Каква вноска по ипотечен кредит мога да си позволя?

Покупката на жилище често е финансирана с ипотечен кредит. Преди да се спрем на конкретен имот е добре да преценим трезво каква вноска можем да плащаме. Това ще бъде постоянен месечен разход за дълъг период от време и обмислянето на този въпрос е от изключително значение.

Какво е важно да съобразим?

1. Регулярност на доходите
Когато работим на трудов договор можем да разчитаме на постоянен доход всеки месец. Така лесно ще може да отделим определена част от него за плащане на вноска по кредит.
Когато работим на хонорар, когато възнаграждението е изцяло обвързано с реализирани продажби, когато доходите ни имат сезонен характер, тогава трябва да ги осредним минимум за шест месеца, а най-добре за едногодишен период. От тази база определяме каква част можем да заделяме като вноска по кредит.

2. Възможно покачване на лихвения процент
Преобладаващата част от предлаганите оферти за кредити са с плаващ лихвен процент. В момента нивата на лихвите по кредитните продукти са на историческо дъно. Възможно е в бъдеще те да се покачат. А ипотечният кредит е обвързване с дългосрочен характер. Затова е добре да се направим т.нар. стрес-тест. Например да видим как ще се промени месечната вноска ако лихвеният процент по кредита се повиши с един процентен пункт. Дали нарастналата вноска ще е по силите ни?

3. Изчисляване на средномесечния разход по бъдещия кредит
Разходите, които имаме за жилищния кредит рядко се ограничават само в месечната вноска, съдържаща плащане на лихва и главница от заема. При ипотечните кредити има и разходи за периодични такси, за задължителната застраховка на имота и евентуално за застраховка Живот. Когато разглеждаме конкретна оферта на банка, не е трудно да изчислим колко е средномесечния разход за такси и застрахователни премии и да го добавим към месечната вноска, за да получим пълния очакван средномесечен разход по кредита.

4. Други периодични разходи, които ще произтекат от покупката на жилището
Винаги е добре да вземем предвид, че след като придобием жилището, ще имаме и задължение да заплащаме данък сгради и такса битови отпадъци. Таксите за поддръжка на сградата също може да се окажат сериозно разходно перо, особено за жилища в затворени комплекси. Тези разноски могат да бъдат приблизително изчислени като средномесечна сума. От друга страна, ако досега сме живели под наем и купуваме бъдещото си основно жилище, то след като се нанесем ще можем да се освободим от постоянния месечен разход за наем.

Какво съветват специалистите?

Допитване, направено сред 280 сертифицирани финансови консултанти в САЩ извежда следните заключения:
Разходите за обслужване на всички кредити не бива да надхвърля 35% от нетния доход на домакинството. Ако тези разходи достигнат 45% от нетния доход, то тогава навлизаме в опасна зона. Възможно е при възникването на голям неочакван разход, за който не сме подготвени, да изпитаме затруднения или невъзможност при обслужването на кредита.

Как да постъпим?

Не само при тегленето на кредит, а изобщо при планирането и управлението на личните ни финанси, е добре да имаме т.нар. авариен фонд или ликвиден буфер. Той трябва да покрива минимум 3-месечните ни разходи. Препоръчителната норма е да бъде 4-5 пъти размерът им. Това ще е нашият спасителен остров при планирана дългосрочна почивка, смяна на месторабота, временна нетрудоспособност или други непредвидени ситуации.

При кандидатстване за кредит може да изберем по-дълъг срок на договора. Това ще увеличи размера на платените лихви, ако го изплащаме до края без промяна, но ще позволи да се намали месечната вноска. При ипотечните кредити има такса за предсрочно погасяване само през първата година и тя е 1% от предсрочно погасената част от кредита. След изтичане на първата година няма такса при предсрочно погасяване. При всеки удобен случай и наличие на средства можем да погасяваме частично кредита си и да не се начисляват повече лихви върху внесената сума. Така ще намалим задълженията си по-бързо.