Днес почти няма българин, който да не е бил страна по сделка с недвижими имоти. Пазарът ни е затрупан от оферти за покупки и наеми на офиси, сгради и предприятия. Бизнесът се развива с такива обороти и мащаби, че оперирането с имоти е вече ежедневие за повечето бизнесмени. Едновременно с бума на сделки, на пазара има подвеждаща информация и некоректни партньори, които могат да превърнат една инвестиция в рисков капитал или чиста загуба. Ето защо, когато се предприемат действия за сключване на сделка, трябва да се положат всички усилия да е добре проверена от вашия екип или правилните консултанти. Съществуват две хипотези на разпореждане с недвижими имоти - покупка и наем, които ще ви дадат насоки при вземане на управленски решения. Примерите ни са поглед през призмата на трите елемента на съдържанието на правото на собственост - владение, ползване и разпореждане.
Покупка на недвижим имот - офис, склад или друг обект, необходим във вашия бизнес Тази хипотеза има повече от един вариант. Сградата, в която се намира обектът на покупката, да е вече построена, да е предмет на предстоящо или текущо строителство, да купувате земята, върху която впоследствие да строите и т.н.
Необходими документи и задължителни справки На първо място, продавачът следва да се легитимира пред вас като собственик. Това става с нотариален акт или друг документ за собственост, като ви представи копие от него. Имайте предвид, че Регистърът за вписване на недвижими имоти е публичен. Всяко лице, което заплати съответните такси, има право да получи справка за имотна партида, собственик или дори копие от Нотариален акт.
В случай че ви откажат представяне на документ за собственост, а държите на сделката, задължително възложете проверка на собствеността преди подписване на Предварителен договор за покупка на имота
Освен документите, удостоверяващи собствеността, може да има и други, които трябва да бъдат изследвани, с цел обезпечаване на сигурна сделка. Възможно е да се наложи да проверявате семейни и наследствени отношения, реституция, дружествени документи или приватизационни сделки. Когато страната се представлява от пълномощник, винаги изисквайте оригинала на документа, с който е предоставена представителната власт, проверете нейния обхват, ограничения и валидност. Тази забележка важи за всички сделки, когато има пълномощник.
Всички елементи на сделката трябва да бъдат изследвани преди подписване на Предварителния договор Този документ има съществена тежест и за двете страни. Към момента на подписването му трябва да сте информирани, че купувате имота от единствения собственик, т.е., че продавачът има право да се разпорежда със собствеността. Проверките трябва да включат и справка дали за имота има висящи съдебни спорове, наложени ипотеки, възбрани. Наличието на някое от изброените обстоятелства означава, че върху имота има вписана по съответния ред тежест, която ще се пренесе и върху вас като последващ собственик или владелец. В този случай се налага допълнителен правен анализ и преценка на сериозността на сделката. Друг момент преди сключване на сделка е
установяване на ползвателите на имота и правното основание за ползването Иначе казано - при какви условия и срокове ще се освободи и предаде владението на имота на вас като нов собственик. Има тежести, които не могат да бъдат заобиколени, освен с изричното съгласие на тези, в чиято полза са вписани (например правото на пожизнено ползване. То следва имота през целия живот на онзи, в чиято полза е учредено или до неговия нарочен отказ. Друг пример е вписан Договор за наем). В изброените случаи рискувате да придобиете собственост, върху която друг преди това има вписани права. Или да станете държател на т.нар. “гола собственост” която обаче не ви дава право да владеете и ползвате имота.
Подписване на Предварителен договор Това е моментът да се договорят вашите условия за сделката, тъй като в този документ се уреждат всички важни елементи по съществото на транзакцията. Такива са условията, сроковете, гаранциите, допълнителните отлагателни и прекратителните условия. Добрият Предварителен договор, предшестван от съответните проверки, ви гарантира голяма степен на сигурност за успешното финализиране на сделката. Съгласно чл.19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите, всяка от страните може да поиска обявяването на Предварителния договор за окончателен и затова е добре, той да съдържа “вашите” условия, нужди и договорености, а не бланкетни разпоредби.
Проверките, които трябва да направите като инвеститор в сграда в строеж задължително съпътстват сделката, особено ако целият проект е “на зелено”. При многото строителни фирми в България е възможно вашият продавач да е и строител или да е възложил на подизпълнител да извърши строежа.
Сериозността на строителната компания, която ще реализира проекта е гаранция за точно и качествено изпълнение Проверката на легитимността на строителя или на строежа включва:
Покупката на земеделска земя или такава в регулация В този случай трябва да обърнете внимание на възможни сервитутни права, реституционни претенции, предстоящи отчуждавания, екологични замърсявания, които да не позволяват определени дейности, попадане в зона от Натура 2000, необходимост от ОВОЗ и т.н.
Ако ви предстои последваща промяна на статута на земята, обърнете предварително внимание на градоустройствените и технически параметри на терена
Бъдете сигурни, че плануваният от вас проект може да се реализира върху имота.
Наем на имот За тези сделки важи с пълна сила казаното за покупката, предвид сериозните параметри на наеми, които добиват бизнес имотите. Затова трябва да покриете риска за сключване на Договор за наем от несобственик. Тъй като офисът е едно от най-важните звена от осъществяването на дейността на търговците, обикновено наемането на имот е свързано със сериозни бизнес очаквания. Не бива да се подценяват договореностите относно начин на ползване, подобрения, разноски за основни ремонти, поддръжка, начин на продължаване и прекратяване на договора и т.н. Те задължително трябва да намерят място в Договора за наем. От няколко години има предлагане на една специфична бизнес услуга, която е широко застъпена в Западна Европа - Фасилити мениджмънт. Този продукт включва цялостна грижа за вашия имот, собствен или наемен - от поддръжка на общите части до всички инсталации на сградата, зелените площи, охраната. Тази услуга обикновено се предоставя с допълнителен договор, защото качествен изпълнител може да е само строго профилирана компания с опит в тази сферата.
Настоящата статия не представлява правен съвет и авторите не са обвързани с решения, взети въз основа на изложеното.
За контакти: Кантора Димитрова & Партнърс тел.: 02/ 981 22 21 e-mail: office@lawoffice-bg.com www.lawoffice-bg.com
