Отговорностите на продавача при покупко-продажба на ново строителство

етикети: 

Големият дял на новото строителство на пазара за недвижими имоти показва, че то има редица предимства. Заедно с това, позицията на купувача е доста рискова, тъй като няма никакви реални гаранции за реализиране на правата му по предварителния договор.

Главното безпокойство на купувачите на ново строителство е дали ще станат собственици на обекта, предмет на предварителния договор
Основният риск идва оттам, че този вид договори не се вписват никъде и по никакъв начин не се-пази имотът за купувача по него -
собствеността ще премине към този, който първи се сдобие с нотариален акт, вписан по съответния ред. Така купувачът колкото по-дълго отлага сключването на нотариалната сделка към крайния момент на приключване на строителството, толкова по-дълго време е в тази несигурност, относно правата, които ще придобие.
Недобросъвестното поведение на строителите, в смисъл на съзнателно неизпълнение на поетите задължения, е изключение на пазара.
По силата на нормативната уредба, до приключване на етапа “груб строеж” не може да се прехвърля собствеността по нотариален ред. Преди достигане до тази фаза от строителството може единствено да се прехвърли правото на строеж, по силата на което построеното ще стане автоматично изключителна собственост на носителя му. Извън това трябва да останат да действат клаузите от предварителния договор за извършване на строителните работи и узаконяване на постройката, но това може да бъде предмет и на отделен договор за строителство.

Какво се случва, ако независимо от причините строежът не бъде завършен в уговорените срокове?
В много случаи строителят не притежава право на собственост върху земята, а само право на строеж върху нея. За разлика от собствеността, която не е ограничена със срок, правото на строеж се погасява в срок от пет години (освен ако не е уговорен по-кратък срок), когато не е било упражнено. Това означава, че след като сградата не е била изградена до кота “било”, суперфицията престава да е валидна.
Когато строителят не изпълни основното си задължение и неговото право на строеж се погаси, погасяват се и правата на лицата, на които е прехвърлил суперфиция за конкретните обекти. По този начин собствениците на земята по закон получават всичко, което е било изградено върху нея преди постигането на етап кота “било” в рамките на срока на суперфицията. При това положение изобщо няма възможност да се съди строителят за някакво “реално изпълнение” - дори и да иска, той вече няма право да довърши сградата и да прехвърля каквито и да е права на трети лица. Остава единствено теоретичната възможност да се търсят дадените пари като цена на прехвърленото право на строеж или на основание предварителния договор.
Но законодателят все пак е предвидил някакви права за тези, които са построили, макар и в незавършен вид. Когато е било прехвърлено правото на строеж, приема се, че новите му носители са встъпили в правата на този, който фактически е строил. Приема се, че построеното повишава цената на земята и по този начин облагодетелства собственика й. Ако обаче постройката е незаконна (дори да има право на строеж, няма необходимия набор от строителни книжа), собственикът ще дължи само обезщетение за вземане, представляващо по-малката сума измежду направените разходи и сумата, с която се е увеличила стойността
на имота вследствие на тези подобрения.

Ясно е, че купувачът по предварителния договор няма как да има документи за направените разходи
По-добри са възможностите, когато постройката е отговаряла на всички изисквания, но фактически не е била довършена. При условие, че собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му, и че правото на строеж се е погасило по давност, а не е отпаднало с обратна сила поради разваляне на суперфицията, той дължи обезщетение като при добросъвестно владение -
“сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.”

