Избирането на подходящ терен е въпрос на сериозен технико-икономически анализ на данните, до получаване на максимално точна картина за бъдещата целесъобразност и ефективност на проекта. Ако избраният терен е на земеделска земя, което все още е възможно, трябва да се изготви мотивирано предложение пред съответните инстанции за изтеглянето му от фонда на селскостопанските земи. Това е една доста дълга процедура, чрез която се получава статут на терена, разрешаващ изграждането на обекта. Издава се виза за проучване и проектиране, а след одобряване на проекта - разрешение за строеж. Едно от най-важните решения за инвеститорите е дали този проект може да се продаде след пълното му изграждане, или ще е по-добре да се реализира “на зелено”. Това решение в голямата си част се взима след задълбочени проучвания, които всеки предприемач е длъжен да направи. След това се изготвя заданието за проектиране, където се спазват всички посочени параметри. Те са свързани със специфичната функция на сградата, съобразени със съществуващата или бъдеща инфраструктура. Когато теренът е без, или далече от съществуваща инфраструктура, то цената за изграждането не може (а би трябвало) да се включи в цената на имота, защото това е задължение на съответната община. Ако няма средства, общината би могла да компенсира инвеститора с терени или други нейни активи, но тази инвестиция в повечето случаи остава трудносъбираема.
Теренът може да се продаде “на зелено” - на етап “одобрен проект”
При този вариант купувачът получава урегулиран терен с готов проект, и така неговото участие ще започне от финансиране на самото строителство. Възможно е предприемачите да изградят изцяло новата бизнес сграда и след това да продават офис площите ”на парче”, с или без бъдещото менажиране на комплекса. Добър начин за бързо възвръщане на вложените средства е продажбата на завършения обект на един клиент, а най-добрият е, ако тази сделка е договорена предварително. За това българският предприемач трябва да познава добре и да разполага с грамотен консултантски екип, който да може да извършва сделки в новия за нас сектор “building development”. Там се продава скъпо струващ интелект, бизнесът е по-сигурен и нишата още не е запълнена. В България все още са недостатъчни по брой партньорствата със сериозни инвеститори за съвместно изграждане на по-големи обекти и комплекси. Именно при тези сделки -от земята с много собственици до разрешението за строеж, българската страна по сделката, предлагаща и “building development”, е безспорният фаворит. Самото финансиране за изграждането на такива проекти може отделно да се регламентира между двете страни, което за сериозни партньори не е толкова трудно. Когато става дума за изграждане на бизнес сгради (един сравнително нов сегмент на нашия пазар), българските предприемачи допускат една и съща грешка, смятайки че “печелят” от големите офиси по няколко начина:
Повечето предприемачи предпочитат да продават офиси от 150-300 (и повече) кв. м
подведени може би от горепосочените ”предимства”, но действителността в момента е по-различна. По този начин се изпуска малкият клиент, чиято бройка на нашия пазар не е за пренебрегване. Малко са фирмите, имащи толкова много персонал и средства, с които да наемат големи помещения.
На пазара на офис имотите в момента има голямо търсене на малки офиси (50-80 кв. м), а в същото време предлагането е минимално и е предимно в жилищни, а не в бизнес сгради
При добро решение, обикновено на площ от 100 кв. м се предвижда приемна част, която се контролира от секретар на офиса - там човек бива посрещнат и може да изчака за среща. В работната зона има кабинет за директора, стая за съвещания и едно или две помещения за служителите. В тези стаи спокойно могат да работят до 4-5 души, които да имат обособени работни места. Такива са нуждите на малките фирми, които са стегнати като структури, нямат производство и не се нуждаят от по-големи пространства.
