"Речник" на ипотечните кредити

Разнообразието на взаимоотношенията КРЕДИТОР – КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛ е голямо и трудно може да се опише в няколко реда. Но с този „речник” бихме искали да обърнем внимание на някои най-често срещани термини и действия. Разбира се, един професионален кредитен консултант ще ви преведе през целия труден „кредитен” процес, като намери неговия микс от банкови продукти и услуги, които не превръщат банковия кредит в тежест за бизнеса и семейството.

Пакетни предложения

Внимание: Всички рекламирани оферти за ЛП са валидни само ако са изпълнени едно или няколко допълнителни условия! Към момента почти няма необвързана с „пакетни” услуги банкова оферта. Такива допълнителни услуги са: от 1 до 5 комунални плащания, превод на работна заплата, периодичен превод, интернет банкиране, минимален депозит, дебитна и/или кредитна карта и т.н. Изпълняването на едно или всички условия Ви намалява лихвения процент по кредита, като при всички случаи рекламираният ЛП е онзи с изпълнени всички условия!
ЗАДЪЛЖИТЕЛНОТО изискване за превод на работна заплата за всички видове кредити де факто силно ограничава последващото Ви кандидатстване за друг вид кредит в друга банка!

60-70-80-90% финансиране

В зависимост от местонахождението и вида на строителството Банките финансират от 50% (за панелни жилища) до 85% от стойността на имота за монолитно и тухлено строителство. „Стойността” на имота, върху който се прилагат тези критерии, се определя от ПО-НИСКАТА, от Пазарната стойност и Цената по предварителен договор.
Пазарните оценки се правят от предварително одобрени от банката и лицензирани пазарни оценители.
Тъй като най-ценното качество на всеки свободен пазар е да се саморегулира, в много редки случаи тези две стойности се различават драстично в едната или другата посока.

Кредити и Централен Кредитен Регистър – ЦКР

На въпроса: „Имате ли текущи кредити?” винаги трябва да се отговаря, имайки предвид всички видове покупки на „разсрочено плащане”, които сте направили. Или с други думи това са всичките ипотечни и потребителски кредити, овърдрафти, кредитни карти, сключените договори за лизинг, стоковите кредити за телефони, фотоапарати, телевизори и т.н. Имайте предвид, че ако до скоро това беше въпрос на коректност, то от 01-01-2010г. данни за всичките Ви дългове се публикуват в Централния Кредитен Регистър. Пропускът да декларирате наличието на дадено задължение може да Ви коства отказ на иначе „одобрен” нов кредит!
По принцип всеки месец, между 1-во и 5-то число, всички търговски банки (ТБ), лизингови компании и небанкови финансови институции подават данни за „кредитните си портфейли” към края на изминалия месец. Тази информация се обработва и форматира от БНБ, като същата се публикува до 15-то число на текущия месец. Информацията в ЦКР е конфиденциална и до нея имат достъп САМО имащите право да работят с такава информация, а именно ТБ и лицензираните небанкови финансови институции.

Акт 14, Акт 15 и разрешение за ползване (акт 16)

Офертите на банките за ипотечно кредитиране са насочени към имоти с МИНИМУМ акт №14 (заверено и констатирано с протокол от общинската администрация завършване на сградата в груб строеж или с други думи постигнато строително ниво корниз и било, съгласно чл.181, ал.2 от ЗУТ). В момента сделки за покупка на право на строеж „на зелено” НЯМА. Теоретично те са възможни с предоставянето на друго съществуващо и достатъчно обезпечение!
Нормалната структура на плащане по предварителен договор за покупко-продажба е:
• 10% - капаро при подписване на предварителния договор, като обикновено самият договор служи за разписка за това плащане.
• 50% - при достигане на кота „било” – акт №14
• 20% - при завършване на обекта и подписване на акт №15
• 20% - при представяне на Разрешение за ползване
Подобна структура на плащане кореспондира с реалностите на пазара и съответно е добре приета от банките. По-голям размер на плащане на Акт №14 е възможно само по абсолютно изключение.

Срок на кредита и Комисион за предсрочно погасяване

Различните банки имат различни лихвени проценти за ипотечните кредити до 10 и над 10 години. Съждението, че по-късият срок е по-изгоден поради по-малкия размер на платените лихви е вярно, но доста умозрително! Първо, по-късият срок поставя по-сериозни изисквания към признатите нетни доходи, а в момента банките са доста консервативни в това отношение. Второ, ако кредитът е с 0% такса за предсрочно погасяване, по-късият срок, респективно различните лихви се обезсмислят. Ползвайки максимално допустимия срок на кредита при 0% за предсрочно погасяване, получавате ПРАВОТО да погасите частично или пълно кредита си, когато намерите за добре, при нулеви разходи. Обратното означава ЗАДЪЛЖИТЕЛНО да плащате всеки месец, в пъти по-висока вноска и разбира се да го погасите предсрочно в удобен момент. Моля, имайте предвид, че е много по-разумно да си оставите правото на избор колко дълго ще обслужвате кредита си, преди да го погасите предсрочно, без това да означава прекомерно натоварване на месечния Ви бюджет. Неопределеността на бъдещето прави този избор по-рационален.
Нулевият % за частично или пълно погасяване на кредита е възможен САМО, ако е със собствени средства, тоест не важи, ако рефинансирате кредита си в друга банка.

Задължителни застраховки

Задължителните застраховки при ипотечните кредити са застраховка „Имущество” и „Живот” в полза на банката кредитор. Новото при застраховките е застраховката „Безработица”, чиято идея е при промяна в трудовия статус на клиента Застрахователят да поеме изплащането на месечните вноски за шест месеца, докато успеете да си намерите нова работа! В редица случаи една или всички тези застраховки са включени директно в офертата на банката и тя има грижата за тяхното издаване и подновяване. В обратния случай е важно да намерите най-подходящата застрахователна оферта и да имате грижата да подновявате изискваните застраховки всяка година и в срок. Застраховката „Живот” за суми над 100,000 лева е придружена с медицински прегледи и при негативно лекарско становище за определени рискове, застрахователят може да откаже издаването на полица, респективно Банката може да Ви откаже кредита. Тези случаи се решават с привличането на солидарни длъжници в договора за кредит.

www.fincity.bg