На пазара за недвижими имоти има две категории купувачи: едните се интересуват от потребителната стойност на имота, а другите гледат на него като на инвестиция, от която при нисък риск да получат печалба при вторична продажба на имота. Всеки потенциален купувач, който иска да подходи отговорно и обосновано към вземането на инвестиционно решение, независимо какви са мотивите му, трябва преди всичко да е наясно кои са факторите, оказващи влияние върху правилността на това решение. Това е изключително важно като се вземе предвид, че сделките с имоти са с висока стойност, а като цяло инвестициите в имот са дългосрочни и не са бързо ликвидни. За покупка на недвижима собственост се замислят и тези, които ползват имот под наем - за живеене или за бизнес. Те са наясно, че срещу разхода за наем не придобиват никакви права в бъдеще, а само са си осигурили за момента място, което да обитават. Ако сте в това положение, разумен въпрос е дали е по-изгодно, вместо да плащате наем, да живеете в собствено жилище Като практика жилищен кредит не се отпуска за цялата цена на покупко-продажбата и, освен проучване на кредитоискателя от гледна точка на неговата платежоспособност и доказани доходи, банката прави собствена оценка на имота - предмет на сделката, който ще стане и обезпечение за отпускания кредит под формата на ипотека. Обикновено при закупуване на панелно жилище отпусканият кредит покрива около 60-70% от пазарната му оценка, а ако конструкцията е масивна (тухла) - около 80%. Като цяло банките не са склонни да кредитират и покупката на обект в сграда, преди тя да е достигнала степен на завършеност на строителството “кота било” (груб строеж). Тази предпазливост на кредитните институции отразява освен тенденцията в пазарната стойност на имота, така и рисковете, и разноските по събиране на вземането, които банката би понесла в случай на неизправност на длъжника. Но дори да разполагате със свободни парични средства, може би за вас е по-изгодно да ги вложите някъде, където те ще имат по-висока доходност в сравнение с направените разходи за наем. Преценете обаче, реално ли е да очаквате, при това в дългосрочен план, да “въртите” парите многократно, винаги с висока печалба - гарантиран ли е високият оборот на капитала при нисък риск.
Да приемем, че тристаен апартамент (необзаведен, в непрестижен квартал в София) с площ 100 кв. м има наемна цена за един месец 400 евро. На пазара може да се закупи подобен апартамент примерно за 70 000 евро. Почти е невъзможно да намерите банка, която е готова да финансира 100% от покупната цена - такива много редки изключения може да има евентуално само при новото строителство като опция от банката, обслужваща инвеститора или строителя, но обикновено с по-висок лихвен процент и за по-кратък срок на обслужване на кредита. В примера това препятствие е преодоляно и вие трябва да прецените ще бъде ли изгодна тази форма на финансиране на покупката. Без да се впускаме в математически формули за изчисление, ще обобщим резултатите от анализа за бъдещ период от 20 години. Годишният наем , който може да се получи, е 4800 евро. Кредитът е изгоден, ако той ще се изплаща с получените пари от наема, само при лихва не по-висока от 6%. Но това е много условно изчисление. Необходимо е да се отчетат и други фактори:
Изчисленията показват, че е неизгодно да се закупи имот при външно финансиране на повече от половината от цената му Съществуват счетоводни инструменти, чрез които може да се прецени изгодността на даден инвестиционен проект. Те използват преди всичко метода на нетната настояща стойност. Разглеждат дисконтирането на сегашната стойност на поредица парични потоци и вътрешната норма на възвръщаемост на инвестицията при заложена прогнозна продажна цена след определен период. Никога не забравяйте обаче едно - не съществуват модели, които да отчитат едновременно всички фактори а полезността и на най-съвършените методики се обуславя от заложените прогнозни параметри и предвидените тенденции на всеки един елемент, оказващ влияние в дългосрочен план. Така че, не пестете време и пари за възможно най-обективно изследване на състоянието и очакваното развитие на пазара - те ще ви спестят много бъдещи разочарования. Наблюденията сочат намаляване на спреда между лихвите по депозитите и кредитите. Допустимото отклонение от лихвения процент по кредитите в България спрямо тези в ЕО се очаква да не е повече от 0,5 до 1%. При това положение логично е лихвите по кредити и у нас да не надхвърлят 5%. Когато преценявате условията по даден кредит, винаги преценете коя според вас е вярната прогноза в движението на лихвата, за да изберете плаваща или фиксирана. Отчетете дали очаквате запазване или промяна на курса на лева спрямо еврото, за да изберете валутата по кредита. Не забравяйте ръста на инфлацията - тя повишава пазарните продажни цени и обезценява вноските по кредитите, като ги девалвира Следете макроикономическите показатели и симптомите на политическа нестабилност, а защо не и престижността на населеното място, региона или квартала. Като цяло тенденцията е в полза на клиентите на финансови услуги, за което работи и острата конкуренция между банките, включително и навлизането на много чуждестранни такива, които освен помежду си, трябва да се състезават и с алтернативни форми на вложения, като пенсионни и осигурителни фондове и животозастраховане. Във връзка с това добре е да прецените, дали и доколко даваните ви препоръки не са мотивирани от комисионни; задължително потърсете допълнителни източници за информация и сравнение. Никога не се опирайте единствено на рекламни послания, а четете и най-малките букви в предлаганите ви договори, както и препратките към други документи /нормативни или вътрешнофирмени/. Отчитайте всички разходи по отпускането и изплащането на един кредит: за проучване на кредитоискателя, за оценка на имота, за учредяване на ипотека; такси за отпускане и обслужване на кредита, промяна на лихвения процент във времето и другите условия. Добре е да бъдете гъвкави при търсене на инвестиционни решения, но при преценен риск и реалистични очаквания. В сферата на финансови услуги вече се предлагат различни алтернативи, някои от които не са достатъчно популярни засега. Такъв продукт е лизингът за закупуване на недвижим имот, който заслужава отделно проучване. Възможно е да се придобие недвижима собственост и при значително занижени цени спрямо наблюдаваните пазарни. Не са за подценяване публичната продан от съдия-изпълнител, обявяваните търгове за продажба на общински, държавни, ведомствени, кооперативни или фирмени имоти. Много активно на пазара излизат и банките - ипотекарни кредитори, които нормативно нямат право да задържат в баланса си дълготрайни активи - недвижими имоти за по-дълъг срок от три години. Съществуват и частни случаи, при които след правилната преценка на документите и правата от компетентен юрист, може да се направят наистина пазарни удари. Такива са сделките с т. н. “проблемни” имоти - с ипотека, с вещно право на ползване, със завещания и сложни отношения между наследници или съсобственици. Понякога се съчетават няколко сделки за постигане на желания правен ефект. Някои инвеститори получават много добра печалба след поети рискове на предварителен договор, когато са сигурни, че ще преодолеят формалностите и ще получат необходимите им съгласувания и разрешения. Предмет на сделката могат да бъдат имоти с все още неуредени сметки по регулация или със статут на земеделска земя, при неполучено разрешение за отчуждителна сделка на имот, собственост на малолетно лице. Имайте предвид обаче, че не винаги евтиният имот е изгодна инвестиция, дори да сте направили правилно аритметиката при финансирането му. Каквито и подобрения да правите, никога няма да промените местоположението на имота, а той си остава определящ ценообразуващ фактор.
За контакти: “Лега Реал” ЕООД Агенция за сделки с недвижими имоти и правно консултиране 0887 422 714 e-mail: legareal@abv.bg, www.legareal.com
