Изтеклите единадесет месеца от 2008 г. показват, че годината е една от най-динамичните за пазара на ипотечнo кредитиране в България. Това бе и годината на противоположностите - от регистиране на кредитни рекорди до свиване на банковия сектор и изначална промяна на работа в сферата.
Годината стартира изключително силно Според анализа на КредитЦентър още през първите месеци на 2008 г. станахме свидетели на рекордни стойности в някои от показателите. Средният размер на кредита достигна 46 800 евро за страната и 61 545 евро за София, като увеличението е близо 10 % спрямо ноември 2007 г. и над 20 % спрямо предходния декември. Всичко това се случи, въпреки че месец януари се смята за традиционно слаб за сектора. Но тази година той беше не просто активен, а и много силен. Причината се криеше в засилващата се конкуренция между банките за отпускане на ипотечни кредити и същевременното реализиране на сериозен брой сделки при увеличение на продажните цени на жилищните имоти.
Февруари бе малко по-слаб Средният размер на кредита за страната падна от 46 800 евро до 39 054 евро. Намалението беше близо 15 %, а конкретно това за София достигна 32 %. Запитванията за кредити също намаляха - с 20 % спрямо последното тримесечие на 2007 г. По-важното за месеца, обаче, беше стартът на повишението на лихвените проценти, тенденция белязала силно първото полугодие на 2008 г. Някои банки бяха обявили подобни намерения още през януари, но две от тях реално пристъпиха към увеличение именно в този момент. Ръстът беше от 0,1 до 0,6 пункта за различните ипотечни продукти, като при някои потребителски кредити достигна до 1 %. Най-значителен ръст се наблюдаваше при кредитите за по-кратък период от време, условията на старите клиенти се променяха по-негативно.
През март покачването на лихвените проценти се развихри с пълна сила и засегна над 70 % от кредитополучателите. За част от клиентите това увеличение беше второ, дори трето по ред. Разликата между договорения при сключване на сделката и моментния лихвен процент надхвърли 2 на сто. Това беше моментът, в който се заговори за алтернативни възможности за облекчаване на кредита - предоговаряне и рефинансиране. Основната идея бе чрез обновяване на старите ипотечни заеми с нови за пазара продукти да се намали реално финансовата тежест на завишеното олихвяване. По наши данни, около 15 % от потърпевшите вече се бяха насочили към опцията рефинансиране.
През април предоговарянето набра скорост и популярност, като все повече хора се възползваха от възможността да преподпишат с банките при нови условия. Още 3 банки качиха лихвените си проценти с 0,25 до 1 пункт, най-засегнати пак бяха кредитите в лева. В тази ситуация съвсем резонно се покачи обемът на заемите, теглени в евро. Делът на този тип кредити се беше удвоил спрямо обемите, регистрирани в края на 2007 г. До голяма степен това се дължеше на политиката на банките, за които евровият ресурс бе по-евтин и по-достъпен в момента. В същото време пазарът на ипотечни кредити се поуспокои. Потребителите започнаха да отлагат своите покупки, да ги обмислят по-дълго и обстойно. И макар тогава, това да изглеждаше като моментен резултат от скока на лихвените нива, с времето явлението щеше да се превърне в ясна тенденция, а пристъпването към процедура по покупка на имот и ипотекирането му, щеше да става все по-отговорно решение. Месеците май и юни обаче донесоха добри новини за кредитния пазар. Лихвените нива се успокоиха, а потребителите се върнаха в банките. Ръстът на средния размер на кредитите за май достигна до 46 315 евро. Обемите нарастваха, броят сделки също.
Ако трябва да обобщим първото полугодие на 2008 г. можем да кажем, че въпреки постоянния ръст на цените на недвижимите имоти, някои от които достигнаха пределната си стойност, купувачи все още имаше. За първото полугодие отчетохме ръст от 44,33 % на средния размер на ипотечните кредити, въпреки неколкократното повишаване на лихвените проценти. Средният размер на изтеглените кредити за периода 1 януари - 30 юни за страната беше 44 886 евро. Повишението, разбира се, се дължеше и на огромния скок на цените на недвижими имоти. Промени имаше както в поведението на банките, така и на потребителите. Именно потребителите успяха да повлияят на част от банките, като поискаха предоговаряне или пристъпиха към рефинансиране. Секторът на ипотечното кредитиране отбеляза ръст от 50 на сто спрямо края на 2007 г. Изключителна динамика се наблюдаваше по отношение на таксите за периода януари - юни.
