fbpx България ще намери своите нови инвеститори | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

България ще намери своите нови инвеститори

етикети

През последните 5 години пазарът се развиваше изключително динамично. За миналата година броят на изповядани сделки показва сума около 2 млрд. Приходите обаче са два пъти повече, защото много от сделките все още се изповядват на данъчна основа. Активността на пазара за недвижими имоти е висока и води до сериозни преки инвестиции за цялата страна, до развитие на икономиката,
както и на цялото стопанство. Това от своя
страна поражда ръст на строителството, създаване на по-добра урбанистична среда в населените места, откриване на работни места и в крайна сметка води до повишаване на благосъстоянието на населението. Ако до миналата година пазарът беше много активен, то през първото тримесечие на 2008 г. има известно изчакване и дори спад при някои сегменти в този отрасъл. Крахът на големи финансови институции, каквато е “Лиман брадърс”, ипотечната криза в Западна Европа се отрази и у нас. Отчита се спад на чужди инвестиции поради забавяне в изграждането на инфраструктура в страната. Спирането на помощите по линия на Европейския съюз и презастрояването на страната доведоха до отдръпване на инвеститори, желаещи да изграждат жилищни и офис площи от среден и висок клас.
А много допълнителни фактори, сред които липсата на градоустройствени планове, забавянето на единния кадастър, доведоха до общ спад в темпа на инвестиции.
Отражение върху пазара за недвижими имоти оказва и настъпилата промяна в търсенето и предлагането. Ако в минали години значително по-високо бе търсенето, сега е обратно. В различните сегменти вече има преекспонация - жилищни, офис и ваканционни.
Развитието на пазара беше предопределено и благодарение на банките. Облекчаването на условията за предоставяне на ипотечни кредити доведе до ръст на продажбите на имоти. Към момента международната финансова криза ще доведе до забавяне на започнатите процеси, но сериозен крах на пазара не се очаква.

След като завършва право в Юридическия факултет на СУ ”Св. Кл. Охридски”, Орлин Владиков завършва и дипломатическа академия. Започва работа в най-голямото външнотърговско инженерно предприятие “Техноекспорт”, в което заема различни постове. Работи в Министерство на външна търговия и в Министерство на външните работи. Бил е дългогодишен сътрудник в посолството и ръководител на консулството ни във Великобритания и Северна Ирландия. През 1995г. основава фирма”Орвитекс”.


Цени на имотите спрямо европейските страни
Една от особеностите на пазара за недвижими имоти преди 2 години беше, че цените бяха с пъти по-ниски от тези на европейските пазари. Вече можем категорично да кажем, че не е така. През 2007 г., България беше сред четирите страни с бурно развитие на цените.
Най-високият процент на годишен ръст се движеше средно между 25 - 40%, а с такива характеристики можеха да се похвалят само още три държави.
Цените на имотите в страната бързо достигнаха европейските. Някои инвеститори, гонени от амбициите си за по-голяма печалба продължиха да завишават цените, което доведе до загуба на контрол и хаос в ценообразуването. Не бива да забравяме, че България все още не разполага с добре изградена инфраструктура, че се намираме в периферията на Европа и покупателната стойност на населението ни все още е далеч под стойността за европейците. И най-важно, нашите годишни приходи са различни от тези в страни с добре развита икономика, поради което ние не можем и не бива да се стремим към изравняване с европейските цени.
Анализът на пазара показва, че за изминалите години цените на недвижимите имоти се движеха в една своеобразна ценова кошница, с малки разлики.

