Секюритизацията на недвижими имоти е регулирана за пръв път през 2003 г. с приетия Закон за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ). Законът за пръв път в българската практика регламентира дейността на акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), като колективна схема за инвестиции в недвижими имоти. Съгласно ЗДСИЦ, предметът на дейност на този вид дружества е ограничен единствено до секюритизацията на недвижими имоти или вземания. За целите на настоящия материал по-долу ще бъдат разгледани единствено дружествата със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти.
Еквивалентът на българските АДСИЦ са т. нар. Real Estates Investment Trusts
За пръв път се появяват в САЩ и Канада преди около 40 години, а 15 години по-късно дейността им е регламентирана и в Западна Европа. Първото дружество със специална инвестиционна цел в България е учредено през 2004 г. Историческите данни показват, че този вид дружества в САЩ и Западна Европа са генерирали между 8,00% и 12.00% доходност за своите акционери, докато през краткия си период на съществуване АДСИЦ в България постигат 15-25% доходност, което се дължи основно на бурното нарастване на цените на недвижимите имоти, съпроводени с повишение на средните доходи на населението.
Към настоящия момент в България са регистрирани 10 подобни дружества
като от тях само едно е специализирано в секюритизация на вземания. По изчисления общата сума, която са събрали дружествата от своите акционери, възлиза на около 90 млн. лв., която включва и протичащите в момента процедури по увеличения на капитала на няколко дружества. В зависимост от типа на недвижимия имот, в който се инвестира, могат да бъдат изведени няколко групи АДСИЦ, характеризиращи се с известна специализация. Така например БенчМарк Фонд Имоти инвестира в търговски площи и офис сгради, Адванс Терафонд и Елана Фонд за Земеделска земя се ориентират в закупуването на земеделски площи. На пазара все още липсват АДСИЦ, инвестиращи основно в жилищно строителство. Не съществуват ограничения относно това кой може да инвестира в подобни дружества. Това може да са както български, така и чуждестранни индивидуални и портфейлни инвеститори, банки, застрахователни кампании. Нискорисковият профил и очакваната годишна доходност от около 15% ги прави предпочитан инструмент за инвестиране от страна на пенсионните и осигурителни фондове. От друга страна, при този тип ценни книжа не съществуват изисквания относно размера на инвестираните средства. На практика дружествата със специална инвестиционна цел дават възможност да се инвестира косвено на пазара на недвижими имоти без ограничения за размера на вложените суми.
Създаването на дружества със специална инвестиционна цел и на съответните разпоредби е стимулирано от бурното развитие на пазара на недвижими имоти в България през последните години. Една от основните характеристики на този пазар в периода, предхождащ появата на АДСИЦ, е строителните компании да бъдат едновременно и инвеститори, осигуряващи както изпълнението на проекта, така и финансирането.
Предимства на инвестицията в АДСИЦ пред директна инвестиция в недвижими имоти:
Дружествата със специална инвестиционна цел са публични акциите на които са листвани за търговия на Българска Фондова Борса - София. Предвид ограниченията в дейността им, те представляват нов финансов продукт, който дава възможност за индиректни инвестиции в недвижими имоти. Те могат да бъдат както ограничени със срок във времето, така и неограничени. Ограничаването с определен срок на съществуване дава възможност на бъдещите акционери по-лесно да оценят инвестиционния проект, тъй като в този случай допусканията в оценъчния модел са по-малко.
Основните характеристики, които отличават АДСИЦ от обикновените дружества, инвестиращи в недвижими имоти са:
Тенденцията в развитието на АДСИЦ е те да се превърнат в пазарен механизъм, съдействащ за постигане на ясно разграничение между инвеститори и строителни компании. Основната идея е АДСИЦ да използват по-ефективно каналите за финансиране, предоставяни от капиталовия пазар, посредством издаване на нови акции (увеличение на капитала) и/или облигации. Това допълнително би намалило цената на финансиране и би оптимизирало доходността от направените инвестиции в недвижими имоти.
Доходността за акционерите от инвестирането в дружества със специална инвестиционна цел се реализира по няколко начина От една страна, както вече бе споменато, разпределеният дивидент е основен носител на доходност за отделния инвеститор. От друга страна, не бива на се пропускат и активите на дружеството, които са основно в недвижими имоти. Средногодишното нарастване на този тип активи през последните години е двуцифрено число. Това предполага, че всяка година нетната стойност на активите на дружеството също отбелязва повишение и по този начин се очаква да нараства и нетната стойност на активите, разпределена на една акция. От пазарна гледна точка, последното би означавало повишаване и на борсовите котировки и от там - повишаване на доходността за акционерите. През 2004 г. от лицензираните дружества единствено “И Ар Джи Капитал 1” АДСИЦ и “Капитал Директ 1” АДСИЦ са разпределили дивиденти сред акционерите си. Това означава, че доходността при останалите подобни дружества се е реализирала от нарастване на цените на акциите им. За последната една година акциите на БенчМарк Фонд Имоти са се повишили с около 40%, тези на Фонд за недвижими имоти България с около 25%, Адванс Терафонд - 35% и др.
