Имотният пазар отбелязва лека стабилизация

През първото тримесечие на 2011 г. продължава започналата от средата на 2010 г. стабилизация на имотния пазар. Все още ръстът на обема продажби е по-скоро символичен – едва 3% спрямо първото тримесечие на 2010 г., но първият положителен знак идва от пазара в София, където продажбите на имоти са нараснали двойно спрямо същия период на миналата година по данни на BULGARIAN PROPERTIES.

Ето и някои фактори, които формират пазара. Забелязва се задържане на ценовите нива в София, достигнати през втората половина на 2010 г. В това време спадът в средните цени в Банско е с 10%, а в другите ски курорти дори повече, като дори на места има тотална липса на интерес за покупка на имоти в планинските ни курорти. Задържат се ценовите нива в района на южното Черноморие и ръст в броя на реализираните продажби спрямо миналата година за същия период, като основните купувачи, генериращи ръста са отново руснаци и рускоговорящи. Забелязва се частично завръщане на британските купувачи за евтини селски и ваканционни имоти. Спад има в продажбите на селски имоти, но при активизиране на продажбите на по-скъпи и пригодни за живеене къщи на село.

Продажбите в София

Изминалото първо тримесечие на 2011 г. беше успешно за продажбите на апартаменти в София. На фона на слаб ръст от 3% на броя на продажбите общо за цялата страна спрямо първото тримесечие на 2010 г., броят на сделките в София се увеличи двойно, коментират специалистите.

Активността продължава да бъде основно в ниския и високия сегмент на пазара, като продажбите са на цени до около 60 000 евро и над 150 000 евро. Най-евтиният продаден апартамент през изтеклото тримесечие е 27 000 евро, а най-скъпият – 325 000 евро. Цените на кв.м., на които се сключват сделки, варират между 500 и 1100 евро на кв.м., като средната цена на сключените в София сделки от началото на годината е 830 евро на кв.м. За сравнение, през последното тримесечие на 2010 г. измерените от BULGARIAN PROPERTIES средни цени на кв.м. бяха 930 евро, а през 1-вото тримесечие на 2010 – 1040 евро.

Т.е. има спад от 10% в средните цени на сключените сделки с апартаменти в София спрямо предходното тримесечие, но това се дължи основно на преобладаващите продажби в по-ниския ценови сегмент от началото на годината, докато през предходното тримесечие продажбите бяха основно във високия сегмент. Като цяло, средните цени се движеха между 840 и 870 евро на кв.м. през по-голямата част от 2010 г. и на база на тези стойности цените в София запазват стабилност.

Имотният пазар в гр. София играе водеща роля за определяне на пазарните тенденции в цялата страна, тъй като тук се реализират най-голям обем продажби на най-високи цени, а данните на НСИ от преброяването сочат, че това е и градът с най-много жители и най-голям прираст на населението през последните 10 години. Смятаме, че София ще продължи да приема вътрешни миграции усилено и през следващите години, защото тук перспективите за добре заплатена работа са значително по-добри от тези в другите населени места на страната. Този приток от население към столицата ще генерира търсене на имоти. Това ще бъде причина да се изчистят залежалите свободни имоти на пазара и в рамките на 2 години строителството на нови жилища в София да се активизира.

Ваканционни имоти

Ски курортите

Зимният сезон приключи и ето равносметката. За разлика от пазара в София, първото тримесечие на 2011 г. не беше успешно за имотния пазар в ски курортите. Основният сигнал, който пазарът даде този сезон е липсата на интерес и намаление в броя на продажбите с 50% през тази година спрямо същия период на миналата година. Всъщност, това беше най-слабият активен ски сезон за продажба на имоти в планинските ни курорти, откакто съществува този пазар.

Обикновено, с началото на ски сезона се засилва и интереса към покупка на имоти в ски курортите, като тази тенденция се запази дори и в периодите на най-голяма криза за пазара – зима 2008/2009 и 2009/2010 г. Този сезон обаче се забелязва голямо отдръпване от пазара в ски курортите и много малко реализирани продажби. Гърците, които миналата година започнаха да купуват имоти в Банско, се отдръпнаха тотално заради сериозната икономическа криза в тяхната страна. Руснаците, които се явяват основни купувачи на ваканционни имоти, проявяват слаб интерес към ски курортите, а англичаните, както е известно, все още липсват от пазара, макар че има тенденция на завръщане на интереса към най-евтините имоти (до 20 000 евро) и реализиране на продажби на британци през този сезон. Българите имат слаб интерес и така кръгът на потенциалните клиенти за покупка в Банско и ски курортите е много свит. Като цяло предлагането в ски курортите е нараснало двойно спрямо зимата на 2010 г. Това са предимно препродажби на напълно завършени и дори обзаведени апартаменти от чужденци – предимно британци и ирландци. Обявените от началото на годината офертни цени в Боровец са между 950 и 1600 евро на кв.м. В Пампорово офертните цени на новообявените за продажба имоти варират между 650 и 1200 евро на кв.м.. В тези два курорта сделките са изключителна рядкост. В най-големия ски курорт Банско, където предлагането е най-голямо, цените варират между 350 и 800 евро на кв.м.

