Покупка на земеделска земя за инвестиционни проекти

Земеделските земи с право на промяна на предназначението стават все по-търсени от инвеститори за промишлено, жилищно или друго строителство. В повечето случаи обаче покупните цени на тези имоти са няколко пъти по-скъпи от обикновената земеделска земя, която е без право на ползване.
В много публикации напоследък се коментира само нейната цена, без да се поясни на каква база се формира тя. Често се "замъглява" разликата между стойността на земята и предназначението й. В момента например на Околовръстното шосе в София земеделска земя с променено предназначение се търгува между 18-50 евро на кв.м, докато тази за аграрни цели е около 150-500 лв. за декар. Стойностите са приблизителни, но те показват разликата в цените между двата типа земи.
В статията ще разгледам критериите при избор на земеделска земя с цел строителство, както и факторите, които формират по-високата й цена.

Купувачът
Много чужди и български фирми търсят да купят големи масиви земеделска земя за промишлено, бизнес или жилищно строителство. Това е така, защото в момента няма други такива регулирани парцели като големина и възможности. Компромисът е да се купи нерегулирана земя и после да се смени статута й.
Проблемите с търсенето именно на масив, отговарящ на техните изисквания, не закъсняват. Основните фактори и критерии при избор на земя, на които трябва да се обърне внимание, са:

• да има наличност на свободна земя в дадения район. Необходимо е да съществува и въз-можност за окомплектоване в пакет на всички имоти;
• достъп до централна улица или магистрала;
• възможност за ползване на електрическа мощност, ВиК, газ, удовлетворяващи изискванията на такъв обект;
• имотите да са в зона, отредена за дейността на обекта;
• през имотите в проект да не минава път, който да отнема от реално ползваните площи. Това може да наложи подход към имота от друго място;
• всички имоти са ценни само в комплект;
• да не съществуват надземни и подземни комуникации, които да пречат на строителството;
• да няма ограничения от сервитути*. Минаващите в близост комуникации - ток, вода, газ, военни съоръжения, задължително трябва да бъдат осъвременени от съответните ведомства;
• единна средна цена - тя се формира от цената на всички имоти, разделена на квадратурата на масива и определя цената на кв. м.
• едновременна покупка на всички имоти на територията на парцела.

Всички купувачи желаят тези неща да бъдат налице, но първичният частен пазар все още не предлага такива имоти. Затова е необходимо голямо търпение, средства, партниране с проверени и специализирани агенции за недвижими имоти, консултанти или проджект мениджъри. Не правете грешката да преговаряте с непознати партньори и да проверявате уменията им на базата на пробата. Лекуването на такива грешки е много скъпо удоволствие, а в някои случай води и до огромни загуби.

Продавачът
Той е другият основен и не по-малко важен субект при покупко-продажбата. Често обаче се получава така, че колкото и да е висока цената на земята, то тя винаги е недостатъчна за продавача. Независимо, че понякога имотът е обременен от гледна точка на развитие на комуникации и т. н.
Факторите, които формират цената и възможностите за постигане на по-висока стойност на земята, са:

• 100% съгласие на собствениците да продават всички имоти поотделно и общо в масив;
• готовност на документи за сделка;
• местоположение на имота;
• наличие на надземни и подземни комуникации;
• голямо лице на имота - допирателната отсечка към пътя трябва да е поне над 50 м;
• наличие на обект в близост, което би повлияло за по-добрата и ползотворна работа на новия обект;
• имотът да се намира в зона, отредена за строителство;
• той не трябва да се засяга от транспортни съоръжения или да бъде обременен от сервитут.

Когато имотът е с малко лице и е тесен, той е ценен само в комплект с други. Недвижимият имот ще повиши цената си, ако собствениците предоставят още при офертата му проучване за ток, вода, телефон, газ и пътен възел. Наличието на виза за проектиране или проект също могат да повишат цената. Специализираните агенции за недвижими имоти и част от консултантите, занимаващи се с такива проекти, предлагат като комплексна услуга снабдяването с тези
документи.

За контакти:
София, ул. "Г. С. Раковски" № 86А
тел.: 02/ 980 93 23, 987 09 03
e-mail: office@chance96.com
www.chance96.com