Живеем в динамично време и то, разбира се, оказва влияние на състоянието на пазара на бизнес имоти. В момента предлагането изпреварва търсенето в София и по-големите градове като Варна, Пловдив и в по-малка степен Бургас. Видима е диспропорцията собствениците да държат на исканите цени, които пък карат бизнесa, да търси други места и други типове площи за наемане.
Бягство от центъра Голяма част от заетите офис площи в столицата са ориентирани към бул. “България”, бул. ”Цариградско шосе”, бул. “Черни връх”, бул. “Симеоновско шосе”, бул. “Г. М. Димитров” и бул. “Тодор Александров”. Там преобладават офиси с над 300 кв.м и търсенето им е от по-големите компании, поради изчерпването на качествените местоположения в центъра. Цената е от 12 до 16 EUR на кв.м. Липсата на паркоместа, задръстванията, затрудненият достъп до офисите в центъра, карат повече бизнесмени да се оглеждат за офис в някои от по-отдалечените райони на София. Най-търсените райони са източните и южните - квартали като Изток, Изгрев, Гео Милев, около бул. “България,” по протежението на бул. “Цар Борис III”. В същото време, високите цени правят незаетостта в центъра също висока, а собствениците не ги свалят, тъй като нямат конкуренция за привличането на наематели. Заради това, наемателите излизат от централните части и търсят сгради на комуникативни местоположения и основни булеварди. Но и в тази ориентация вече се усеща едно свръхпредлагане. Иначе, офис площи от kлас Б в Източната и Южната зона на София, под 300 кв. м са с наемни нива между 8 и 13 EUR на кв. метър.
Критерии при избиране на имот
Наложените компромиси През миналата година много по-често представителите на малкия и средния бизнес правеха компромис с желанията си да поддържат офис в луксозна бизнес сграда и наемаха помещения в жилищни сгради - особено, при късмет да намерят имот в нова сграда или добре поддържан (ремонтиран) апартамент със статут на офис. Все по-малко бизнесмени вече се ориентират към наемането на такъв тип имот - a и след като цените им рязко се повишиха. За сравнение: през лятото на 2007 г. отлично ремонтиран 3-стаен апартамент, от порядъка на 90 -100 кв.м в центъра, предлаган за офис, можеше да се наеме за цена 400-500 EUR (средна цена на кв. м 4-5 EUR). През лятото на 2008 г. средната цена на кв.м за такъв тип имот се повиши с 2-3 евро. Сега за недотам угледен и приветлив имот със същата квадратура собствениците искат 600-700 евро, обяснявайки, че “ ...предлагат не просто офис, а мястото...”. И оставят на потенциалния наемател “избора” дали да наеме дори непочистения имот и да се грижи сам за освежаването и хигиенизирането му, или да се примири с неприветливия вид и да не влага пари в ремонт. За офис в нова жилищна сграда - на партер или първи етаж - особено в центъра и Лозенец, собствениците вече масово искат по 10 EUR/кв.м, което се доближава до наемните цени в бизнес сгради. Същевременно или офисът пречи на съседите, или те - на работата на фирмата. Въпреки че наемателите искат да имат възможност да работят необезпокоявани, да могат спокойно да посрещат своите клиенти, гости и партньори... Избор в бизнес центрове Тенденциите за повишени финансови искания на отдаващите офиси в жилищни сгради и претенциите им за достъпа на служители и гости до наетия офис са реална част от картината в момента. От друга страна, наличието на все повече специализирани бизнес сгради във всички райони на София, накараха повечето потенциални наематели - представители на малкия и среден бизнес, настойчиво да търсят офиси в такива бизнес центрове. В потвърждение, повишено е търсенето на офиси в бизнес сгради с квадратури 30-40 кв.м и 100-150 кв.м. Клиенти ни се оплакват, че там се предлагат под наем цели етажи по 300-500 кв.м. Много малко са предложенията за офиси под наем 30-50 или 60-80 кв.м. Именно те са особено атрактивни, но като правило се наемат изключително бързо, ако бъдат освободени от предишните си наематели. Друга тенденция сред търсещите офис под наем е “бягството” от центъра на града, за която вече стана дума в началото.
Много предложения, една цена Клиентите, виждайки информация за нашите услуги и дейност в интернет, започват тепърва да търсят и да избират от многото фирми предлагащи такива услуги. Проблемът в тази сфера идва от това, че на пазара има n-броя агенции и n-брой брокери. Всеки си оформя цената, както иска, дори и с ДДС, само и само да подведе клиента, че е по-евтино. Например наскоро установихме, че имотите на компания, предлагаща в Овча купел 1, се оферират от още 6-8 агенции със суми между 720-870 EUR. Цената е със или без ДДС. Клиентът се спира на това, което е най-евтино, а цената, всъщност, е една - 870 EUR. Българинът, като цяло, се страхува от всичко, да не го изненадат, да не се мине в цената, дали да наеме, или купи. Когато бъде консултиран за пазар на имоти при една продажба, или отдаване на имот, той знае, че съседът го е дал за толкова и друго не го интересува.
Ролята на консултанта Предвид динамичните условия на пазара на недвижими имоти в България, може да се твърди, че критериите, по които купувачът/наемател търси бизнес имот, също непрекъснато се променят и развиват. В повечето случаи липсва задълбочено знание за това, каква е законовата уредба на категории като предназначение, регистрация на търговски обекти, управление на недвижимия имот. Ролята на посредника/консултант е многостранна, той следва да открие имот, който да отговаря на изискванията за качество, поставени от клиента и от друга страна да укаже мотивирано, какви са възможните последващи действия, които да доведат до желаната експлоатация на имота. Когато тези две категории са изяснени, не без значение са и локацията и финансовият праг, който поставя клиентът. Водени от тези критерии, консултантите-посредници вече могат да предлагат списък оферти, всяка от които следва да бъде оценена и като инвестиция.
Компетентен посредник - успешна сделка Независимо дали ще бъде нает, или закупен бизнес имот, консултантът е длъжен да изясни някои критерии на своя клиент. Дори бегло изброяване на техния обем предполага задълбочено познаване на законовата уредба в области като строителство, търговия, обществено хранене, а защо не и банково дело и други специфични сфери. Критериите трябва да бъдат изведени и от сериозното познаване на пазара, които в повечето случаи се свързват и с прогнози относно цени, локация, бъдеща инфраструктура. Много често обект на търсене са имоти, представляващи инвестиционен интерес, т.е. закупуване на имот с цел отдаването му под наем (постоянна доходност), реализиране на бъдеща печалба от продажбата му, гарантирана възвръщаемост на инвестицията. Тук отново трябва да бъдат прилагани критерии, изведени от корпоративната практика на консултанта/посредник и съобразени с пазара на недвижими имоти в България към момента на предлагането им. От съществено значение е преценката на брокера за пазарната ликвидност на имота, в това число при какви финасови и данъчни условия трябва да бъде придобит, за да може при бъдеща продажба да бъде осъществено инвестиционното намерение на клиента.
За контакти: ИМОТИ БГ осигурява пълен обем консултации, управление, правен и маркетингов анализ на търсенето и предлагането на пазара на недвижими имоти. Специализирана е в управлението и реализацията на чужди и български инвестиции.
тел. 02/9335934/ 9335943 www.imotibg.com е-mail: imotibg@imotibg.com
