не плаща разноски при прехвърлянето на обект в ново строителство, а те да се поемат от купувача. В масовия случай обаче разноските се разпределят поравно между страните. Формално погледнато, това е в съответствие със закона - според чл.186 от ЗЗД при продажба
на недвижими имоти разноските се заплащат
от страните поравно.
Но има специален закон - този за местните данъци и такси, чл. 45, ал.1, от който местният данък се заплаща от приобретателя на имота.

Доход от продажба на имот
Когато продавачът е физическо лице или едноличен търговец, при продажна цена, която е по-висока от фактическата и актуализираната цена на придобиване на имота (има се предвид данъчната оценка), разликата влиза в данъчната основа съгласно чл. 24, ал. /1/ от Закона за облагане доходите на физическите лица (ЗОДФЛ). Продавачите обаче трябва да помислят, че при посочване на занижена цена в нотариалния акт се лишават от възможност да имат доказани законни доходи.
Има и изключения, в които не се облага доходът от разпоредителната сделка с имот, те са посочени в чл. 12, ал. /1/ от ЗОДФЛ:
Не подлежат на облагане
Доходите от продажба или замяна на:

1. апартамент, къща или вила, включително прилежащата земя, при условие, че са били основно жилище на продавача не по-малко от три години преди продажбата или замяната;
2. до два недвижими имота, които не са основно жилище на продавача, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако времето между придобиването и продажбата или замяната е повече от 5 години.

За продавача - юридическо лице полученият доход от продажба на имот над неговата придобивна стойност по правило влиза в годишната данъчна облагаема основа. При продажба на обекти в новостроящи се сгради най-изгодна от гледна точка на данъчното облагане и разноските по сделката е извършването й, когато сградата, съгласно строителните книжа, е изградена до етап “груб строеж” , т.е. преди да се получи Акт № 15 и разрешение за ползване. Получената цена от продажбата ще подлежи на облагане съгласно Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС). Важно е да се има предвид, че по силата на чл. 34. /3/ от ЗДДС не се счита за доставка, свързана със земя, съответно и не се облага с ДДС, прехвърлянето на собственост или други вещни права. Това открива съвсем законна възможност при сделка с недвижим имот от лице, регистрирано по ЗДДС, страните да уговорят по-висока цена на земята и незначителна (до размера на данъчната оценка) за постройката, респективно обекта в нея.

Съществува легален начин, при който
се задоволяват интересите
както на купувачите, така и на продавачите -
едните да имат документи за плащане, другите да намалят данъчното облагане на дохода. При него се използва облекчението по чл. 44, ал. /5/
от ЗМДТ: ”Не се облагат с данък имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи.” Така придобилите имота лица могат да го продадат по действителната му стойност без притеснения за данъка върху разликата между данъчната оценка и продажната цена поради приложението на чл. 12, ал. 2 от ЗОДФЛ - не се смята за доход полученото при продажба или замяна на имущество, придобито по наследство, завет, дарение и на реституирано имущество, както и наследствата и даренията.
Наемни отношения

Те също представляват интерес как ще се отразят на данъчните задължения.
Доходът от наем, който наемодателят - физическо лице или едноличен търговец получава, подлежи на данъчно облагане съгласно скалата по Закона за облагане доходите на физическите лица.
Когато даваният под наем обект е семейна общност, доходът следва да се раздели по една втора между съпрузите и се декларира от тях отделно.
В случай, че наемодателят е търговец - юридическо лице, доходът от наем формира печалбата му и подлежи на облагане съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане.
Следва да се има предвид, че не се облага доходът от отдаване под наем (аренда) на земеделска земя.
При договаряне на наемното отношение често наемодателят иска в договора да се посочва по-ниска наемна цена, за да не плаща данъци. Такъв наемодател е готов да издава разписка за сумата, посочена в договора, върху която ще бъде данъчно задължен, като останалата част от цената да се дава “на ръка”. Когато наемателят е търговец и са му необходими счетоводни документи за отчитане на разходи, това може да е конфликтна зона в преговорите. Но ако наемателят се съгласи на такова документно уреждане на нещата, има реален риск впоследствие той да откаже изплащането на разликата до действителната цена и наемодателят няма правно основание да си я търси. Пише ли се между страните допълнителна разписка за действително получаваната сума, утре тя може да се окаже платена без правно основание и би могла да се търси от наемателя, тъй като няма да е свързана с договорената наемна цена.

Разходи, свързани с наемното отношение
За наемателя - търговец наемът и консумативните разноски ще се отчитат като разходи. За последните ежемесечно се съставя протокол, в който се описват направените плащания. Ако наемателят желае да е регистриран по ЗДДС, за да приспада ДДС от фактурите, ще трябва да има открити на свое име партиди в снабдителните дружества. Същото се отнася и за разходите за телефон. Откриването на партиди е в интерес на наемодателя, защото задължено лице става наемателя, но тарифите за частни лица са по-ниски и това също е възможно да демотивира наемателя да открие партиди на свое име.
Когато наемодателят е физическо лице, от данъчната основа се приспадат признати присъщи разходи 20 на сто, които не подлежат на доказване със счетоводни документи. Наемодателят-търговец ще осчетоводява като разходи сумите, дадени за поддръжка и ремонт на имота.

Често при сключване на наемния договор се дискутира
кой заплаща разходите за дължими данъци и такси свързани с имота, докато трае наемното отношение.
Във връзка с това е добре да се знае, че данъчно задължени лица за данък върху недвижимите имоти са собствениците им, а когато има съсобственост - данъкът се разпределя пропорционално на квотите от нея между съсобствениците. При учредено вещно право на ползване данъчно задължен е ползвателят. Данъкът се заплаща независимо дали недвижимите имоти се използват или не. Данък върху имота се дължи от момента на придобиването му с документ за собственост (нотариален акт или друг), което обстоятелство следва да се декларира в съответната данъчна служба в двумесечен срок от придобиване на имота. За обектите, които се купуват в незавършен вид, данък се дължи от собственика от момента на приключване на строителството и издаване на разрешение за ползване; от тогава тече и двумесечният срок за деклариране на имота. При промяна на някое обстоятелство, което има значение за определяне на данъка, данъчно задължените лица уведомяват териториалната данъчна дирекция в същия срок. Подадената декларация от един съсобственик, съответно ползвател, ползва останалите съсобственици или ползватели. Не се облагат с данък земеделските земи и горите, с изключение на застроените земи - за действително застроената площ и прилежащия й терен. От данък бяха освободени собствениците на реституираните имоти, но собствениците им трябва да имат предвид, че ще изтече петгодишният период от влизане на закона в сила, през който това облекчение беше валидно.
Що се отнася до т.н. такса “ смет” - сметосъбиране и сметоизвозване, тя също се заплаща от собственика на имота, а при учредено вещно право на ползване - от ползвателя, според одобрените от общинския съвет разходи за съответната година.
Важно е да се има предвид, че няма законова пречка в наемния договор да се уговори поемането на дължимите суми за заплащане на данъка върху имота и такса “смет” да става за сметка на наемателя. По същия начин в наемния договор може да се включи задължение за застраховане на наетия обект, съответно на движимото имущество в него, когато той се предоставя с обзавеждане/оборудване. В такъв случай тези платени суми ще бъдат включени в заплащаните разноски, уговорени в наемния договор.

За контакти:
“Лега Реал” ЕООД
Агенция за сделки с недвижими имоти и правно консултиране, София, бул. ”Македония” 27, ет. 4, ап. 13
тел.: 02/951 67 28, 852 66 70, 0887/422 714
e-mail: legareal@abv.bg, www.legareal.com