Гражданското право дава възможност на участниците в гражданския оборот да подготвят сключването на окончателен договор по свързващото ги облигационно правоотношение, чрез сключването на предварителен договор, в който да уговорят всички съществени условия на възникналата правна връзка. В българското законодателство нормативната уредба на предварителния договор се съдържа в Закона за задълженията и договорите, Закона за собствеността, Гражданския процесуален кодекс и Правилника за вписванията.
Предварителен договор на практика може да бъде сключен за почти всички видове окончателни договори, с изключение например на договора за дарение. Законът определя като форма за действителност писмената форма, когато за сключване на окончателния договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви по съдебен ред иск за сключване на окончателен договор, който се замества от постановеното съдебно решение и се счита сключен в момента в който решението влезе в законна сила.
Най-често сключвания в практиката предварителен договор е за отчуждаване на вещни права върху недвижими имоти
В последните няколко години най-популярен е този за продажба на един бъдещ жилищен недвижим имот, който да бъде изграден от продавача или както широко е известен в обшеството т.нар. „продажба на зелено”. С подема на българската икономика след 2006 г. и в частност на строителството, в резултат преди всичко на изключително засиления интерес от страна на чуждестранни инвеститори към придобиване на недвижими имоти в България, възникнаха и редица правни и житейски проблеми, свързани с прилагането на съществуващата правна регламентация на този вид договор.
Те несъмнено се отразиха и продължават да оказват сериозно влияние на местния бизнес и инвестиционния климат. За съжаление, с развитието на световната икономическа криза, повечето от тези проблеми все повече се задълбочават, като започват да придобиват такива размери, че да изискват спешното внимание на българския законодател.
По своята правна същност предварителният договор няма вещноправен ефект, а само облигационен
С други думи, със сключването на такъв договор не се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, а само се подготвя сключването на окончателния договор. Предварителният договор представлява само едно „обещание” дадено от отчуждителя към приобретателя, да се осъществи разпореждане с тези права в един бъдещ момент. Наред с това, друга особеност на предварителните договори с предмет вещни права върху недвижими имоти е, че те не подлежат на вписване в Имотния регистър по местонахождение на имота, нито на някакъв друг вид регистрация в публичен регистър. Именно тези специфики, в годините на строителния подем, бяха използвани от много недобросъвестни участници в гражданския оборот.
Често срещано явление в този период беше сключване на няколко предварителни договора за продажба на един и същи недвижим имот, с различни купувачи
Те от своя страна добросъвестно изпълняват своите договорни задължения, в това число надлежно заплащат уговорените между страните авансови вноски от продажната цена на имота. Невъзможността на всеки от потенциалните купувачи да извърши проверка дали няма други сключени договори за същия недвижим имот, прави възможно и дори способства реализирането на такива измамни схеми.
В практиката, единствената гаранция за установяване на това обстоятелство е включване на декларативна клауза в договора, съдържаща изявление на продавача, че няма други сключени предварителни договори по отношение на продавания имот. Стига се до абсурдната ситуация, в която купувачът по продажбеното правоотношение за да се защити срещу евентуална недобросъвестност на продавача, трябва да разчита на неговата добросъвестност. Очевидно, такава договорна разпоредба не представлява правна гаранция, а практически има само пожелателен характер, дори и неизпълнението й да е скрепено с определена санкционна последица.
следва продължение
