Да купите имот на село?

етикети: 

Понякога при пътуване може да се влюбите в някой имот от пръв поглед, със сърцето си - заради панорамата или архитектурата на къщата. В други случаи е възможно разумът ви да е останал очарован от ниската цена и възможностите за спекулативна печалба при препродажба.
Явление на българския пазар е, че офериращият продавач до последно има възможност както да се откаже от сделката, така и да промени, т.е. повиши цената. Много голямо изключение, направо екзотика, са договорите за изключителни права с предвиден срок на валидност на офертата и неустойка в случай на отказ на продавача от обявените от него условия. Но при селските имоти е още по-драматично - в момента, в който някой заблуден или нарочно упътен купувач придобие имот, всички цени в района се вдигат, като че ли има трайно проявено и незадоволено платежоспособно търсене. А още от следващия ден въпросният чужденец вече се изявява самият той като брокер. Той се старае да привлече и други купувачи не само за да създаде колония от себеподобни, но и за да заработи комисионна. Между другото,

тези, които купуват всичко, само защото го преценяват че е на ниска цена, рискуват да не могат да си възстановят инвестицията

при зле направена прогноза за реалните тенденции на пазара и критериите на следващите купувачи.
Но вие сте минали през играта на нерви при преговорите и стигате до “топлата фаза” да станете горд собственик.

Основни елементи преди подписването
дори и на предварителния договор

Има правни рискове, касаещи сделките с недвижима собственост, които са особено остро проявени при селските имоти. Често съсобствениците, обикновено сънаследници, са не само много на брой. Някои от тях са в друго населено място или изобщо липсва информация за контакти с тях. Понякога някой, който е бил особено активен при реституиране на имота или при намиране на купувач, има претенции да получи добавъчна цена над полагащата му се извън квотите. На преден план излизат цели семейни саги през поколения за това, кой какво е получил приживе на наследодателите, кой се е грижил за тях и какви ли не други аргументи, които почти никога не са правни. В резултат

много трудно се постига единомислие между съсобствениците

дали е дошъл моментът за продажба, при каква цена и кой колко да получи от нея. В тези случаи масово се прибягва до представителство на страна чрез пълномощник, което поставя въпросите за неговата актуалност и автентичност и за обема на представителната власт. Не е рядкост и представянето на удостоверения за наследници с неверни данни. Категорично трябва да изисквате при подписване на предварителния договор, ако това се прави, да присъстват лично или да са представени надлежно всички, а не само някои съсобственици. Противното ще обезсили самия предварителен договор и не е ясно кога и дали ще получите даденото от вас капаро дори и в единичен размер.

Покупка на имот в застроителни граници

Обърнете внимание дали по документа за собственост или на скицата не е посочено, че има неуредени сметки за регулация. Друга формулировка е, че се придава или отнема квадратура. Имайте предвид, че съгласно § 6.(5) от Допълнителните разпоредби към Закона за устройство на територията /ЗУТ/, не могат да се извършват сделки за разпореждане с дворищно-регулационен парцел, за който не са изплатени дължимите обезщетения за уреждане на сметки по регулация, когато такива обезщетения се предвиждат. Действащите към деня на влизане в сила на този закон териториалноустройствени планове, общи и подробни градоустройствени планове запазват действието си. Съществуват обаче и други възможности, ако интересът на страните е да не се приложи влязлата в сила регулация. Има процедура, чрез която може да се върне старото положение в дворищно-регулационния план преди променените граници. Тя отнема време и е възможно при несъгласие на някой от съседите, да се стигне до обжалване в съд.

Когато купувате част от имот,
има няколко варианта

  1. Да изчакате да бъде прекратена
    съсобствеността
    Това може да стане чрез доброволна или съдебна делба, чрез отказ от наследство в полза на останалите сънаследници, през прехвърляне на квотите на останалите съсобственици чрез правна сделка. След прекратяване на съсобстеността ще има нов подробен устройствен план /ПУП/ и въз основа на него се издава нова виза за проектиране.
  2. Да придобиете идеални части от имота
    Необходим е отказ по реда на чл. 33 от Закона
    за собствеността на останалите съсобственици да изкупят квотата, предмет на продажбата, при същите условия - цена. Това съгласие може да бъде заобиколено, ако се използва друг вид правна сделка, а не покупко-продажба: дарение, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане. Последиците обаче трябва да се разглеждат много сериозно, защото може да се стигне до нежелани правни резултати във връзка с индивидуална или семейна имуществена общност и претенци и на бъдещите наследници на продавача за допълване на запазената част от наследството.
  3. Да закупите реална част от регулирания имот
    Това е допустимо единствено при спазване изискванията за минимални размери на урегулираните имоти, които са различни за различни категории и видове населени места и включват както минимална площ, така и лице на улица /подробностите са регламентирани в чл. 19
    от ЗУТ/.
  4. Както е известно, при покупка на недвижим имот, който включва собственост или идеални части от такава върху земя, задължително се изисква скица на имота. Тя не е доказателство за собственост, но съдържа много важни обстоятелства, които се удостоверяват чрез нея при настъпила промяна след съставяне на документа за собственост /нотариалния акт обикновено/. Именно от скицата може да се види дали имотът е в регулация или не; каква е площта му; има ли неуредени сметки по регулация; кои са съседите и какви са границите.
    Когато имотът не е включен в застроителните граници, той трябва да бъде отразен в кадастралния план. Това също става с процедура, която отнема пари и време.
  5. Ако търсите земеделска земя
    Ако имате намерения да строите, предстои сложна, скъпа и не винаги сигурна като резултат процедура по промяна на предназначението на използването на терена. Не се радвайте колко е близо до брега на язовира теренът, защото може да е във вододайна зона и никога да не построите на него мечтаната вила.
  6. При покупка на застроен имот
    Задължително е да се уверите, че освен фактически изградена, къщата съществува и по документи. В противен случай купувате само дворно място със строителни материали, а по закон в бъдеще може да се наложи и да понесете санкции за намиращото се във вашия имот незаконно строителство.

Всичко това не трябва да ви накара да се разделите с идеята да придобиете селски имот, а само да заостри вниманието ви и да спести разочарования след като премине еуфорията
при покупката му.

За контакти:
“Лега Реал” ЕООД
Агенция за сделки с
недвижими имоти и правно
консултиране
София, бул. ”Македония” 27, ет. 4, ап. 13
тел.: 02/9516728, 8526670, 0887 422 714
e-mail: legareal@abv.bg, www.legareal.com