Нови фактори забавят пазара на земя

Не е тайна, че цените на земеделската земя едва през последната година започнаха да вървят рязко нагоре и да се стремят в бъдеще да стигнат справедливо съответствие с тези от страните в ЕС. Заедно с това, брокерите отчитат, че в момента пазарът на земеделската земя е в застой. Причините може да се търсят в няколко посоки, но промени в нормативната уредба обясняват поне две от тях.
В края на 2006 г. се заговори много за НАТУРА 2000. Но корените на тази програма за опазването на природата в различните й форми не е нов предмет на регулиране за българското законодателство. България е ратифицирала Конвенцията за биологичното разнообразие още през 1996 г., а Законът за биологичното разнообразие, от който черпи нормативното си основание НАТУРА 2000, е приет от Народното събрание през 2002 г. В този закон е определен следният приоритет: задължение за държавните и общинските органи и гражданите е “опазването на многообразието на всички живи организми във всички форми на тяхната естествена организация, техните съобщества и местообитания, на екосистемите и процесите, които протичат в тях, като всички те са неразделна част от националното богатство”.

Защо тогава именно около приемането на България в ЕС тази тема стана толкова актуална?
С присъединяването на страната към еврозоната
задължително стана присъединяването и към Европейската екологична мрежа НАТУРА 2000.
Тя има за цел да гарантира дългосрочното запазване на типове природни местообитания и популации на видове, които са с европейска значимост. Тя включва специални защитени райони, определени от страните-членки на Европейския съюз, съгласно Директивата за запазване на природните местообитания и Директивата на Съвета 79/409/ЕИО
от 2 април 1979 за опазването на дивите птици
и Директива на Съвета 92/43/ЕИО от 21.05.1992 г.
за запазването на природните местообитания
и на дивата флора и фауна.
В изпълнение на поетите задължения България трябваше да определи кои са защитените зони по тези директиви, за да бъдат включени в мрежата НАТУРА 2000. В работата активно участваха експерти от Националния съвет по биоразнообразието и две екоорганизации - “Българско дружество за защита на птиците” и “Зелени Балкани”. В продължаващата дискусия се включват Конфедерацията на работодателите и индустриалците в
България /КРИБ/ и Световният фонд за дивата природа /WWF/.
Макар и със закъснение, след много дебати и мнения за обхвата на територията, която да се включи в програмата, Министерският съвет прие Решение № 122 на МС от 2.03.2007 г. за приемане на списък:
4 на защитените зони за опазване на дивите птици;
4на защитените зони за опазване на природните местообитания и на дивата флора и фауна /Обн., ДВ, бр. 21 от 9.03.2007 г/.

НАТУРА 2000 обхваща 268 защитени зони, представляващи
16 % от територията на страната
което е много по-малко от предварително сочените цифри. За разлика от земите, попадащи под закрилата на Закона за защитените територии, няма принципна нормативно определена забрана за строителство и друга бизнесактивност в зоните, определени по НАТУРА 2000. Но за всеки подобен проект в границите на тази екомрежа, се изисква предварителна оценка какво ще е отражението върху предмета на защита - диви птици и природни местообитания на дивата флора и фауна.
Ясно е при това положение, че

много сериозно могат да се засегнат интересите както на собствениците, така и на купувачите на имоти

Но веднага трябва да се направи едно уточнение: ако целите, за които се търси придобиването на земята, не съответстват на режима, който е предвиден за нея.

Най-много въпроси се поставят с оглед строителството

• Първото успокоение е, че НАТУРА 2000 не касае земи, включени в застроителните и регулационни планове на населените места.
• На второ място, направеният списък не е нещо окончателно и завинаги дадено, а подлежи на промени. Но не трябва да има съмнения, че изваждането на територия от кръга на защитените би могло да стане единствено след доказване на отпадналата необходимост от защита за продължителен период /страните-членки в ЕС са задължени да правят доклад за състоянието на зоните по НАТУРА 2000 на всеки шест години/, при това след съгласуване в рамките на съответните комисии в ЕС/.

