*Текстът е извадка от наръчник на Фондация за реформа в местното самоуправление (ФРМС)*, подготвен за специализиран курс по “Планиране, изграждане и управление на индустриални зони от нов тип”, с участието на г-н Филип Дънлъп**, икономически директор, Обърн, Алабама, САЩ.
**Филип Дънлъп е директор на икономическия отдел в град Обърн от 1984 г. От тогава той е инициатор и инспиратор на разработването на високо оценена програма за икономическо развитие на града. Привлича инвестиции, които се измерват с над 4 500 нови работни места и приблизително 500 млн. долара в капитали. Дънлъп и екипът му превръщат Обърн в една от 50 най-горещи точки за инвестиране в САЩ (по класация на списание “Expansion management”).
Концепцията за индустриален парк, зона или терен се появява в промишлените държави в края на 19-ти век. Това е географски район, в който се стимулира, планира и управлява промишлено развитие. Първите индустриални паркове са площи, разделени на парцели и използвани предимно от едно или повече предприятия от тежката промишленост, производството, дистрибуцията и складовите дейности.
Индустриалните паркове се създават от предприемачи с цел осигуряване на печелившо индустриално развитие чрез близки транспортни връзки, особено железопътни и водни
Днес индустриалните паркове осигуряват предварително изградена инфраструктура и се подготвят, така че при настаняването си бизнесът да може да наеме/закупи сграда за своите производствени нужди, и в максимална степен да съкрати времето за стартиране на своето производство или търговска дейност. Сградите са или частично изградени, така че дадена фирма да ги довърши в съответствие със спецификата на производството си, или пък са от типа “спекулативни постройки”, в които фирмата може да се настани веднага с минимален обем довършителни работи. Повечето ръководни екипи на индустриални паркове са истински загрижени за имиджа на своите обекти и за начина, по който ги възприема обществеността. Те искат да бъдат определяни като добри съседи, допринасящи за благосъстоянието на общностите, в които се намират и се стремят да създават по-привлекателна среда, като съчетават имотите с производствено или търговско предназначение с паркова атмосфера. Оттам идва и думата “парк”, която постепенно се утвърди в наименованието им. От 1970 г. насам броят индустриални паркове, създавани от властите или от частни предприемачи, непрекъснато се увеличава. Според проучване на съвета за изследване на международното развитие през 1996 г. броят на индустриалните паркове в 90 държави е бил над 12 000, а само няколко години по-късно числото им наближава 20 000, от които над 2 000 се намират в Китай.
Видове индустриални паркове Има различни видове паркове в зависимост от:
В зависимост от функциите различаваме:
Индустриалните паркове са с различни размери. Най-малките от тях представляват икономически зони в покрайнините на градовете. Най-големите сами по себе си са нови промишлени градове. Такива са например Свободна зона “Джебел Али” - Дубай - 1 600 фирми на площ от 100 кв. км; Свободна зона “Колон” - Панама - 1 700 фирми на 397 хектара; Окръг Монтгомъри, Мериленд, САЩ - четири, свързани помежду си индустриални парка и летище на обща площ от 2 319 хектара.
Планиране и изграждане на индустриален парк Процесът на разработване на индустриални паркове обхваща следните дейности:
Предварително проучване В рамките на предварителното проучване се прави анализ на икономическите и демографските показатели, като основа за определяне на прогнозната доходност на индустриалния парк. Осигуряването и използването на актуална информация, на точни и приложими статистически данни е важна стъпка за осъществяването на анализите. Освен от националния статистически институт информация може да се получи от общинската и областната администрация, от областните агенции по заетостта, бизнес средите и неправителствените организации на местно ниво, които обслужват бизнеса. Специализираните отдели по икономическо развитие в общините, които участват в българското партньорство за местно икономическо развитие (www.invest.bg), разполагат с тази информация, тъй като целенасочено разработват и поддържат широкообхватни данни в областта на икономическото развитие. На база на събраната информация се прави анализ и след проследяване на тенденциите в структурата на икономиката, демографията и работна сила, пазар на недвижими имоти, може да се прецени доколко проектът се намира на “пътя на растежа”, как ще се отрази върху общинската икономика, доколко ще спомогне за реализиране на целите, залегнали в стратегическия план за икономическо развитие на общината и региона. Изборът на място, подходящо за разполагане на индустриалния парк, следва правилото “времето е пари”
Местоположението на парка е подходящо, ако осигурява:
Изборът на място за парка зависи и от това каква част от целия парцел може да се използва (без свлачища и др. проблемни зони, на които не може да се строи). Ако на този етап проектът за индустриален парк се очертава като печеливш, се предприемат мерки да се осигури собствеността върху имота.
Пазарен, финансов и политически анализ На този етап се извършват пълни и задълбочени проучвания и анализи, имащи за цел да се определи способността на индустриалния парк да привлича и задържа наематели. Решение за изпълнение на проекта може да се вземе само ако той е с доказана целесъобразност от пазарна, финансова и политическа гледна точка. Най-важното е да не се предприемат стъпки и особено да не се започват строителни работи преди вземането на окончателно решение в резултат на направените анализи и проучвания. В тази фаза се правят проучвания, с които се цели да се отговори на три основни въпроса:
Инвеститорът на парка прави анализ на пазара на недвижими имоти в местен и регионален аспект, като се отчитат тенденциите на национално и международно ниво. Отделя се специално внимание на това дали има дис-пропорции в наемането и/или закупуването на свободни промишлени, офис и търговски площи на територията на общината и региона. Резултатът от проучването в този аспект е да се определи какъв е размерът на пазара на офиси, търговски и промишлени площи.
