Ръстът в лихвените нива се отразява на инвестиционния пазар на бизнес имоти и у нас, внасяйки несигурност сред участниците. Макар атрактивните обекти със стабилна доходност и знаковите активи да остават във фокуса на инвеститорите, трудната предвидимост през предстоящите зимни месеци ще рефлектира в по-ниска инвестиционна активност. Това се посочва в обзора на Cushman & Wakefield Forton за пазара на бизнес имоти у нас от началото на 2023 г. до момента.
на снимката: Георги Муховски, Явор Костов и Йоанна Димитрова, Cushman & Wakefield Forton
“Наблюдаваме засилен интерес към активи, които имат потенциал “да консервират” парите, т.е. да запазят стойността си и да генерират устойчиви нива на доходност. Към момента много инвеститори припознават като такива хотелските, търговските и във все по-голяма степен – жилищните имоти като инвестиционен актив. Докато например наблюдаваме отлив на интерес от офис площите, освен ако не се говори за топ активите”, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.
Към момента трендът в Европа, и в частност – в нашия регион, е продължаващ ръст на лихвите, който води и до покачване на търсената от инвеститорите доходност. Според прогнозите на Cushman & Wakefield този тренд ще се забави и обърне след средата на 2024 г. Очаква се това да доведе до раздвижване на инвестициите в бизнес имоти и началото на възходящ цикъл на пазара, като ефектът ще се усети след началото на 2025 година.
ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ
Ритейл парковете остават основният двигател на пазара на търговски площи през последното тримесечие. Нови 4 парка с обща площ 70 000 кв. м бяха отворени само през летните месеци. Така общият обем на този тип площи достигна 460 000 кв. м, с което вече надхвърля 50% от общата площ на шопинг центрове у нас.
От компанията отчитат относително активно трето тримесечие като откриване на нови площи, отново благодарение на отворилите ритейл паркове. Над 80% от сделките са резултат от динамиката при ритейл парковете, а останалите 20% са главно за площи в търговските центрове. Делът на свободни търговски площи остава без значими промени през периода.
ОФИС ПЛОЩИ
Интересна тенденция при споделените офис площи е засиленият интерес от страна на корпоративни наематели и отварянето на нови обекти в офис сгради. Докато в началото наблюдавахме откриване на класически коуъркинг пространства, насочени към дигитални номади и фриленсъри в централните части на София, през последната година расте търсенето на сервизирани офиси в рамките на големи офис проекти. Такива площи се търсят от малки, но бързо растящи компании или от корпоративни наематели за нуждите на отделни екипи.
По данни на Cushman & Wakefield Forton към края на третото тримесечие в София оперират близо 64 000 кв. м гъвкави офис площи, което включва коуъркинги и споделени офиси в рамките на големи офис проекти. Още близо 9 000 кв. м са в процес на развитие и се очаква да излязат на пазара в рамките на следващата година.
Липсата на ново предлагане задържа дела на незаетите площи в София около 16% с
Наемите продължават лекото си покачване, достигайки 16.5 евро/кв. м за първокласни офис площи в централната част на София. Клас А офисите по протежение на големите булеварди се отдават за 13-15 евро/кв. м.
ЛОГИСТИЧНИ ПЛОЩИ
Предлагането на индустриални площи и складове в София продължи да бъде ограничено и през последното отчетено тримесечие. Слабо бе и търсенето за периода – то бе генерирано основно от фармацевтични наематели и такива, занимаващи се с индустриални технологии. Според експерите от Cushman & Wakefield Forton обаче забавянето е временно явление, което ще бъде последвано от ръст на активността.
Индексирането на наемите през тримесечието доведе до лек ръст в нивата им. Те се покачиха до 5.30 евро/кв. м за обекти над 10 000 кв. м. и 5.70 евро при по-малките квадратури. По всяка вероятност този тренд ще се запази, което важи и за продължаващото повишение на доходността в резултат на растящите лихви – през третото тримесечие тя нарасна до 7.5%,