През 2008 г. може да се отбележи много ясното сегментиране на цените
То се изразява в това, че луксозният клас имоти в големите градове достигна равнище близко до средния клас имоти в Европа. Има цени от порядъка на 2 000 евро за кв.м, а в някои елитни квартали достигат дори 3000 евро. Най-ниският ценови сегмент, се движи между 400-600 евро за квадрат.
Тъй като предлагането надвишава с пъти търсенето, купувачите са много по-взискателни към категорията на имота, към качеството на изработка и кварталите. За това допринася професионализмът и опитът на компании, които консултират хората в процеса на избор на жилище или офис. Дават оценка и анализ на имот, посочват скрити дефекти, проблеми при експлоатацията или рискови ситуации около изплащането на кредити, например.
Ако през 2005 г. в София имаше две бизнес сгради, които можеха да отговорят на клас А, през 2008 г. вече са десетки - предлагането е много по-голямо и доведе до задържане в цените

Българите предпочитат много добре изпълнените имоти, с отлично местоположение и по възможност на ниска цена. Такива имоти няма и трябва
да се приеме компромис за един от тези фактори.
Определено все още цената си остава водещ критерий и по тази причина най-търгувани са едностайни и двустайни жилища и офиси
от 80 до 140 кв. м.
През последното тримесечие на 2007 г. и първата половина на 2008 г. се наблюдава и търсене на по-големи офис площи - от 500 до 5000 кв. м, а атрактивното данъчно законодателство според мен ще доведе и до много по-сериозно инвестиране и привличане на чужди
капитали. Важно е, обаче да се направи уточнение - преди 3-4 години във всички сравнителни таблици, които посочваха цени на имотите, страната ни се нареждаше сред последните. Това вече не е така. По тази причина изниква въпросът - какво би накарало даден инвеститор да предпочете София пред Прага, Братислава, Варшава или Будапеща? Цените са същите, но има други плюсове, с каквито София все още не може да се похвали. Липсва инфраструктура, контролирано строителство, гъвкаво законодателство. Това до голяма степен обяснява и голямото отдръпване на инвеститори, които не срещнаха разбиране от страна на изпълнителите.

Основни критерии, които определят покупката на имот
Категорично може да се каже, че водеща за голяма част от купувачите остава цената. Радостно е, че вече има и потребители, за които по-важни са местоположението, категорията, изпълнението на имота.
Все още българинът продължава да бъде на едно от първите места по брой на собственост на глава от население. За това благоприятства и активната намеса на банките на ипотечния пазар
До скоро, робувайки единствено на стремежа да станат собственици, хората заемаха огромни суми. Това водеше до нарушаване на нормалния ритъм на работа, до лишения и финансови загуби. В момента се увеличава броят на онези, които правят анализ доколко е по-изгодно да купят, как това ще се отрази на финансовото им състояние, както и внимателна оценка на финансовите източници.

Очаквания и прогнози
Въпреки стъписването от световната финансова криза, имотният пазар няма да изживее колизии и ще продължи да се развива чрез инвестиции. Доминиращите през 2007г. вложения от европейски страни постепенно ще бъдат изместени от Скандинавските, Русия, Израел, страни, Близкия изток и Персийския залив. Всички те ще намерят много привлекателни черти у нас като гео-политическото положение, европейското ни членство, данъчното законодателство.

Очаквам нова вълна от инвеститори основно в две посоки. На първо място са индустриалните имоти. Основание дават данъчното облагане и по-ниските осигурителни ставки, които ще бъдат причина България да бъде преоткрита като място за пренасочване на производства
Вторият сектор са балнеоложките и здравни процедури. Ако до сега се изграждаха предимно търговски и офис площи, то за в бъдеще ще има големи инвестиции в строежа на балнеоложки центрове, санитарни и болнични заведения. Сериозен стимул е вероятността да се получи субсидия от ЕС. А предвид това, че на територията на България се намират над 70% от карстовите извори в Европа, страната тепърва ще бъде открита с културното и историческо наследство, изключителен ландшафт и добри климатични условия. За да бъдем конкурентни обаче, трябва да имаме прекрасна инфраструктура и култура на обслужване.
Търсенето винаги е съобразено с предлагането. През изминалите години най-крупните обекти бяха молове и търговски центрове. Това беше закономерно и нормално, защото те липсваха. Не може да се каже, че ще доминират на пазара и за в бъдеще. Тази ниша постепенно се запълва и ще дойде друга.

За контакти:
Недвижими имоти “Орвитекс”
ул. Златен рог 20-22
тел: 962 21 21, факс: 962 55 00
www.orvitex.com