Министерството на финансите предложи увеличение на данъчните оценки за имотите, за да съкрати тази огромна разлика спрямо реалния пазар.
В средата на първото десетилетие на века средните цени на имотите в столицата все още бяха под 1 000 евро за квадратен метър. По данни на НСИ през 2006 г. средната цена е била 686 евро за кв. м, а през 2007 г. достига около 927 евро. Днес ценовата картина е съвсем различна – медианните офертни нива в столицата гонят 2 600 евро за квадратен метър. По наблюдения на експертите от SORENDA Real Estate, при голяма част от сделките в София данъчната оценка днес е между пет и девет пъти по-ниска от реалната цена, на която се сключва сделката.
Планът за плавно удвояване на оценките
Точно тази натрупвана с години разлика държавата се готви да започне да съкращава от 2027 г. Министерството на финансите представи пакет от данъчни и приходни мерки, включващ конкретен план за поетапно осъвременяване на данъчните оценки:
- 30% увеличение през 2027 г.
- 35% увеличение през 2028 г.
- 35% увеличение през 2029 г.
Крайната цел на МФ е в рамките на три години данъчните оценки да бъдат увеличени общо със 100%. Заместник-министърът на финансите Людмила Петкова уточнява важен детайл за всички собственици: актуализираните оценки ще се използват при определянето на данъка върху недвижимите имоти и таксите при прехвърляне, но няма да бъдат база за определяне на такса битови отпадъци.
Плавен преход вместо шокова терапия
Според анализаторите въпросът отдавна не е дали данъчните оценки трябва да се актуализират, а как да се случи това, без да причини смущения на пазара.
„Когато преди близо две десетилетия жилищата в София са се търгували при цени от 700 - 900 евро за квадрат, а днес офертните нива са около 2 600 евро, е очевидно колко сериозно се е променил пазарът. Въпросът е промяната да стане така, че да не създава прекомерна еднократна тежест за собствениците“, коментира Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate.
Според него рязкото и еднократно изравняване на оценките с реалните пазарни стойности би имало шоков ефект както за гражданите, така и за общините. В този смисъл предвиденото от МФ поетапно осъвременяване за три години се оценява от бранша като по-разумния и балансиран вариант.
По-висока оценка не значи автоматично по-висок данък
В публичния дебат често се допуска грешката актуализацията на оценките да се отждествява с автоматично скачане на данък „сгради“. Окончателният размер на годишния данък продължава да зависи от общинските съвети. Местните власти имат правомощието да коригират промила (данъчната ставка) надолу, така че частично или напълно да компенсират увеличението на оценките и да не допуснат прекомерен натиск върху бюджета на домакинствата.
Паралелно с това продължават и дискусиите за евентуално по-високо облагане на второ и следващо жилище. От SORENDA Real Estate обаче предупреждават, че самият брой имоти не винаги е най-добрият критерий.
„Един собственик може да има наследствен имот, жилището, в което живее, и стара къща на село, а друг да притежава един-единствен луксозен апартамент за милиони евро. Затова по-логичният подход е облагането да отчита стойността и характеристиките на имота, а не единствено бройката“, допълва Василев.
Ефектът върху пазара
Мярката, предложена от МФ, идва в момент на постепенно нормализиране на жилищния сектор. Данните на Агенцията по вписванията за второто тримесечие на 2026 г. показват спад на сделките в София с 16,9% на годишна база, докато ипотечното кредитиране бележи умерен ръст от 1,6%.
Тенденцията сочи, че спекулативните покупки намаляват, а активни остават купувачите с реална жилищна потребност и дългосрочните инвеститори. В тази среда реформата на данъчните оценки се очертава не като фактор, който ще разклати цените, а като необходима стъпка към модернизация и справедливост на данъчната система.
