fbpx Промени в режима на плащания при сделки с недвижими имоти | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Промени в режима на плащания при сделки с недвижими имоти

Промени в режима на плащания при сделки с недвижими имоти

От 1 юли 2011г са в сила последните изменения на Закона за нотариусите и нотариалната дейност /ЗИД на ЗННД/ , което създава нови изисквания към плащанията по “актове, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права въргу недвижими имоти”; по-долу за краткост ще се използват изразите „сделки с имоти” и „сделки с недвижима собственост”.

С тях се създава специален режим в приложение на новия Закон за ограничаване на плащанията в брой /ЗОПБ/ в сферата на сделките с недвижима собственост.
Забраната по чл.3 от ЗОПБ касае плащания в брой на стойност равна или надвишаваща 15 000 лева, съответно левовата равностойност, ако уговорената валута е друга, независимо дали това е цялата или само част от престацията по договор.
Според изменението на ЗННД се намалява долният праг на забраната за плащане в брой от 15 000 на 10 000 лева.

При сделките с недвижими имоти всички суми, които са в размер над посочения, следва да се превеждат единствено по банков път - по специална сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка /чл. 25, ал. 10 от ЗННД/. Това не изключва при съгласие по същия ред да се извършват плащанията и под посочения размер. Отношенията между страните по сделката и нотариуса се договарят между тях, като единственото изискване е това да бъде оформено в писмено споразумение.

Досега за своеобразна гаранция на купувача се използваше практиката продажната цена или доплащането при замяна да се депозира в банковата сметка на нотариуса, за което последният представяше документ в службата по вписванията. Новото е, че специалната сметка на нотариуса, в която се държат парите на страните по сделките, вече не може да бъде предмет на принудително изпълнение за задължения на нотариуса.
Прилагането на новия режим на плащанията не се отнася до сделки, сключени преди 01.07.2011г.

Когато има направени частичните плащания по предварителен договор – като капаро /задатък/ или авансово платена част от цената, ако общата цена по сключен предварителен договор преди 01.07.2011г и нотариална сделка след тази дата е над 10 000 лева /съответно – тази левова равностойност на друга валута/, след тази дата плащанията са допустими само чрез сметката на нотариуса или избрана от страните банка.

Практическо значение (особено за органите, които ще следят спазването на закона и ще налагат санкциите) имат дадените указания в Писмо изх. № УК-3 ОТ 04.04.2011 г. на МФ относно: Прилагането на Закона за ограничаване плащанията в брой. В него се разяснява действието на закона по време, при частични плащания по една сделка и спрямо лицата.
Прави се и уточнението, че страната по договора, която получава плащането, не може да се третира като допустител /„лицето, което с действие или бездействие е допуснало извършването на плащане на сума в брой, равна на или надвишаваща 15 000 лева/. Това означава, че санкцията ще бъде понесена от купувача по сделката, който е нарушил правилото на чл. 3 от ЗОПБ, независимо, че е възможно самият продавач да е настоявал за плащане в брой и да го е приел.

Разяснението, че „плащането или паричната престация включва и всички данъци и такси, които платецът е длъжен да изплати във връзка с плащането”, не произтича пряко от текста на ЗОПБ. В чл.3, т. 2 от ЗОПБ забраната по плащане в брой се отнася до сумата, която е парична престация по договор. Под престация се разбира „предметът на задължението и на вземането на облигационното отношение”. В нея не се включват дължимите данъци и такси. Писмата и указанията на държавни органи и институции нямат силата на нормативни актове. В случай, че липсва в самия закон овластяване, посочените документи нямат задължителна сила. Заинтересованите лица могат да поискат съдът да не ги приложи.