Никой не може обаче, да иска от тези “купувачи” да платят каквато и да цена за довършване на строителството, ако те не желаят. Но много трудно ще реализират правата си извън съда за това, което се дължи за подобренията.
Всъщност тези, които са били купувачи по предварителните договори и правата им са отпаднали с погасяване на суперфицията на строителя, не представляват нито етажна собственост, нито са жилищно-строителна кооперация. Те не могат да вземат някакви решения, които да обвързват всички от тях, още по-малко - собственика на терена. Колкото и да е несправедливо и неморално, само тези, които имат вече изграден обект, ще могат да търсят правата си като подобрители, а останалите - евентуално ще се включат в разпределението на обезщетението, което би се дължало за изградените общи части от сградата. В случая критерият няма да е кой колко пари е дал, а дали и доколко са налице реални подобрения, направени от тях въз основа на притежавано право на строеж.
Остава открит при добра воля единствено пътят за преговори с нов строител, определен от собственика на терена, който да договаря със всеки един при какви условия би станал реален собственик на обект в довършената сграда.
Примерът е добър мотив да се прецени какво наистина получавате (като вещни права
и възможности при неизпълнение), когато купувате незавършено още повече - незапочнато строителство.

Съществен въпрос при покупката на обект в новопостроена сграда е отговорността на продавача за недостатъци в строителството
След като са отпаднали всички притеснения и купувачът по предварителния договор е станал действително горд собственик, може да се окаже, че отношенията му със строителя не са приключили.

Собственикът на терена има право сам да довърши постройката или да прехвърли на друг строител срещу обезщетение правото на строеж, при това - без да е необходимо да има за това съгласието на купувачите, чиито права по предварителните договори или по прехвърленото им право на строеж, са погасени


Голямата строителна активност на пазара за недвижими имоти освен, че създава големи възможности за избор на купувачите, поражда и някои съмнения: няма ли гонитбата за по-висока рентабилност и бързо възвръщане на инвестираните суми, да бъде за сметка на качеството на строителството?
Пред купувача има два правни способа да реализира правата си: по общия ред и като търсене
на гаранционна отговорност.
В чл. 20 (4) от Наредбата са определени
минималните гаранционни срокове на изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти:

  • За всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях - 10 години
  • За възстановени строителни конструкции
    на сгради и съоръжения, претърпели аварии -
    8 години.
  • За хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради
    и съоръжения в неагресивна среда - 5 години,
    а в агресивна среда - 3 години.
  • За всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.), както и за вътрешни инсталации на сгради, с изключение на работите по т. 1, 2 и 3 - 5 години.


Ако се появят недостатъци в закупения имот
или други, за които изрично е уговорена в договора за продажба някаква гаранционна отговорност,

купувачът на обект от ново строителство ще има право да потърси правата си от продавача на имота
Когато строителят е друго лице, неговата отговорност ще се ангажира на договорна основа с регресен иск от продавача, но купувачът няма право директно да се обърне с претенции към строителя (съответно друго лице-участник в строителния процес), защото всички отношения се уреждат на договорна основа.
Между другото, същите права при появили се недостатъци в закупен недвижим имот има купувачът спрямо продавача и във всеки друг случай на продажба или замяна на обект или постройка
в изцяло завършено състояние.
Още веднъж става ясно колко важна е проверката на продавача, при това не само какво е построил (чрез подизпълнители), а и каква е неговата правосубектност. Защото много трудно е да търсите и реализирате отговорност от физическо лице или фирма, което няма никаква собственост или суми по сметки. Но това е рискът, който купувачът “на зелено” приема, за да получи по-ниски и гарантирани цени преди завършване на строителството, както и поне договорното обещание чрез предварителния договор, че ще стане собственик на конкретен, избран от него имот. Тези плюсове обясняват заслуженото развитие на новото строителство и все по-големите предпочитания на купувачите за включване. А засилените изисквания от гледна точка на строителен надзор и конкуренцията между предприемачите спомагат за трайно развитие в този сектор на пазара за недвижими имоти. тБ

За контакти
Адв. Бисерка Маринова, aвтор на книгата „Как да печелим от сделки с недвижими имоти”. Правни консултации и услуги - агенция
за недвижими имоти „ЛЕГА РЕАЛ”.
тел.: 02/852-66-70; 0887- 422-714;
e-mail: legareal@abv.bg;
www.legareal.com