На база продадени апартаменти средните цени в Банско от началото на годината са 585 евро на кв.м., като това са напълно обзаведени апартаменти в работещи комплекси. Това представлява спад от 10% спрямо нивата, на които се сключваха сделки през 2010 г. (650 евро на кв.м.) Най-ниските цени, на които се купуват апартаменти в Банско, са 430 евро на кв.м. за обзаведени апартаменти, а като бюджет похарчените суми за апартамент в курорта започват от 18 000 евро и стигат до 45 000 евро. До сделки се стига след преговори и намаляване на обявените цени с около 10%. Тъй като има предлагане на изгодни имоти, а продажбите намаляват, то остава под въпрос дали в момента цената изобщо е решаващ фактор за покупката на имот в Банско.

Извън Банско, единични продажби има в Пампорово, а интересът към Боровец е почти нулев, като дори запитванията за отделни имоти клонят към 0. Реализираните продажби на апартаменти в Пампорово с клиенти на BULGARIAN PROPERTIES са на цени 450 – 500 евро на кв.м. Цените в Пампорово много повече се доближават до цените в Банско и в тези курорти има някакъв пазар, докато цените в Боровец са далеч по-високи, отколкото настоящите купувачи са готови да предложат и там пазар на практика липсва от 2 години насам.

Морските курорти

Интересен факт относно пазара на ваканционни имоти е, че през изминалия зимен сезон интересът към летните курорти не намаля и именно там се реализираха най-много продажби извън столицата София. Това важи предимно за южното Черноморие, където броят на продажбите е нараснал с 40% спрямо зимата на 2010 г., докато интересът към курортите около Варна е намалял.

Основните продажби по южното Черноморие се реализират в Слънчев бряг – напълно обзаведени апартаменти на цени между 400 и 700 евро на кв.м., а като общи бюджети варират между 25000 и 70000 евро, като преобладават продажбите на апартаменти между 25 000 и 30 000 евро. Това са същите средни цени като през 2010 г., т.е. имаме задържане на ценовите нива в Слънчев бряг.

Както и в зимните курорти, продажбите се осъществяват изключително и само с напълно обзаведени апартаменти в работещи комплекси. Виждаме и че цените в Слънчев бряг и Банско са вече почти изравнени. Купувачите са основно руснаци, но виждаме слабо завръщане и на британците за най-ниския ценови сегмент. Има и купувачи от страни като Швеция и Германия, които не са сред традиционно присъстващите на българския пазар.

По северното Черноморие интересът към имоти в курортите около Варна е доста слаб, като напоследък отчитаме интерес и сключване на сделки с луксозни имоти в самия град Варна – това са апартаменти и къщи над 100 000 евро. Също така, от края на 2010 г. има известно нарастване на интереса към селски къщи около Варна навътре от морето.

Селски имоти

Новина тази година е засилване на интереса и продажбите на къщи в околностите на Бургас и Слънчев бряг. Пазарът на къщи в този район беше замрял от началото на кризата, а дори и преди това, тъй като цените бяха доста високи, а предлагането – ограничено. През изминали зимен сезон 30% от продажбите в района на южното Черноморие са на къщи на цени между 25 000 и 40 000 евро – в много добро състояние, готови за обитаване и дори обзаведени.

Активизация на интереса има и към селски къщи в района на Велико Търново – основно към добре поддържани и ремонтирани, готови за обитаване на цени между 20 000 и 35 000 евро. Обемът на продажби на селски къщи общо за страната спада спрямо предходното тримесечие с около 35% и с 15% спрямо първото тримесечие на 2010 г.

Купувачи по националности

Основните купувачи продължават да бъдат българи и руснаци, като българите са активни основно на пазара в София и другите големи градове, а руснаците – в морските курорти. От февруари месец се забелязва известно завръщане на британските купувачи, които се ориентират към евтини селски къщи и много намалени ваканционни апартаменти в Банско и по морето на цени до 20 000 евро.

Сред останалите чуждестранни клиенти на BULGARIAN PROPERTIES присъстват представители на много разнообразни държави – Германия, Франция, Швеция, Холандия, Италия и др. - предимно европейски страни.