В последните месеци на 2008 г. се наблюдаваше намаление на строителната активност, като постепенно това даде негативно отражение и върху заетостта в строителния сектор.
Какво се случи през 2008 г.?
Пазарът на земя Пазарът на земя през изминалата година беше спекулативен. Цената обикновено формираше до 30 % от стойността на готовото строителство. Същевременно исканите обезщетения от собственици на терени достигнаха до 45 % от общата стойност на проектите за привлекателни локации в столицата и до 35 % в другите градове на страната. Това отдръпна потенциалните инвеститори.
Жилищният сектор Наблюдаваният ценови ръст от 15 % за големите градове през първата половина на 2008 г. доведе до съревнования не само сред потенциалните купувачи, но и сред самите инвеститори. През 2008 г. продължи реализирането на множество жилищни проекти в кратки срокове без осигуряване на необходимата инфраструктура. Наложените ограничения при отпускането на ипотечни кредити през третото тримесечие на годината отдръпна голяма част от купувачите и остави на пазара само тези, които не разчитат на финансиране от банките при покупка на жилища.
Проблемът с нереализираните проекти в жилищния сектор има своето отражение най-вече в столицата, където са обявени около 25 000 жилищни единици
Tърговски площи Сегментът се развиваше най-близо до очакванията на анализаторите. Отвориха врати първите големи центрове тип мол и в други градове на страната след столицата - Мол Варна през юни 2008 г. и Парк Мол в Стара Загора през октомври 2008 г.
Пазарът на търговски площи в България обаче няма капацитета да понесе реализирането на всички обявени проекти. Към настоящия момент са отпаднали или замразени редица проекти за молове и търговски центрове в страната, чиято планирана търговска площ надхвърля 1,02 милиона кв. м., (разглеждани са само големи проекти с отдаваема площ от над 10 000 кв. м.) Доходността от търговски площи за 2008 г. се движеше около 7,0 - 7,5 %, но трябва да се отчете, че сделките бяха договорени през 2007 г. и началото на 2008 г. В строеж в страната в момента са 17 мола и още 15 сравнително големи търговски центъра (с отдаваема площ над 10 000 кв. м), като се очаква със завършването им на пазара да излязат 791 хиляди кв.м нови търговски площи. На идейна фаза са още 750 хиляди кв. м търговски площи - т.е. още 25 обекта, най-голям брой от които в София, Варна и Бургас.
Наеми Отражението на кризата се прояви в посока постепенно намаляване на наемите предвид по-ниската покупателна активност в последните месеци на 2008 г. Предстои установяването на защитимите наемни нива във всички градове, в които функционират или предстои изграждането на молове. Наемите в търговските центрове варират в широкия диапазон от 15,00 - 80,00 евро/кв. м за столицата и 10,00 - 60,00 евро/кв. м за другите големи градове на страната. Наемите на магазини по основните търговски улици в големите градове за момента изпреварват нивата от търговските центрове, като се движат в рамките на 70 - 130 евро/кв. м.
Какво развитие да очакваме през 2009 г. Основните очаквания за 2009 г. са в Европа стагнацията да продължи. На фона на очакваната рецесия в повечето напреднали европейски икономики, за страни като България и Румъния прогнозираният икономически ръст се движи около 2 % по последни данни на МВФ. Една от тенденциите, която вече се наблюдава и очакваме да се засили, е оттеглянето на по-рисковите чужди инвеститори от българския пазар и навлизането на по-консервативните немски и австрийски компании и фондове. Някои американски компании също проявяват интерес към региона.
Ценови спад на земята и последващо движение на цените на парцели спрямо цените на готовото строителство Понижение на цените на земята през 2009 г. е едно задължително условие за стабилизиране на пазара, като стойността на земята е желателно да бъде около 15 % от общата инвестиционна стойност. При парцелите, предназначени на развиване на логистични проекти, в общия случай един проект би се реализирал успешно при ценови нива на земята до 35 - 40 евро/кв. м.
Спад през първото полугодие и последващо раздвижване в жилищния сектор Пазарът на жилищни имоти изпитва трудности именно от завишените ценови нива, в резултат на което се наблюдава застой при цените. Този процес е породен до голяма степен от множеството бързи проекти (без налична инфраструктура и добри условия за живеене), които се появиха на пазара както и на затегнатите мерки за кредитиране за жилищни имоти. Силен ефект в посока намаляване на цените ще имат и ограничените възможности за финансиране от банките. Oчакваме по-голяма активност на жилищния пазар през втората половина на 2009 г., когато купувачите ще възприемат новите ценови нива като изгодни и ще започнат отново да купуват.
Решаваща година за пазара на търговски площи През 2009 г. е планирано да бъдат завършени най-голям брой молове и търговски центрове в страната. Това ще повиши коефициента търговска площ на глава от населението (69,15кв. м/1000 души), като при успешното реализиране на проектите през следващата година България се очаква да настигне Хърватска и Гърция по този показател.
Активизиране на пазара на офис площи През 2009 г. се очаква да бъдат завършени и пуснати в експлоатация близо 360 хил кв. м офис площи, като над половината от тях се намират в столицата. Най-мащабните проекти са Хермес Парк в София и Бизнес Таун София (Василев Бизнес Сити). Завършването на редица проекти по основни булеварди и в района на широкия център ще преориентира търсенето и ще предостави по-широк избор на потенциалните наематели. Офис пазарът в Пловдив също значително ще се активизира след излизането на 70 хил. нови офис площи. Очаква се наемите да запазят текущите си стойности, а за по-неатрактивни локации - да отбележат спад. През годината средните наемни нива за нови офиси ще се движат в рамките на 12,00 - 20,00 евро/кв. м за столицата и около 9,00 - 13,00 евро/кв. м за другите големи градове.
Завършване на нови логистични площи в страната през 2009 г., но все още недостатъчен ръст в този сегмент Стартираните големите проекти София Еърпорт Център и Логистичен Парк Варна предстои да пожънат сериозни успехи. До средата на годината само те ще предоставят близо 30 000 кв. м. По отношение на наемните нива очакваните средните стойности ще се задържат около 6,00 евро/кв. м за най-добрите локации.
Отражението на световната криза у нас до голяма степен ще определи границите на развитие на пазара на недвижими имоти в страната през 2009 г. Базирайки се на очакванията за спад в бизнеса с недвижими имоти в България, на пазара ще продължи ситуацията на нестабилност и неяснота, на фона на която ще се откроят наистина значимите проекти. Страната все още има потенциал в сферата на бизнес имотите и е явна нуждата от подобряване на качеството и обема на предлаганите проекти.
*Материалът е по данни на Forton International