Оптимизиране големината на офисите е променлива величина
Схемата при бизнес сградите в зоната на офисите е повече от опростена. Това са свободни площи с необходимия брой санитарни възли и структурно окабеляване. С оглед по-голяма бъдеща флексибилност на планировката, бързо изпълнение, олекотена конструкция и по-малко мокри процеси, повечето подобни сгради се изпълняват с леки преградни стени. Изключение правят стените, които ограждат отделните офиси и тези, съобразени с противопожарните изисквания. В модерните бизнес комплекси по целия свят тенденцията е да се предлагат всички периферни услуги, от които човек има нужда, докато е на работа. Към тези услуги спадат: паркинги, кафенета, магазини, ресторанти за бързо хранене, фитнес зали. В по-луксозните варианти на бизнес центровете могат да се открият и басейни, фризьорски салони, лекарска помощ и други услуги, търсенето на които коства много от времето за почивка на работещите в комплекса
Ако архитектурата е застинала музика на жизнената ни среда, то нотите за нея са написани - въпросът е как ще ги композираме. В тази гама на архитектурата могат да се дописват ноти, ако животът наложи качествено нови изисквания, или ако в строителството навлязат нови и революционни материали. Това може да се случи, и ако ценностното мислене се промени след достигане на границите на допустимите деформации, които средата бавно, но сигурно извършва върху човека.
Предпочитаният дизайн на бизнес сградите в последните години включва като преобладаващи материали, метал и стъкло. В началото стъклото се използва най-вече при строенето на сгради в интересна околна среда. По този начин стъклото отразява атмосферата и новата сграда успешно се вписва в околната архитектура. Сега стъклото е запазена марка на деловите и бизнес среди, тъй като създава нужната нагласа във всеки посетител.
.
Офис комплексите се изграждат като миниквартали, които често се наричат “град в града”
Има и бизнес сгради, които се проектират със смесена функция, където се предвиждат и жилищни площи. Такива решения са най-удачни, когато става дума за пунктови сгради или т. нар. небостъргачи, с височина над 30 етажа. Там човек може да работи на 3-тия, а да живее на 23-рия етаж. Когато се проектира подобен небостъргач най-често за разделяне на жилищата и офисите се използват средните етажи, на които се разполагат търговски площи, определени за магазини, заведения, детски градини и др. услуги. За решаване на усложнените схеми на вертикалните инсталации се предвиждат цели междинни етажи, които с оглед намаляване натоварването от вятър остават изцяло отворени. Сградите със смесени функции стават център, в който се покрива голяма част от нуждите на работещите там хора. Такива комплекси все още не могат да се срещнат в България, но в много от големите западни градове, където земята е скъпа и геологията позволява, тази комбинация носи престиж, спестява инвестиции, време и разходи. Освен това при градовете с равнинен терен, служи за по-доброто ориентиране в града. Небостъргачите не предлагат нищо по-различно от бизнес центровете, освен пестене на земя за сметка на височината. Те са по-икономични като цена на кв. м в инсталационно отношение, но имат повече разходи за решаването на конструктивните проблеми. Изискват се много точни изчисления за издръжливостта на почвата и конструкцията при земетресения и силни ветрове.
За да е устойчива една сграда тя трябва да е и достатъчно метри под земята
При някои решения там се правят паркинги, технически и др. инсталационни помещения. Конструкциите от стоманен скелет, твърдо вътрешно ядро и леки преградни стени се предпочитат за строителството на пунктовите сгради, защото те са с най-добри показатели при земетресение. Те могат да се осигурят противопожарно, а при обтекаема форма на силуета и необходимите функционални пробиви са достатъчно стабилни в отклоненията по вертикалната си ос. Според специалистите обаче небостъргачите нарушават човешките мащаби, губи се индивидуалността и човек потъва в пълна анонимност. Това се оказва голям проблем за сигурността на тези комплекси. Много от хората, работещи на подобни места признават, че им липсва топлината на нискоетажните сгради. Когато човек работи в небостъргач, той познава само колегите от неговия етаж. А ако работи в бизнес център, в който сградите напомнят малък квартал, то той със сигурност би познавал и някои от хората в съседните сгради.
