Строителство върху земеделска земя?

Много инвеститори и строители, особено когато се нуждаят от по-голям терен за проекта си, намират единствено земеделска земя с необходимата им площ, при това извън строителните граници на населеното място.
Освен че се налага да преодолеят сложните преговори с голям брой наследници, оказва се, че купувачите трябва да преминат сложна
процедура, преди да започнат строежа.

Как е уреден правният режим?
Промяната на статута на земеделската земя и включването й в регулация се съдържа в няколко нормативни акта: Закон за опазване на земеделските земи /чл. 17 - чл. 30/; Правилник за прилагането на Закона за опазване на земеделските земи /чл. 27, чл. 40 - 43/; Закон
за кадастъра и имотния регистър /чл. 52/; Наредба за категоризиране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение /чл. 1/; Наредба № 2 за застрояване в земеделските земи /чл. 2/; Тарифа за таксите, които се заплащатпри промяна на предназначението на земеделските земи.

Кой е компетентният орган?
Промяната на предназначението на използване на земята е в правомощията на съответната Комисия към областната дирекция за земеделие и гори, където се намира имотът, когато земята е с площ до 50 дка, а при по-голяма площ - въпросът се решава от Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието и горите.

Какви документи са необходими за промяната в статута на земята?
Към искането за промяна се прилага Акт за категоризиране на земеделските земи при промяна на предназначението им. Необходимо е да има утвърдена площадка за строителство и проект за подробен градоустройствен план /ПУП/.
Той се изготвя по искане на собственика на земята при уточняване на бъдещото й използване -например за жилищно строителство, за хипер-маркет, за бензиностанция и др. Представя се също така удостоверение за категоризация на земята, както и становище от регионалната инспекция по околната среда и водите /РИОСВ/. Едва при влязъл в сила ПУП за обекта, може да се пристъпи към промяна в статута на земята.

Как протича процедурата?
Компетентната комисия трябва да се произнесе с решение в 14-дневен срок. В него се определят и дължимите такси за преобразуването на земеделските земи, а решението не влиза в сила до внасянето им. Размерът на таксите зависи от няколко фактора - местоположението на имота, категорията на земеделската земя, предназначението на новото ползване, площта на терена. Препис от положителното решение за преотреждането се представя в службата по кадастъра. След това се прави трасиране на границите на имота на място. Към строителство се пристъпва след отнемане
и съхраняване на хумусния слой на почвата.

Какви са рисковете?
Ясно е, че продавачите в повечето случаи не желаят да минават през дългата и сложна процедура по промяна на статута на земята, макар че това може да повиши цената й в някои случаи десетки, а по изключение - и стотици пъти.
Преди да закупят земеделска земя обаче, инвеститорите трябва да имат реална представа и за някои особености в процедурата.
Първата касае невъзможността да се гарантира положителният резултат. Всяко едно съгласуване и одобрение, както и окончателното решение, минават през много индивидуални и колективни административни органи. Всеки един акт, който те издават, може да бъде отрицателен и да се налага обжалването му по административен ред. Нещо повече - за да бъдете реалисти в заобикалящата ни действителност, помислете за вероятността с вашия инвестиционен проект да не засегнете нечии икономически интереси за друго оползотворяване на терена. Не случайно се наблюдава практиката още преди започване на процедурата за преотреждане консултанти да проверяват какво е “настроението” на правоимащите лица да решат въпроса, както и да осигурят тяхното лобиране на проекта. Гаранции, разбира се, никой не може да даде, особено като се имат предвид направените и предстоящи промени в състава на органите на местно самоуправление.
Има и друг, не по-малко сериозен риск. Той се основава на задължителното обявяване на проекта за ПУП на заинтересованите лица. Това става по уреден в Закона за устройство на територията ред. Несъгласието, дори на един собственик, обаче може да доведе до стартиране на тромава административна процедура, която да премине към съдебна. И там реално е възможно въпросът да чака решение няколко години, през което време купувачът ще бъде собственик, но уви - на земеделска земя, върху която не може да започне да строи.

Има ли защитни механизми?
Основното, което ще защити интересите ви на купувач, се отнася до получаване на максимални гаранции, че в крайна сметка земеделската земя действително ще може да се използва за строителство.
Във връзка с това е важно да си осигурите професионалната помощ на консултанти, които реално имат не само знанията, но и практическия опит за подобни сделки. По-добре е да загубите някаква сума за предварително проучване на възможности-
те за промяна на статута, на застроителните параметри и собствеността, отколкото да заровите в земята значителна сума като платена продажна цена. При изготвяне на финансовата част на проекта вземете предвид всички разходи по целия процес, включващ освен цената, още консултантски хонорари, възнаграждение за проектант и архитект, брокерска комисионна, дължими такси за преотреждането, разноски по нотариалната сделка.
Едва след като получите положителни отговори, осигуряващи реализацията на проекта, можете да започнете договарянето на условията по продажбата. Когато стойността на сделката е значителна, какъвто е случаят при изкупуване на масиви от земеделска земя, естествено е купувачът да потърси някакви гаранции за плащаната от него цена. Налага се корекция на наложилото се правило, че при подписване на предварителния договор се заплаща капаро, обикновено в размер на 10 % от цената. Най-добре е, ако купувачът успее да склони продавача да се сключи предварителен договор, който да влезе в сила единствено при условие, че предварителните проучвания са с положителен резултат, и едва тогава да се плати капарото. В идеалния за купувача вариант
с парите от капарото продавачите ще стартират процедурата по промяната в статута на земята. Възможно е да се сключи нотариалната сделка за продажба при влязъл в сила ПУП, за да се избегне вероятността от съдебно обжалване и удължаване на процедурата за неизвестен период от време. При съгласие на двете страни би могло дори да се финализира сделката по нотариален ред, едва след като теренът вече е влязъл в регулация. В случай, че не се предвижда продажба, а прехвърляне на правата върху имота срещу процентно обезщетение от построения обект, няма да има възможност да се използва капарото за заплащане на разноските по преотреждането. В тази хипотеза може обаче да се помисли за прехвърляне на идеална част от имота като земеделска земя срещу определена в пари цена и след това да се пристъпи към по-нататъшните процедури по промяната на статута и изпълнение на другите клаузи по предварителния договор. Така ще има някаква гаранция за купувача, че няма след промяна на статута и многократно качване на пазарната цена на имота продавачът да се откаже от договора. Практиката обаче е доста по-различна - този, който рискува, получава имота, защото продавачите не са склонни дълго време да изчакват изясняване на всички въпроси без да са получили цената за имота си, при това определена като за земеделска земя. В последна сметка, балансът в интересите на двете страни и договарянето на приемливи за тях условия определя, дали ще се стигне до сделка.

За контакти:

“Лега Реал” ЕООД
Агенция за сделки с
недвижими имоти и правно
консултиране
София, бул. ”Македония” 27, ет. 4, ап. 13
тел.: 02/9516728, 8526670, 0887 422 714
e-mail: legareal@abv.bg, www.legareal.com