От какво се интересуват купувачите при избор на терен? Статутът на терена и перспективите за строителство изискват сериозно проучване на регулационния и застроителния план, на подземния кадастър, изграждането на инфраструктурата; на реалните възможности за застрояване, често предхождано от промяна на предназначението на земята и преотреждане; на плътността на застрояване и допустима етажност, възможности за застрояване на калкан и др. В случая няма да анализираме тези предпоставки за сделката, а ще започнем от момента, в който строителят, съответно инвеститорът, има вече формирано решение за придобиване на терен в регулация срещу обезщетение. Етапи при придобиване на терен за строителство срещу обезщетение
Поради естеството на това договаряне, то минава през няколко фази:
Основни клаузи на предварителния договор Още със сключване на предварителния договор всички въпроси трябва да са уредени в него, поради което са от особена важност клаузите му.
Страни: собственик-учредител и преобретател/строител Много важно е да е ясно кои са страните по един предварителен договор, които ще станат купувач и продавач. Те трябва да се легитимират и да покажат, че имат право да сключат договор. Ако са пълномощници, пълномощното трябва да е изрично, т.е. в него да се посочва, че дава право да се сключи съответния вид сделка с имота. В случая не е достатъчно т.н. "генерално пълномощно". Когато едната страна е търговец, той трябва да покаже решението за регистрация на фирмата и удостоверение за актуално състояние. Когато търговецът е юридическо лице, например ООД, необходимо е изрично решение за сключване на сделка с недвижим имот, взето от общото събрание на съдружниците. Много е важно при подписване на предварителния договор да присъстват или да бъдат представени чрез пълномощници всички страни, които ще участват при сключване на сделката по нотариален ред
Защото не забравяйте, че ако някой от съсобствениците не участва, той не се счита обвързан от сключения договор и до сделка с имота може и да не се стигне. Затова е необходимо да се провери, например, дали представеното удостоверение за наследници е актуално. Проверете и дали имотът не е семейна съпружеска общност. В такъв случай продавачи ще бъдат и двамата съпрузи, независимо дали имотът се води само на единия от тях.
Предмет на споразумението Споразумението между страните всъщност съдържа елементи от различни договори: предварителен договор за продажба, предварителен договор за учредяване на право на строеж, договор за строителство. Съществено за преобретателя е да има сигурност, че учредителят, с който подписва договор, има реални права върху имота и може да се разпорежда с тях. Продавачът на имота трябва да докаже собствеността си върху него с документи, които се описват в предварителния договор: нотариален акт или други документи за собственост. Да не забравяме за възможни тежести върху имота, например ипотека, вещно право на ползване, вписани искови молби за дела, свързани с имота. Съветът ми е такава проверка да се прави още при сключване на предварителния договор и да се повтаря при нотариалната сделка. Собственикът-учредител се задължава да учреди право на строеж в полза на преобретателя. Срещу това задължение той има правото, със свои средства и за своя сметка, да извърши застрояването на имота на собственика-учредител, съобразно одобрения архитектурен проект. Преобретателят се задължава безвъзмездно и като обезщетение да предаде на собственика конкретни обекти в изградената постройка (обикновено жилищна сграда). При подписване на предварителния договор, а и след учредяване на правото на строеж, собственикът-учредител си запазва правото на строеж на обектите, които ще получи като обезщетение. Освен индивидуализиране на терена, в предварителния договор е необходимо да се посочат основните характеристики на строежа, включително като конструкция, с препратка към идеен и работен проект. Такъв пример е сграда, включваща подземен етаж, магазини, пет етажа и един етаж-подпокривно пространство. Много е важно да се посочи в какъв завършен вид трябва да се предаде, както общите части на сградата, така и конкретните обекти, получавани като обезщетение. Когато върху терена има съществуваща постройка, трябва да се уговори кой и за чия сметка ще извърши събарянето й. Договаряне на обезщетението, което ще получат собствениците на терена
Процентът за различните райони е различен и в хода на преговорите се движи средно за София в диапазон между 20 и 35% от разгърнатата застроена площ съгласно идеен проект. Трябва да се уговори дали този процент ще бъде еднакъв за различните видове обекти (апартаменти, магазини, гаражи и др.), както и дали ще се отнася и за евентуално увеличение на разгърнатата застроена площ след изготвянето на работния проект. Обикновено се допуска собственикът-учредител да ползва като преференция закупуване на някаква квадратура допълнително по себестойност. Той получава и правото да избере преди другите външни купувачи други обекти извън обезщетението, но по продажните цени на строителя или инвеститора.Понякога се договаря възможност за трансформиране на обезщетението от един вид в друг при определен корекционен коефициент за 1 кв.м площ, например:
Основни задължения на преобретателя-строител
Подчертаваме, че в договора трябва да има уточнени срокове за всяко от тях: 1. Изготвяне на идеен, работен и архитектурен проект. Тези проекти би трябвало да се съгласуват със собственика-учредител. Едва след това могат да се конкретизират обектите, предвидени като обезщетение, за което се съставя разпределителен протокол. 2. Получаване на строителна линия, изготвяне на строителни книжа, осигуряване на независим строителен контрол. 3. Изпълнение на строителството: общ срок и от кога тече той. Например от издаване на строително разрешение и протокол за даване на строителна линия, междинни срокове: кота 0, 00 (нула); груб строеж и покрив. 4. Сключване на договори с експлоатационните предприятия - "Софийска вода", "Енергоснабдяване", "Топлофикация" и БТК. 5. Получаване на Акт № 15 и разрешение за ползване. 6. Въвод във владение.
Основни задължения на собственика-учредител
1. Когато има постройки върху терена, да прекрати съществуващи наемни договори и да предаде постройките опразнени. 2. Да предостави на строителя необходимите документи за изготвяне на строителните книжа и съдействие през целия период на строителството (съгласуване, подписване на различни протоколи и др.). 3. Да учреди по нотариален ред право на строеж с изключение на обектите, предназначени за обезщетение, като впоследствие прехвърли прилежащите части от собствеността върху терена. 4. Да даде съгласие Преобретателят да се разпорежда с обектите, извън тези за обезщетение.
Препоръки към страните
За собствениците на терени:
1 Проучете строителя и по възможност вижте какво е построил. Попитайте дали има банкова гаранция. 2 Уговорете срокове, включително и междинни, и сериозни неустойки за неспазването им. 3Изрично забранете строителя да залага или ипотекира имота без ваше писмено съгласие.
За строителите:
1 Опитайте при сключване на предварителния договор да получите някаква идеална част от правото на строеж по нотариален ред срещу определена сума пари. 2 Уговорете неустойки и обезщетение, включително възстановяване на разходите (по проектиране, брокерски комисионни и др.) при неизпълнение на поетите задължения за учредяване на суперфиция, права на трети лица върху имота и неоказване на съдействие. 3 Оставете си възможност за удължаване на сроковете при неполучаване на съдействие от собствениците, както и на необходимите административни и строителни разрешения, и съгласувания.
За контакти: "Лега Реал" ЕООД - Агенция за сделки с недвижими имоти и правно консултиране
www.legareal.com
