Глобалната кредитна криза, породена от масовото компрометиране на нискокачествените жилищни ипотеки в САЩ с висок риск, влоши инвестиционния климат на финансовите пазари. Вследствие, продължаващата криза от балансите на инвеститорите, вече е заличено финансово богатство във вид на високорискови ценни книжа за стотици милиарди долари. Пазарите на недвижимости и в частност пазарите на бизнес имоти са силно зависими, както от състоянието на икономиката и перспективите за икономически растеж, така и от качеството на кредитната система и достъпа на инвеститорите до кредити. Кредитно неподкрепени, потребителските разходи се свиват. Намаляват и инвестициите в имоти, а цените им тръгват надолу. От своя страна, това потиска стопанската активност, безработицата се увеличава, растежът на икономиката се забавя, натрупването на капитали се затруднява и финансовите ресурси стават още по-оскъдни.
Оптимистичните изказвания за близкия край на глобалната финансова криза на някои експерти и анализатори безкомпромисно бяха опровергани от серия събития през настоящата година: избегнатият на косъм фалит на английската спестовна банка Bear Stearns, борсовият срив на могъщата Lehman Brothers и фалитът на Indy Mac. Като капак на всичко дойде разигралата се в разгара на лятото драма с ипотечните финансови гиганти Fannie Mae и Freddie Mac, която принуди правителството на САЩ да се ангажира с необходимата за тяхното оцеляване финансова подкрепа. Това внесе известно успокоение и предотврати нова опустошителна вълна по финансовите пазари. Федералната корпорация за гарантиране на депозитите индикира, че банковият сектор в САЩ може да генерира нови рискове за инвеститорите. От там съобщиха, че броят на проблемните банки е нараснал до 90, което почти два пъти надхвърля числото на застрашените банки от преди две години. Това дава основание за твърде мрачни прогнози за развоя на кризата. Експертите очакват през следващите 1-2 години силни допълнителни негативни ефекти върху реалната икономика, а това неминуемо ще рефлектира и върху пазарите на бизнес имоти. Международният валутен фонд прогнозира, че в световен мащаб загубите от кризата ще възлязат на 1 трлн. долара. Има и още по-песимистични прогнози, които сочат, че тази цифра може да достигне 3 трлн. долара.
Негативните тенденции преминаха Океана Кредитната криза, поразила отначало ипотечния жилищен пазар в САЩ, бързо причини свиване на обемите и спад на ценовите нива на пазарите на имоти в Англия, Испания, Ирландия, Германия, и в редица други страни в Европа. Междувременно, върху ефекта на поскъпването на кредитите започна да се наслагва и поскъпването на храните, горивата и енергоресурсите, и всичко това напомпи инфлацията. В страните от Балтийския регион инфлацията и забавянето на икономиките приемат особено застрашителни размери. След като в течение на първите две години от членството си в Европейския съюз Литва, Латвия и Естония демонстрираха изключително високи темпове на икономически растеж, то през настоящата година и в трите икономики е налице драстичен спад, съчетан с високи инфлационни нива. Експертите не изключват дори регистриране на отрицателен икономически растеж за Латвия. При тези обстоятелства не са изненада съобщенията за силно охлаждане на пазарите на недвижимости и в трите Прибалтийски републики.
Банковият сектор и пазарът на бизнес имоти в България съществуват в някакъв паралелен свят На фона на тези световни събития, у нас, като че ли продължава да тече златно време. Особено показателен е фактът, че след като някои инвестиции във ваканционни бизнес имоти се оказаха недостатъчно печеливши, през последните 1-2 години приоритетно място в стратегиите на инвеститорите зае сегментът на деловите бизнес имоти - офисни, индустриални и търговски сгради, логистични центрове и др.
Анализите сочат, че в тези сегменти пазарът на бизнес имоти в България все още е далеч от точката на насищане. нормално е да се очаква цените и доходността от вложенията да продължават да растат
Основните предпоставки за неотклонно възходящото развитие на пазара на бизнес имоти в България са бурното развитие на националния капитал и изключително високата му стопанска и инвестиционна активност при новите икономически реалности, както и масовото навлизане в страната на индустриални и търговски компании, банки и застрахователи от всички краища на света. Допълнително въздействат ниската изходна база, благоприятните за развитието на туризма природни и климатични условия, стратегическото местоположение на страната, и не на последно място - присъединяването на България към ЕС. Само през първата година от членството на страната ни в съюза търсенето на офиси е нараснало с около 58% и тази тенденция продължава и през настоящата година. Високата доходност на инвестициите в офисни площи (около 8-10% годишно) и търсенето, превишаващо предлагането, особено на офиси от клас А, определят възходящата динамика на цените в този сектор. Това привлича строителните предприемачи, които масово се преориентират от изграждане на жилища към инвестиране в строителството на офис сгради. Поради времевото им изграждане обаче, не е изключено свръхинтензивният приток на капитали да причини ценови балон и свръхпредлагане на бизнес имоти.
Състоянието на банковия сектор в страната е важен фактор, благоприятстващ динамичното развитие на българския пазар на бизнес имоти, изхождайки от завидната стабилност и висока възвръщаемост. По данни на БНБ в края на първото полугодие на 2008 г. балансовото число на финансово-кредитния сектор у нас е отбелязало ръст от 39,2% спрямо същия период на 2007 г., като от 47,22 млрд. лв. е нараснало на 65,74 млрд. лв. и тенденцията се запазва. При това 7,2 млрд.лв. е равностойността на ресурсите, предоставени на българския банков сектор от чуждестранни финансови структури под формата на депозити, краткосрочни и дългосрочни заеми. Печалбата на банките е нараснала със 122 млн. лв. в сравнение с първото полугодие на 2007 г. и е достигнала 728,6 млн. лв., а за същото време възвръщаемостта на собствения капитал на банковия сектор от 9,9% е нараснала на 10,5%. Но за специалистите повишената възвръщаемост е индикация за нарасналия риск за банковите капитали от промяната в състоянието на финансовите пазари в глобален мащаб и от евентуалните негативни ефекти върху икономическите условия в страната. Ще припомним само, че резкият срив на цените на акциите на българския фондов пазар през есента на 2007 г. до голяма степен бе причинен именно от масираното изтегляне на капиталите на чуждестранните инвеститори.
Кредитният бум у нас и разхлабената кредитна политика на банките са рискови фактори за състоянието и перспективите в развитието на пазара на бизнес имоти. Освен всичко друго, продължаващият кредитен бум, без съмнение, напомпва цените на имотите у нас, а това изкривява разчетите за очакваната доходност на инвестициите. Показателно е, че за миналата година ръстът на ипотечните кредити в страната е 67%, а прогнозите за текущата година са те да нараснат с 50 на сто спрямо миналогодишното им ниво. На този фон, според данните на БНБ, делът на рисковите заеми към м. юли на настоящата година все още е достатъчно нисък - 2,1% при жилищните кредити, 2,5% при бизнес кредитите и 4% при потребителските кредити. Но покачването на лихвените равнища и засилването на инфлационните тенденции в скоро време могат да причинят непредвидени проблеми с издължаването на кредитите. Впрочем в годишния си отчет за 2007 г. Фондът за гарантиране на влоговете в банките алармира, че вече са налице симптоми за бъдещи проблеми при част от вземанията на трезорите. Посланието към банките е да внимават с отпускането на рискови кредити. Едва ли би било сериозно да се твърди, че българският пазар на бизнес имоти е имунизиран срещу евентуални негативни ефекти от посочените по-горе рискове.