При всяка сделка с терен извън регулация, заинтересованото лице следва да се обърне към Министерството на околната среда и водите, а още по-добре - към неговата регионална структура (РИОСВ) и с писмена молба, към която е приложена скица на имота, да поиска становище включен ли е той в защитените зони. Ако се окаже, че отговорът е положителен, следва да се направи оценка за всеки инвестиционен проект. Поради многото неясни критерии и процедура, в момента се подготвя от МОСВ специална наредба за изготвянето на такива оценки.
Собствениците и инвеститорите трябва да имат предвид, че на Решение № 122 на МС от
2. 03. 2007 г. е дадено предварително действие -
още преди официално обявяване със заповед на екоминистъра Джевдет Чакъров на заповедите за отделните зони, посочените територии се приемат за защитени.

Реално се появиха и първите сериозно засегнати интереси
най-големите блокирани проекти са на швейцарската “Суис пропъртис”, която планира шест ваканционни селища в Иракли, и на фирмата “Краш 2000”, която почти е построила комплекс край Варвара. При положение че много обекти в тях са продадени “на зелено”, отговорността на продавача при неизпълнение на поетите задължения може да прерасне в търсене на отговорност от държавата, ако се докаже, че всички разрешения и строителни книжа са били изрядни към момента на издаването им.

Много вълнения предизвиква продаваемостта и цените на имотите, попадащи в защитените зони
Може да се приеме, че в дългосрочен план перспективите не са чак толкова лоши - според изнесени данни в пресата, средната годишна компенсация ще е около 40 евро на хектар, а максималните компенсации за собственици на земи в “Натура” ще са 200 евро на хектар годишно; за първите пет години, в които даден терен е в “Натура”, таванът за компенсации е 500 евро на хектар. В общи линии субсидиите, които могат да се получават, са около четири пъти повече от размера на годишната рента.

Основният въпрос, който стои пред собствениците е, дали да продават сега
Много посредници предлагат изкупуване на ниски цени, като представят пред собствениците черна картина за непродаваемост на земите им и невъзможност да реализират доход от тях. Но тези от собствениците, които не са притиснати от спешна нужда за пари или желаят да започнат бизнес в земите си, трябва да гледат на включването им в НАТУРА 2000 като на златен шанс за развитието на екотуризъм и селскостопанска продукция с “екоетикет”. Истина е обаче, че за да се проявят положителните страни, ще са необходими няколко години.

Свидетели сме и на друга много важна промяна, която създава нестабилност и косвено удължава времето за сключване на сделките със земеделска земя
С новия чл. 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (обн. в бр. 13 от 09.02.2007 г. на “Държавен вестник”) се въвеждат ограничения спрямо собственика при продажба на земеделска земя. Изисква се продавачът да представи “писмени доказателства, че е предложил на ползвателя, с когото има сключен договор за аренда или договор за наем за срок 5 и повече години и е ползвал имота една и повече години, да купи земеделската земя при същите условия.”

В идеалния случай на добри отношения ще се съставя декларация от наемателя или арендатора, че му е предложено да закупи земята при определените от продавача условия и той не желае да го направи.Липсата на така оформен документ, изхождащ от ползвателя на земята, може да бъде преодоляна с нотариална покана, изпратена до него - стига да може да бъде намерен на известния на собственика на земята адрес.
Заедно с това, собственикът трябва да представи пред нотариуса, изповядващ сделката за продажба на земята, още декларация, че ползвателят не е приел предложението за закупуване на земята.

Единственият начин наемателят или арендаторът да не бъде предпочетен като купувач, е в случай че има неиздължени арендни или наемни вноски. Това обстоятелство се установява с друга декларация, подписана от собственика на земята.

Какви са рисковете, които тази нормативна уредба създава за купувачите на земеделска земя?
Арендният договор подлежи на вписване в имотния регистър и данни за неговото съществуване ще се появят в удостоверение за тежести на имота. Но купувачът няма реална възможност да се увери, че за земеделския имот няма сключен наемен договор, защото този вид документи няма изискване да се вписват. Ако се установи, че подадените от продавача декларации са неистински, или ако третото лице купи земеделската земя при условия, уговорени привидно, ползвателят може да купи земеделската земя при действително уговорените условия. Такъв иск наемателят или арендаторът може да предяви в двумесечен срок от продажбата.

Това, което е дадено като право на закупуване на части от съсобствен имот с предимство при предложените от продавача-съсобственик условия (чл. 33 от Закона за собствеността), се дава на ползвателя на земеделска земя, а неговите права в никакъв случай не са близки до правото на собственост. Мотивът за такова нормативно решение е да се “наградят” усилията на едрите арендатори и наематели, които са извършили своеобразно уедряване на земеделските земи, макар и само като ползване.