На пръв поглед наемното отношение не е сложен правен институт - наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. Но знаете ли, че наемодателят не е задължително да е собственик на имота, как се отдава под наем имот - семейна общност или дялова съсобственост? Освен тези хипотези, има и други, които е добре да се разглеждат от гледна точка на позицията на страната - като наемодател или наемател.
Както при всеки договор, обикновено клаузите се диктуват от страната, която е в по-благоприятна позиция при преговорите. Какво значи това от гледна точка на наемното правоотношение? Когато наемодателят бърза да сключи договорът, а към имота няма проявено търсене, или наемната цена е твърде висока, той обикновено не обръща внимание на другите уговорки по наемния договор. Това е в сила още повече, ако наемателят се съгласи да даде предплата повече от стандартното за пазара - едномесечния наем и депозит (за обезпечаване на сметки за консумативни разноски, повреди и обезщетение за недадено предизвестие). Практиката показва, че наемната цена далеч не е единственото важно нещо в наемния договор.
Важни клаузи за наемодателя
1 Оставете възможности за предсрочно прекратяване на наемния договор Ако договорът няма определен срок, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно (или с друг срок) предизвестие. От гледна точка на наемодателя причина за това може да бъде не само неизпълнение на задълженията на наемателя - в такива случаи предизвестие не се изисква, а и необходимост от лично ползване на имота или предложени по-добри условия за наемане. Допустимо е да се уговори, че само една от страните има право да прекрати предсрочно договора едностранно и това определено ще създаде за тази страна по-благоприятни възможности за гъвкави решения в бъдеще.
2 Включете клауза за предоговаряне на наемната цена през време на наемния договор По този начин се оставя ”вратичка” наемът да се коригира в зависимост от различни взаимосвързани фактори: завишени пазарни наемни цени за аналогични имоти в района, повишена инфлация, проявено засилено търсене, което надвишава предлагането.
3 Определяне на валута на наемната цена, която да е защитен механизъм срещу инфлацията През последните няколко години предпочитанията на наемодателите, както и на продавачите на имоти, са да получават цената в евро. Възможно е обаче, наемодателят да се нуждае от левове - например, защото с получения наем погасява кредит в лева, или защото използва получения доход за текущата си издръжка. В такива случаи се посочва, че наемната цена се определя в левовата равностойност на евровата цена. Още по-добре е да се определи, че наемът ще се изплаща по курса ”купува” на определена банка - така наемодателят няма да плаща за обмяната на валутата и няма да губи от разликата между този курс и фиксинга на БНБ.
4 Създайте гаранции, че няма да дължите суми за неплатени от наемателя сметки Впишете като задължение на наемателя ежемесечно да се представят копия от платени сметки за консумативни разноски. Това ще ви спести получаването на информацията “на гише”, доколко коректно се плащат тези разходи. Още по-добре е наемателят да открие на свое име партиди при съответните доставчици на услуги (ток, водоснабдяване, телефон, ТЕЦ). Възможно е да спрете ползването на личния си телефонен номер - вече не е проблем наемателят да открие собствен абонатен пост. Когато наетият обект ще се ползва за жилище или за малък бизнес, не е изключено наемателят да предпочете ползването на услугите на мобилните оператори.
5 Ограничете пренаемането, ползването на имота от трети лица Имайте предвид, че ако няма противна уговорка в наемния договор, наемателят има право да пренаема обекта. Освен че може да се спекулира за ваша сметка с цената, създават се още по-големи опасности от трудно уреждане на отношенията по плащане на дължими суми и опазване на наетия имот, който в някои случаи е с обзавеждане/оборудване.
6 Задължете наемателя да застрахова обекта Нека сключването на застраховка за сметка на наемателя, но във ваша полза, да бъде условие за влизане в сила на наемния договор. Това ще даде възможност в случай на застрахователно събитие (пожар, наводнение и др.) да потърсите обезщетение за настъпилите вреди директно от застрахователя, защото много е вероятно наемателят при такава реална ситуация да напусне, без да плати. Но за реализиране на застрахователна отговорност е необходимо да притежавате оригинала на застрахователната полица и документа за плащане на вноските по нея.
7 Опитайте да задължите наемателя да покрие сумата по данък “сгради” и данък “смет” за имота Няма пречки за такава уговорка, стига да бъде записана в наемния договор.
Клаузи в интерес на наемателя
1 Осигуряване на дълъг срок на ползването при фиксирана ниска цена Определете по-дълъг срок на договора без възможност за предсрочно прекратяване от страна на наемодателя.
2 Гарантирайте разходите си за ремонт и подобрения Когато в наемния договор се уговори, че за сметка на наема или за своя сметка наемателят ще извърши ремонт или подобрения, които наемодателят е приел, наемателят има интерес да предвиди, че наемният договор няма да бъде прекратен преди възстановяване на направените разходи - било като ползване на обекта, било като парична компенсация.
3 Осигурете правата си при смяна на собствеността върху наетия имот Това става, като наемният договор се впише в имотния регистър. Ако договорът не е вписан, но има достоверна дата (с нотариална заверка), той е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето (чл. 227 от Закона за задълженията и договорите). Добре е да се предвиди неустойка, когато преди изтичане на срока на наемния договор поради промяна на собствеността наемателят няма възможност да ползва имота преди изтичане на предвидения в него срок да изтече. За разлика от обезщетението, което законът предвижда в такива случаи, размерът на неустойката не е необходимо да се доказва. Срещат се още по-засилени защитни клаузи в полза на наемателя: да се задължи наемодателят да уговори с новия собственик на имота продължаване на договора при същите условия, което задължение наемателят обезпечава също с неустойка.
4 Осигурете си възможност да закупите наетия обект като първи купувач Това става с клауза, която задължава наемодателят да предложи имота за продажба първо на наемателя, който да бъде предпочетен като купувач, ако приема обявената продажна цена. Подобна уговорка няма да има никаква стойност, защото не е нормативно установена, ако не е обвързана като доброволно прието договорно задължение на наемодателя, обвързано със санкция - неустойка.
5 Задължете наемодателя да ви осигури ползване на имота за уговореното предназначение Подобна клауза е изключително съществена, ако се наема, например, жилищен имот, а ще се ползва за офис. Същото важи и при наемане на помещение за производствена или търговска дейност, защото при етажна собственост могат да възникнат непреодолими конфликти.
6Опитайте да задължите наемодателя да осигури окабеляване и охранителна система на имота Това са важни преимущества от гледна точка на ползването, особено за бизнес имотите.
За контакти: Адв. Бисерка Маринова, aвтор на книгата „Как да печелим от сделки с недвижими имоти”. Правни консултации и услуги от агенцията й за недвижими имоти „ЛЕГА РЕАЛ”. тел.: 02/852-66-70; 0887- 422-714; e-mail: legareal@abv.bg; www.legareal.com
