В резултат на отварянето на България към световната икономика и приобщаването й към Европейския съюз, българското законодателство претърпя редица промени и в областта на чуждестранните инвестиции. Те създават реални условия за привличане на чужди капитали и опит в страната, като същевременно да създадат сигурност в дългосрочен план за инвеститорите. Крайъгълен камък в тази насока е предоставянето на национален режим - чуждестранните лица могат да осъществяват стопанска дейност и да инвестират при същите условия, важащи за българските граждани и юридически лица, като малките изключения изрично се регламентират в закон. В страната вече не се прилага регистрационният режим, който поставяше долен минимален праг на размера на чуждестранната инвестиция. Спрямо чужденци и юридически лица няма допълнителни изисквания за регистрация на търговски дружества, които се смятат местни лица. Съществува предоставяне на режим на най-облагодетелствана нация съобразно подписани международни конвенции и двустранни договори -съгласно Конституцията те имат предимство, ако предвиждат по-благоприятен режим спрямо определения в националното законодателство. Важна гаранция е защитата на инвеститорите срещу последващи промени в нормативната уредба. Репатрирането на доходите от инвестицията се урежда в редица двустранни междуправителствени договори. Според тях се гарантира превеждането в чужбина не само до преките доходи от стопанската дейност след заплащане на дължимите данъци, но също получените суми при прекратяване/ликвидиране на инвестицията или в случай на принудително осъществяване на права спрямо нея. В много двустранни договори се предвижда облекчена процедура при решаване на инвестиционни спорове, която може да бъде предпочетена като по-благоприятен режим за инвеститор от някоя от страните. Чуждестранните инвеститори са равнопоставени на българските лица и в случаите на принудително отчуждаване на недвижима собственост при наличие на важни държавни и обществени нужди. Това може да става само при невъзможност те да бъдат задоволени по друг начин, след получаване на справедливо обезщетение и при строга забрана за дискриминация на каквато и да е основа.
Как чуждестранните лица купуват имоти в България? Доколко и какви права имат чуждестранните лица да придобиват недвижимо имущество в България, зависи от вида на имота и от техния правен статус. Най-свободен е режимът за придобиване на сгради и части от тях. Няма забрани както за физически, така и за юридически лица да стават собственици на застроени имоти от всякакъв тип и с различно предназначение на ползването им. Същото се отнася и за придобиване на вещно право на ползване върху такива имоти. Съществуват обаче някои ограничения, свързани със собствеността върху земя. Общото правило е, че чужденци и чуждестранни юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя в България. Това е нормативно регламентирано в чл. 22 от Конституцията, чл. 29 от Закона за собствеността и чл. 3 от Закона за собствеността и ползването върху земеделските земи. Това правило не се прилага при наследяване по закон, но лицата, наследили земя, трябва да прехвърлят собствеността си в тригодишен срок от откриване на наследството, т.е. от смъртта на наследодателя. Тази забрана се отнася за земята, независимо от правния й статут - незастроени имоти (урегулиран поземлен имот или земеделска земя) или терени, върху които има построена сграда. Практиката е подсказала легални начини за заобикаляне на забраната за придобиване на земя от чужденци. Според действащото в момента българско законодателство има легален начин да се придобиват вещни права върху земя от чужденци. Законът не ограничава бизнеса и третира по еднакъв начин както българските, така и чуждите стопански субекти. На тази основа няма разлика в правата на търговците по отношение на собствеността върху имоти.
На практика решението е
чуждите инвеститори, независимо дали са физически лица или не, да регистрират в България своя фирма - юридическо лице обикновено ограничено отговорно или акционерно дружество. Така регистрираната фирма вече е местно лице и спрямо нея няма ограничителен режим да придобива и земя в страната. По този начин чрез своя дял чуждестранният инвеститор притежава косвено дял и в собствеността на имота. Същият резултат се постига и чрез изкупуване на дял във вече регистрирано българско юридическо лице. Разбира се, използването на такава правна конструкция е свързано с редица неудобства:
използването на местно лице, което купува земята а те купуват само постройката върху нея. Отделно се правят различни договори, целящи да обезпечат дадените от инвеститора суми за придобиване на имота.
Какви са тенденциите? Концепцията за ограничаване свободното придобиване на земя от чужденци има своето развитие в резултат от очакваното приемане на България в Европейския съюз. Последната поправка на българската Конституция от 25.02.2005 г. очерта правната рамка, която ще се прилага, след като членството е вече факт. Според постигнатите договорености, инвестирането в земя ще бъде свободно след 2014 г. за чуждестранни лица от страните в ЕО. Независимо от това, възможности за разширяване на кръга на лицата, които ще могат да придобиват свободно земя, има в подписваните двустранни международни договори. В тях се отварят вратите за по-скорошен и по-улеснен режим за придобиване на земя и за чужденци извън ЕО.
