fbpx "Превод" на офертите за ипотечни кредити | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

"Превод" на офертите за ипотечни кредити

"Превод" на офертите за ипотечни кредити

Във времената на активни банкови промоции и оферти за изгодни кредитиви ви предлагаме кратък коментар на най-използваните послания в кредитирането, прочетени през погледа на клиента.

Промоционален лихвен период за една или две години

Идеята на тази оферта е към датата на кандидатстване за ипотечен кредит, за срока на промоцията, месечните ви вноски да са по-малки! И тъй като "безплатен обяд" няма, лихвеният период (ЛП) за остатъчния срок на кредита е завишен с направената от банката отстъпка в промоционалния период, така че да я компенсира и в крайна сметка често дори оскъпява кредита. Тази оферта има някакъв маркетингов смисъл, с цел да се намали тежестта върху бюджета на домакинството в началния период, когато то има допълнителни разходи за довършване и обзавеждане на жилището.
Нашият съвет е да прибягвате до този вариант на погасителен план по-скоро когато очаквате положителна промяна в размера на семейните доходи, иначе този "облекчен" период може да Ви изиграе лоша услуга.

Фиксиран лихвен процент за една или две години

Идеята е похвална, доколкото това ви прави предсказуем и сигурен размера на вноските за този период. Като цяло обаче прилаганият ЛП за остатъчния срок също компенсира "промоционалния период" и не рядко оскъпява кредита в края на периода му. Този вариант е за предпочитане, защото за разлика от предишната оферта ви фиксира размера на вноските за промоционалния период. Тази екстра липсва в предходната оферта, където ЛП е плаващ.

Променливи или фиксирани лихви?

Към момента НЯМА оферта с фиксиран ЛП за какъвто и да е вид кредит, като ипотечните кредити са може би най-далеч от тази идея! Фиксираният лихвен процент е своеобразна форма на писмено съгласие за единомислие в очакванията на Кредитор и Кредитополучател за движението на пазарните лихвени равнища в една или друга посока, за срока на сделката. Ако пазарните лихвени равнища се изменят надолу от фиксирания лихвен процент, то губи Кредитополучателят, ако същите тръгнат нагоре, то обратното, негативите от това движение са за сметка на Банката.

Плаващ лихвен процент

Към момента на пазара на ипотечни кредити, и не само, има три варианта на ценообразуване на лихвените проценти:

• Базов лихвен процент на банката + фиксирана надбавка
• Euribor или Sofibor в зависимост от валутата на кредита + премия + фиксирана надбавка
• Euribor или Sofibor в зависимост от валутата на кредита + фиксирана надбавка

В първия случай това би означало, че лихвеният процент по ипотечния ви кредит от 8.55% = (БЛПБ 6%) + (фиксирана надбавка от 2.55%). БЛПБ се образува по методика приета от УС на Банката, като същата е хем резонна, хем подлежи на промяна с решение на УС в удобно на банката време. Предимствата на тази оферта са в ниския размер на фиксираната надбавка и ако презумпцията за разумност в образуването на БЛПБ е винаги налице, то в средносрочен план тази оферта ще доведе до намаляване на лихвения процент по кредита Ви.

Във втория случай лихвеният процент по ипотечния ви кредит от 8.55% = (3м Euribor 0.94%) + (премия 2%) + (фиксирана надбавка от 5.61%). Тази оферта комбинира предимствата и недостатъците на другите два варианта, като 3м Euribor със сигурност ще расте, рисковата премия е в компетенциите на УС на Банката, а фиксираната надбавка остава значителна.

В третия случай лихвеният процент по ипотечния ви кредит от 8.55% = (3м Euribor 0.94%) + (фиксирана надбавка от 7.61%). Тук ценообразуването е възможно НАЙ-прозрачно, НО, предвид много ниските нива на Euribor в момента, потенциалната възможност той да нарастне в следващите 1-3 години е много голяма. Тоест, тъй като променливата ще расте, а фиксираната надбавка е много голяма, това означава, че вероятността лихвата по кредита ви да нарасте е значителна.

Обобщение: Добрата новина е, че „никой не е по-голям от пазара...” и очакванията за още по-ниски лихви в следващите 3-5 години са реални. Лошата е, че макар да имате право ВИНАГИ, ако при значителна промяна на пазарната конюнктура поискате от банката предоговаряне на лихвения си процент, то това ще ви струва определена такса за предоговаряне. В общия случай, ако новият лихвен процент води до намаляване на месечните Ви вноски, така че таксата, която ще платите, се изплаща в рамките на 6-12 месеца, може би си струва да го предговорите сега. В обратния случай е може би по-добре да изчакате още „малко”.

Намяляващи или анюитетни вноски

Категорично погасителният план с намаляващи вноски е математически по-изгоден, тъй като размерът на платените лихви в края на периода е значително по-малък. НО, винаги трябва да се има предвид, че в този случай натоварването като размер на вноските е в началото на периода и размерът на вноската се изравнява с тази на Анюитетния вариант чак след седмата година! Казусът с намаляващите вноски поставя и още един много съществен въпрос – изискването на банката към доходите е значително по-голямо.
На практика под 5% от всички ипотечни кредите са с намаляващи вноски.

Гратисен период

Моля имайте предвид, че понятието „гратисен период” важи само за главницата по дълга Ви. Тоест през гратисния период вие продължавате да дължите и плащате начислените лихви. Гратисният период има смисъл, когато погасителният план е с намаляващи вноски, а ако ползвате анюитетни вноски, където преобладаващата част от вноската в началото на „живота” на кредита са лихви, ефектът от гратисния период е минимален.

Срок на усвояване

Това е срокът след подписване на договора за кредит, в който имате право да усвоите отпуснатите ви средства. След изтичането на този срок принципно губите право да ползвате неусвоената част от кредита. За срока на усвояване често се начислява % за „ангажимент”. Сроковете за усвояване са: до 1 месец за целевите ипотечни кредити, до 3 месеца за универсалните ипотечни кредити и до 12 месеца при кредитите за строеж. На практика има и изключения от това правило, а и при евентуалното изтичане на този срок, в общия случай той се удължава с Анекс към договора за кредит.

 

Facebook коментари