Някои банки намалиха таксите с около 50 %, други ги увеличиха с около 50 %, а трети останаха без никаква промяна
През летните месеци ипотечният пазар силно се активизира През юли консултантите на КредитЦентър отбелязаха поредния рекорд за 2008 г. Средният размер на изтеглените кредити за страната за първи път премина границата от 50 хиляди евро и стана 50 376. Беше отбелязан още един рекорд - ипотечен кредит на физическо лице за 500 000 евро. Вълната на повишение на лихвените нива от началото на месеца за първи път не повлия на поведението на потребителите и процентът на отказалите се след първоначално одобрение спадна двойно - от 18 на 9 %. За първи път се появиха и клиенти, търсещи анализ, сравняващ финансовата изгода от покупка на жилище, спрямо живеенето под наем. Те се опитваха да вземат по-изгодното решение.
Към момента обаче, предимствата от притежаването на собствен дом надделяваха и потребители пристъпваха към теглене на кредит. След силния юли, август отбеляза затишие
Месецът беше ваканционен и за банките. Август е традиционно слаб месец за банковата система, коментирахме още тогава. По-ниският брой запитвания не ни изненада, защото очаквахме това забавяне да бъде компенсирано през най-активния период за покупка на имоти - края на календарната година. Всички спадове, отчитани по това време, са на база изминалия месец, а юли беше неочаквано силен, което всъщност означава, че пазарът е запазил нормалния си ход. В резултат на все по-развихрящата се световна финансова криза голям процент от клиентите станаха по-предпазливи. Това до известна степен се отрази позитивно, тъй като намали рисковете и за двете страни. Тази предпазливост се видя и в типа жилища, които се купуваха с кредит. През месец август 74 % от кредитите бяха отпуснати за покупка на тухлени апартаменти, 20 % за панелни жилища и 6 % за имоти с друга конструкция.
С края на лятото приключи хубавото време не само за плажа, но и за кредитния пазар. Септември мина под знака на задълбочилата се световна финансова криза. И потребители, и банки заеха изчаквателни позиции, а пазарът замря. Банките започнаха да затягат условията по отпускане на ипотечни заеми. Потребители все по-често започнаха да получават отговор “не”, или по-малка сума от желаната. В отговор, купувачите на имоти се насочиха към по-малките и евтини жилища и започнаха да осигуряват все по-голям процент от необходимата сума със собствени средства. В резултат, драстично намаляха обемите на отпусканите кредити. Кризата се усети най-силно от по-бедните слоеве на населението, които реално излязоха от пазара на недвижими имоти. На другия полюс остана една активна категория хора със сериозни доходи, които не усещаха притеснение от икономическата ситуация и продължиха да купуват имоти за над 100 000 евро.
Така стигнахме до октомври през който ефектът от световната финансова криза се задълбочи. Една дума би могла да опише този период - спад. Лихвените нива отново се повишиха между 0,5 и 2 на сто, като в същото време намаля делът на финансиране на сделките с недвижими имоти. Той вече рядко надвишаваше 80 % от цената на закупувания имот, а средните показатели се движеха между 60 и 80 %. Средният размер на изтеглените кредити за страната намаля до 39 383 евро, а новите изисквания отразиха пряко текущата икономичекса ситуация - по-високо ниво на риск, както за инвеститорите, така и за крайните потребители.
Прогнозите на специалисти за движението на пазара на ипотечни кредити до края на 2008 г. и началото на 2009 г. са свързани с утежняване на процедурата по усвояване на заемите. Условията на банките ще стават все по-тежки. В същото време потребители ще заемат изчаквателна позиция, с надежда както за по-добри кредитни условия, така и за по-ниски цени на имотите. Съветите на консултантите на КредитЦентър за момента са на този етап да не се теглят ипотечни кредити, ако разходите по тях надхвърлят 40 %.
Като цяло може да се каже, че кредитният пазар отчита една изключително динамична година. Характерни за нея ще останат както рекордните активности, така и големите опасения
Последните месеци показват отрезвяване на позициите едновременно за банките и потребителите. И ако първите стегнаха редиците и под влияние на външноикономическия натиск станаха предпазливи, то вторите започнаха все по-внимателно да пресмятат стойността и изгодата от покупката на имот и ипотекирането му. Със сигурност можем да твърдим, че играчите на кредитния пазар са и ще стават все по-отговорни и премерени, а всеки техен ход ще изисква сериозен анализ на финансовата ситуация в макро-и микроикономически мащаб.
