В ЗДДС се разглеждат доставките, свързани със земя (по смисъла на този закон “земя” е земеделската, горската и тази в строителните граници на населените места). Облагаемите доставки означават сделки, сключени от регистрирано по ЗДДС лице, което прехвърля собственост върху земя, учредява или прехвърля ограничени вещни права върху земя и отдава земя под наем. Правото на строеж също се третира като сделка със земя, ако сградата, за която се учредява, не е изградена до етап “груб строеж” (вж. ЗУТ, Допълнителни разпоредби, § 5, т. 46). Възприетият принцип в закона е, че върху цената по всички сделки, които не са изрично посочени като необлагаеми (вж. чл. 44 от ЗДДС), се начислява ДДС.
Въпроси предизвиква данъчният режим при застроените имоти, тъй като е свързан с облагаемостта на постройката Върху сделките с нови сгради (вж. ЗДДС, Допълнителни разпоредби, § 1, т. 5) се дължи ДДС. Първата хипотеза, че това се отнася до сградите, които са достигнали етап “груб строеж”, само потвърждава правната невъзможност преди този момент да се сключват сделки за прехвърляне на собственост върху цялата постройка или върху отделни обекти в нея. Втората категория нови сгради е свързана с въвеждането на постройката в експлоатация. По силата на чл. 177, ал. 2 от ЗУТ, в зависимост от вида на строежа (вж. Наредба № 1 от 30.07.2003 г. за номенклатурата на видовете строежи, издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството, обн., ДВ, бр. 72 от 15.08.2003 г.), това става с издаване от Дирекцията за национален строителен контрол на разрешение за ползване на сгради от първа, втора и трета категория, а за останалите строежи, които са от по-ниска категория - органът, издал разрешението за строеж (вж. ЗУТ чл. 148), издава удостоверение за въвеждане на обекта в експлоатация.
ако са изминали пет години (6 месеца според закона) от допускането на ползването на една сграда, тя според ЗДДС не се третира като “нова” и за сделки с нея (или отделни обекти от нея) няма да се начислява ДДС
Възможно е някои части в една постройка да попадат под режима на облагане с ДДС, а други - не Това са случаите на надстрояване или пристрояване към първоначалната сграда (вж. Правилник за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност, чл. 44). Продажбата на сграда (обекти в нея), която не е нова, е необлагаема доставка по ЗДДС. Нещо повече - освободената доставка на стара постройка води и до промяна в данъчния режим на терена на застроения имот. Според чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, няма да се облага прилежащият терен към сградата, определен в ЗДДС, Допълнителни разпоредби, § 6, като сумата от застроената площ (вж. ЗУТ, Допълнителни разпоредби § 5, т. 15) и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот. Такова уточнение не се прави при новите сгради и за тях доставката на терена изцяло е облагаема сделка, без да се прави изключение за прилежащия терен. В новия ЗДДС правото на строеж се третира като облагаема доставка, но изрично е регламентирано, че в правото на строеж не се включват извършените строително-монтажни работи. Облагаеми са с ДДС и други ограничени вещни права (право на надстрояване и пристрояване, право на ползване и различни сервитути).
При договарянето на ново строителство са възможни няколко хипотези:
В ЗДДС (чл. 47, ал. 7) съществува възможност по избор на доставчика сделките със земя или сгради да бъдат облагаеми с ДДС или освободени (при сгради или части от тях, които не са нови; при доставка на прилежащите към тях терени) при учредяване и прехвърляне на други вещни права. Освободени доставки са отдаването под наем на земя, включително и на УПИ, когато такъв режим е избрал наемодателят При наемен договор, сключен от регистриран по ДДС наемодател, върху наемната цена ще се дължи ДДС, независимо дали сградата, съответно обектът в нея, са нови или не. Единственото изключение касае стара сграда, ако наемателят е физическо лице и наетото помещение се ползва за жилище.
