Каква сила има предварителния договор?

При осъществяване на „продажба на зелено”, както в периода на бум в продажбите на недвижими имоти, така и към настоящия момент, страните уговарят авансово заплащане на пълната продажна цена, като условие за сключване на окончателния договор. Това обстоятелство само по себе си създава една неравнопоставеност между страните.

На практика продавачът винаги е в позицията на икономически по-силната страна, тъй като получава предварително целия финансов ресурс от купувача и едновремнно с това притежаваше правото на собственост върху имота

Тази ситуация на свой ред даваше предимство на продавача при възникване на правен спор, относно изпълнението на задълженията му по предварителния договор. Често при опит на купувача, да потърси защита на своите права и законни интереси, продавачът просто сключва договор с друг купувач и отчуждава правото на собственост върху недвижимия имот на трето лице, без страх от евентуално осъдително решение срещу него.

Друг сериозен практически въпрос, свързан с нормативната уредба на предварителния договор, който масово се подценява от страните, е този, касаещ вземане на надлежно решение от компетентния колективен орган на дружеството-продавач, съгласно изискванията на Търговския закон, за отчуждаване на вещни права върху недвижими имоти, собственост на дружеството. Именно като последица от изброените до тук проблеми, в масовия случай, предварителните договори се сключват, без дружеството – продавач да осигури и представи такова решение. Това обичайно се случва едва при сключване на окончателен договор в нотариална форма, което обаче предполага нормално развитие на отношенията между страните.

При възникване на спор обаче, изправната страна губи правната възможност да обяви по съдебен ред предварителния договор за окончателен, тъй като съгласно трайната практика на съдилищата, това е невъзможно ако липсва решение на съответния колективен орган на продавача. Така например, ако липсва решение на Общото събрание на съдружниците на дружество с ограничена отговорност към момента на сключване на предварителния договор и купувачът не разполага с такова изобщо, то същият не може да иска обявяването му за окончателен.

От една страна, поради облигационния характер и липсата на вещноправен ефект на предварителния договор, няма пречка и е в правомощията на управителя на дружеството да го подпише и да поеме валидни облигационни задължения към купувача. Но е невъзможно за съда да обяви такъв договор за окончателен, тъй като липсва една от материалните предпоставки за сключването му и отчуждаването на вещно право, а именно решение на колективния орган, в конкретния пример Общото събрание на съдружниците, в чиято изключителна компетентност е то.

При така описаната ситуация, единствената алтернатива за купувача е да развали сключения предварителен договор, поради неизпълнение на продавача и да търси връщане на платеното, заедно с обезщетение за неизпълнение. В този случай обаче, купувачът рискува да не може да събере съдебно признатите си вземания, поради липса на имущество у продавача към момента на влизане в сила на съдебното решение, тъй като евентуален съдебен процес може да отнеме няколко години.

Продължение от www.tbmagazine.net/statia/kakva-sila-ima-predvaritelniya-dogovor.html