fbpx Офисът - архитектурен, дизайнерски и социален феномен | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Офисът - архитектурен, дизайнерски и социален феномен

етикети

Офис пространството е средата, в която прекарваме поне 1/3 от
денонощието, а често и по-голямата част от активния период на деня. Той може да обхваща една пейка в ъгъла на някое помещение, цели етажи от сгради, или пък самите сгради, които се обитават от една единствена компания или държавно учреждение.
В днешно време, когато говорим за офис, все по-често разбираме място, където работят служители на компании, които заемат административни позиции; по-рядко се отнася за служители, които имат за задължение преобладаващо ръчен труд - складови работници, технически лица.
Изхождайки от факта, че офисът е място, в което
се извършва някакъв вид административна дейност, се налага класификацията на тези пространства. Още повече, че може да е както едно тясно помещение, решено в рамките на по-голямо работно
пространство (напр. складова сграда, магазин),
така и няколко етажа от сгради или цели сгради.
Според международните стандарти в страни с развит пазар на недвижими имоти
административните сгради/офисите се класифицират според техните основни характеристики

Това са:

  • местоположение
  • вътрешна и външна архитектура
  • решение на работното пространство
  • сградни инсталации
  • оборудване.

На базата на тези критерии, офис пространствата попадат в три основни групи, наричани клас - А, B и С. Определянето на категорията зависи и от националните особености на пазара, и от неговото развитие.
Urban Land Institute, организация, изследваща използването на земята за търговски цели, дава следното определение по отношение класификацията на офис сгради: Клас А пространство може да бъде определено като сграда, която има отлична локация и достъп, привлича престижни наематели и се управлява професионално. Строителните материали са висококачествени, а наемните нива са конкурентни на други сгради.
Клас В сградите се отличават с добра локация, качествени строителни материали, а наемателите в нея са уважавани компании. Сградите са много малко амортизирани и почти не са захабени.
Клас С офисите са тези, които са най-стари на пазара, амортизирани, и много често са част от един по-голям комплекс със смесено предназначение - с жилищни и търговски площи.
Така става ясно, че освен многото други критерии за качество, класификацията на офис пространство има и времево изражение. С развитието на икономиката на една страна се променят и офисите - от обособени помещения в смесени здания, към самостоятелни сгради. Причина за това е нарастващата нужда както от пространство (с развитието на компанията се наемат и повече хора), така и от престиж.

Димитър Георгиев е консултант „Проекти” в отдел “Бизнес Площи” на Фортън Интернешънъл. Основната дейност на отдела е консултиране, както на наемодатели, така и на наематели при отдаването/наемането на офис и логистични площи в София и страната.

 
В България все още няма ясна и общоприета дефиниция за това какво всъщност представлява офисът Клас А.
Като цяло се определя на базата на физически показатели: локация, видимост, и др. Сградите клас B и C се определят в зависимост от това, до каква степен покриват критериите за най-високата категория. Няма формула, по която да се определи коя сграда кой клас е. Преценката почти винаги е субективна.
Естествен стремеж на всяка една компания е, с нейното развитие и разрастване, да наема все по-качествени и по-големи офис помещения.

Дейността на фирмата има решаващо значение за локацията на офис помещения, както и тяхното качество и ниво на оборудване
Една логистична компания например, чиято дейност е превозване на товари, не би наела офис в център на голям град като София. Предпочитани локации за такива компании са покрайнините на града, в сграда, която предлага освен складови и административни площи. Такава фирма има и административен персонал - мениджъри, експерти по логистиката, отдел по продажби и т.н., макар основният брой работници да са водачите на камионите на компанията или складови работници. Необходимите сгради са клас В, т.е. не са с най-високо ниво на оборудване, но все пак предлагат едни нормални и добри условия за работа на въпросните служители.
От друга страна, юридическа компания с име, за която са чести срещите с клиенти, би търсила място в централните градски части с отличен и лесен достъп. А самите работни помещения да са решени в кабинетен стил. Работата на юридическия съветник често е свързана с висока степен на концентрация и най-вече конфиденциалност - нещо, което не е възможно в отворения тип пространство. Една сграда клас А би имала конструктивната възможност да предложи подобна реконструкция и да отговори на високите изисквания на този тип фирми.
За технологичните компании с голям брой служители пък, най-важни са техническите изисквания към сградата - мощност на електричество, високо ниво на окабеляване - CAD 6, CAD 7. А локацията да е такава, че да позволява лесен достъп на тези служители.

Наемането на пространство в по-горен клас сграда е обвързано и
с минимални изисквания за площ

Често квадратурата може да достигне до 200 или 500 кв.м за развита и утвърдена фирма. Една стартираща компания няма нужда от подобни площи. 100-120 кв.м биха били напълно достатъчни за начало. Освен това, наемането на един офис в новопостроена сграда от смесен тип, с жилищна и административна част, с добър транспортен достъп, е една доста добра възможност за започване на бизнес. Още повече, че наемните нива на тези офиси са по-ниски от алтернативните варианти в самостоятелна сграда (клас А или В).
От друга страна, международна IT компания, която решава да отвори представителство в България и смята да наеме 350-400 служители, има своите високи изисквания и претенции относно площта, която ще наеме. А също и към качеството на използваните материали, техническата инфраструктура на сградата, паркоместа за служители, сигурност.
В големите международни компании има цели отдели, чиято дейност е да подържат нивото и стандартите на компанията в техните офиси. Например, знае се, че в компании като Alcatel Lucent оптималното пространство, полагащо се на всеки един служител, би трябвало да е около 17,5 кв.м. Температурата на въздуха да се контролира през цялото денонощие, но да има възможност и за пространственото й контролиране.
Предпочитаното работно пространство е от типа open space - работни помещения, най-вероятно обхващащи по-голямата площ от плочата на сградата, без вътрешни преградни стени. Съвременното технологично общество, зависещо тaкова много от комуникацията, предполага сериозно ниво на окабеляване, не само като количество кабели, а и тяхното правилно разпределение и пропускливи възможности. Така се стига до изискването за повдигната подова конструкция, в която всичките кабели да са скрити в нея. Тези изисквания имат и своята цена, като на базата на степента, до която дадена сграда/офис отговаря на тях, се определя и класът на въпросния офис - А, В, С.

Най-важното за една сграда е нейното местоположение
За логистична компания това би била локация до главни транспортни възли, за адвокатска фирма - централната част на града, за IT компанията - лесният достъп. Други много важни критерии, които оказват влияние върху вземането на решение при наемането на офис, са възможността за промяна на вътрешното разпределение (open space или кабинетно решение), качеството на въпросното пространство, нивото на окабеляване, климатичната инсталация, която се използва, система за управление на сградата, професионален сграден мениджмънт. Много често известни, престижни компании, които демонстрират висок бизнес статус, търсят и отлична видимост на сградата.

За контакти:
Forton International, отдел „Бизнес Площи”
Тел: +359 2 805 90 28
Бул. „Александър Стамболийски” 55, ет. 4
www.forton.bg