Финансова обосновка на проекта Финансовият анализ и обосновка дават отговори на два основни въпроса: Ще бъде ли печеливш проектът и дали може да бъде обезпечен с банкови кредити? Проектът е финансово обвързан, ако нетните приходи от продажбите и наемите възстановяват средствата, вложени от инвеститора, като се калкулират свързаните с това рискове. Рискът е степента на вероятност за възвръщане на инвестициите. Ако тези вероятности варират в много широк диапазон, казваме, че проектът е много рисков. В този случай инвеститорите калкулират висок процент риск като компенсация за поемането на такъв вид риск. Ако проектът е в голяма степен предсказуем по отношение на очакваната възвръщаемост, инвеститорите го поставят в категорията проекти с нисък процент риск.
*ФРМС е независим професионален ресурсен център, подкрепящ местната демокрация. ФРМС предлага информация, консултации и подкрепа, фокусирани върху специфичните нужди на потребителите, провокира иновации в местното самоуправление, действа като посредник и изгражда широка мрежа от вътрешни и международни партньорства. ФРМС предоставя обучение и техническа помощ, насочени към укрепване капацитета на българските общини да прилагат професионален подход към привличането на инвеститори и запазването на съществуващите фирми, да създават възможности за подкрепа на фирмите, да рекламират ресурсите на местните фирми в национален и международен мащаб, както и да осъществяват активни програми за икономическо развитие. Създаденото с подкрепата на ФРМС и с участието на водещи български общини Българско партньорство за местно икономическо развитие (БПМИР) е ангажирано с привличането на частни инвестиции в българските общини чрез задоволяване нуждите на фирмите посредством предоставяне на своевременна и надеждна информация по широк кръг въпроси, свързани с общините и местните власти в България. През 2004 г. беше създаден общ маркетингов уебсайт на български общини (www.invest.bg), който се администрира от ФРМС. Той предоставя нови възможности за рекламиране на общински ресурси и местни фирми, както и за създаване на преки контакти с български и чуждестранни фирми. До момента ФРМС е спомогнала за привличането на 5 инвеститора в България, а утвърденият професионален подход доведе до откриването на над 2 500 работни места.
За всички очаквани приходи и разходи по проекта се изготвят финансови прогнози, като се наблюдават и прогнозират потоците от пари. Като цяло приходите от продажби и наеми за парцелите и сградите в парка трябва да надвишават капиталните вложения и оперативните разходи, направени в процеса на изграждане на парка.
Един от ключовите фактори за успеха на управлението на парковете е изграждането и поддържането на гъвкави пространства в сградите и по улиците. Те трябва да отговарят на различните изисквания на наемателите и да задоволяват променящите се нужди на фирмите и отраслите
Маркетинг на индустриален парк Индустриалният парк трябва да се маркетира и популяризира. Казано съвсем просто - трябва да се продава. За тази цел трябва да се състави маркетингов план и да се проведат редица успешни маркетингови дейности. При съставянето на маркетинговия план се определят целите, подходите и специфичните маркетингови инструменти за постигане на тези цели. Определя се кога ще започне маркетинговият процес и кой отговаря за маркетирането на проекта. Няма универсална рецепта за маркетиране на индустриални паркове, защото маркетингът винаги е съобразен със спецификата на проекта.
В етапа на предварителните проучвания е важно да се направи преглед на националните политики, подкрепящи икономическото развитие и изграждането на индустриални паркове. Националната стратегия за насърчаване на инвестициите на България 2005 - 2010 г. предвижда мерки за създаване и развитие на индустриални паркове като едно от приоритетните направления за насърчаване на инвестициите и трябва да се провери кои мерки действат в момента. Част от тези мерки вече се реализират чрез програма ФАР, чрез Национална оперативна програма “Регионално развитие” 2007 - 2013 г. и оперативна програма “Развитие на конкурентоспособността на българската икономика” 2007 - 2013 г. Очаква се грантовите схеми по двете програми да бъдат отворени през есента на 2007 г. Освен това е необходимо да се направи преглед на Закона за насърчаване на инвестициите (който периодично търпи промени), законодателните актове, наредбите и административните политики за земеползване и устройство на територията на национално и областно ниво с цел да се определи кои от тях са приложими за предлагания индустриален парк.
Оптимизиране и развитие на съществуващи индустриални зони Една от основните дилеми, които стоят пред местните общности, е свързана с това доколко растежът трябва да бъде за сметка на използването на плодородни земи със селскостопанско предназначение. Оптимизирането и възстановяването на съществуващите индустриални зони, както и реконструкцията на свободни сгради е част от т. нар. “интелигентен растеж на икономиката”, защото те разкриват сериозни резерви, които могат да обезпечат част от нуждите за развитие на икономиката. Успехът от разработването на проекти за оптимизиране и развитие на съществуващите индустриални зони зависи от изграждането на ефективни партньорства между общината и бизнеса, които отчитат интересите и на двете страни.
