През последните няколко години разговорът за пазара на недвижими имоти се въртеше основно около ръста на цените, ипотечното кредитиране, приемането на еврото и опасенията от ценови балон. В същото време един много по-дългосрочен процес оставаше почти извън публичния дебат. Това е естественото остаряване на жилищния фонд и постепенното разминаване между характеристиките на голяма част от съществуващите имоти и изискванията на съвременните купувачи.
Наследената инфраструктура и необходимостта от нов стандарт
Според данните от преброяването на населението и жилищния фонд на Националния статистически институт (НСИ) над половината жилища в България са построени преди 1990 г. В столицата делът на панелното и ЕПК строителството остава особено значителен.
По оценки на SORENDA Real Estate около 37% от жилищната база на София е панелно или ЕПК строителство, изградено преди повече от три десетилетия. Това е използваем жилищен фонд, в който живеят хора, но той представлява и огромен потенциален източник на бъдещо търсене към новото строителство. С течение на времето все повече домакинства ще търсят не просто различен адрес, а по-функционално, по-енергийно ефективно и по-комфортно жилище.
Промяна в структурата на търсенето и спад на спекулацията
Пазарът вече показва явни признаци на подобна трансформация. Според данните на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7 529 сделки с имоти, което представлява спад от 12,3% спрямо същия период на предходната година. В същото време договорните ипотеки в столицата достигат 3 948 и нарастват с 1,7% на годишна база.
Тази комбинация не говори за изчезване на търсенето, а за промяна в неговата структура. Купувачите са станали по-предпазливи, а спекулативният сегмент постепенно се оттегля. Активни остават преди всичко хората с реална жилищна потребност и купувачите с по-дългосрочен инвестиционен хоризонт.
Един от процесите, които се наблюдават все по-ясно, е именно преместването от по-стар към по-нов жилищен фонд. Около една пета от клиентите на SORENDA Real Estate заменят старо жилище с ново строителство. Това все още не е доминиращият сегмент, но тенденцията вече се вижда и ще става все по-важна през следващите години. Тази динамика съвпада с продължаващата висока активност в строителството, но и с устойчивото поскъпване на изграждането на нови сгради.
Пандемията като катализатор за новите архитектурни изисквания
Началото на тази промяна в потребителските нагласи се проследява още от пандемията. Работата от вкъщи, необходимостта от допълнителна стая, по-голяма дневна или собствен двор промениха фундаментално очакванията към дома. Купувачите започнаха да оценяват не просто общата квадратура, а функционалността на пространството и начина, по който то се използва.
Това се отразява пряко и върху архитектурните решения при новото строителство. Преди 15-20 години се проектираха спални от по 8-9 кв. м, докато днес подобно решение трудно би било прието от купувачите. В съвременните проекти спалните обичайно са около 15-16 кв. м, а дневните с трапезария достигат 24-28 кв. м, защото хората вече оценяват качеството на пространството, а не само цената на квадратен метър.
Строителният сектор между високата активност и растящите разходи
Новите данни за строителния сектор показват, че предлагането продължава да се развива въпреки по-умерената активност на жилищния пазар. По първоначални оценки на Евростат строителството в България през юни 2026 г. се увеличава с 0,9% спрямо май и с 4,4% спрямо юни 2025 г. За сравнение, на годишна база строителната продукция в еврозоната намалява с 0,7%, докато в Европейския съюз нараства едва с 0,2%.
Данните показват също, че строителството в България остава на положителна территория на годишна база през всеки месец от началото на 2026 г. Ръстът достига 2,8% през януари, 9,7% през февруари, 6,4% през март, 6,8% през април, 4% през май и 4,4% през юни.
Активното строителство обаче върви заедно със значително увеличение на разходите. Според НСИ общият индекс на разходите в строителството нараства с 3,4% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо предходните три месеца и с 9,6% спрямо същия период на 2025 г. През първото тримесечие годишното увеличение е било 14%.
Допълнителен натиск оказват цените на материалите. Индексът на цените на производител на вътрешния пазар на строителни материали се повишава с 3,4% спрямо първото тримесечие и с 10% на годишна база през периода април-юни, след като през първото тримесечие годишният ръст беше около 15%.
Тези числа очертават важна особеност: новото строителство продължава да расте като активност, но производството му става все по-скъпо, което ограничава възможността за съществено поевтиняване на качествения нов продукт.
Собствеността в България и дългосрочният хоризонт на пазара
Промяната в нагласите е особено важна за България, където собствеността върху жилища е широко разпространена — по данни на Евростат над 82% от населението живее в собствен дом. Това означава, че значителна част от бъдещото търсене няма да идва от хора, купуващи дом за първи път, а от домакинства, които вече притежават имот, но търсят по-нов и по-функционален такъв.
Именно тук остаряването на жилищния фонд придобива значение, което трудно може да бъде уловено само чрез демографската статистика. Дори при умерено изменение на населението на София необходимостта от обновяване на съществуващите жилища ще продължи да се натрупва.
По данни на НСИ в столицата ежегодно се въвеждат в експлоатация между 8 000 и 12 000 нови жилища. На този фон обемът от имоти, изградени през 70-те и 80-те години на миналия век, представлява основен източник на търсене за по-нов строителен продукт.
В крайна сметка погледът към пазара постепенно се измества. Броят на сделките, цените и ипотечните кредити остават важни краткосрочни показатели, но те не обясняват изцяло дългосрочната динамика. Пазарът може да забавя темпото си, но потребността от по-функционални и качествени жилища няма същия краткосрочен цикъл и именно тя ще бъде един от най-устойчивите двигатели на търсенето през следващите години.
