fbpx 2022 г. – рекорден ръст на цените на имотите с тенденция за забавяне | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

2022 г. – рекорден ръст на цените на имотите с тенденция за забавяне

Водеща снимка
Да

2022 г. – рекорден ръст на цените на имотите с тенденция за забавяне

През 2022 г. жилищният пазар се нажежи до червено, преживявайки ръст на цените, какъвто не бяхме виждали от повече от десетилетие. Това е пряко следствие от високата инфлация, която накара цените на жилищата да ускорят темпа си на растеж от 8-10% през 2021 г. до над 20% през 2022 г.

През цялата година наблюдаваме налично търсене, но недостатъчно предлагане и дори към момента немалка част от търсенето остава незадоволено. Високите цени и нарасналата несигурност обаче вече карат част от купувачите да се отдръпнат от пазара и да изчакат. Резултатите от това са по-малко запитвания и регистриран спад в обема на продажбите – индикации за започнало охлаждане на пазара. Това отбелязват експертите на BULGARIAN PROPERTIES.

На този фон разрешителните за строеж на нови жилищни сгради бележат рекордни ръстове. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 разрешения за строеж на нови сгради, което е значително над средните нива за града и е рекорд, откакто се води тази статистика от 2005 г. Доколкото разрешителните за строеж са един от ранните индикатори за предстоящи промени в цикъла на развитие, можем да имаме оптимизъм относно жилищния пазар през следващата година - посоката все още е възходяща.

Банковото финансиране остава достъпно и при все още непроменени условия, при исторически най-ниски лихвени проценти.

Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да са в положителна посока. Безработицата остава на ниски нива – около и под 5%, а доходите продължават да нарастват, макар и по-бавно от цените на имотите - с около 16% в София през третото тримесечие на годишна база по данни на НСИ. Това задържа достъпността на жилищата на относително добри нива, а пазара – близо до фундаментите му.

Средни цени и ръст на цените в София

Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база реално сключени сделки по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 1 470 евро/кв.м. при 1 425 евро/кв.м. през второто тримесечие и 1 200 евро/кв.м. година по-рано.

Това представлява рекорден номинален ръст на цените в София в размер на 23% на годишна база – доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквито не сме виждали от 2008 г. насам. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, но вече виждаме, че този темп на растеж се забавя. Тримесечното нарастване на цените е около 3% и се забавя от над 11% в началото на годината и 5% през второто тримесечие.

От края на 2021 г. цените започнаха да ускоряват своето нарастване и от номинален растеж в порядъка на 8-10%, през 2022 г. те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен темп над 15%, а впоследствие и над 20%.

Поради високата инфлация, за да придобием представа за реалния растеж на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем (с Хармонизирания индекс на потребителските цени).
Така полученият реален ръст на цените на жилищата в София е 6.36% на годишна база. Това показва, че голямото нарастване през 2022 г. се дължи основно на високия темп на нарастване на общото ценово равнище, докато реалният растеж е много по-близо до очакваното развитие на пазара.

В края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 200 евро/кв.м. над тези нива.

Средната обща цена на закупените апартаменти през 3-тото тримесечие е 115 900 евро. Тук се вижда едно задържане на нивата на крайния бюджет на покупка през последните периоди, което показва, че е достигнат пик, над който купувачите са по-малко склонни да купуват.

Обеми продажби

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в страната бележат спад през 3-тото тримесечие. Това е първи спад на годишна база след стопирането на пазара при старта на пандемията през пролетта на 2020 г.
Регистрираното намаление спрямо 3-тото тримесечие на 2021 г. е 7.23% общо за страната и 15.23% в София.

Тези данни идват след отбелязаното от нас забавяне на пазара към средата на първото полугодие и настъпилото охлаждане в интереса поради високите цени и недостатъчното предлагане. Все пак, добре е да имаме предвид, че регистрираното намаление е на фона на постигнатите рекордни обеми от продажби през 2021 г., когато ръстовете бяха между 20 и 30%.

Т.е. бихме могли да заключим, че започналото забавяне и охлаждане на пазара по-скоро представлява завръщане към нормалния темп на развитие, който беше прекъснат от пандемията и впоследствие силно ускорен през 2021 г.

Жилищно кредитиране

Тенденциите при жилищното кредитиране най-пряко обясняват реалния ръст в цените на имотите и затова ние ги следим като основен фактор за развитието на пазара.

Лихвените проценти по жилищните кредити в лева, които са 97% от изтеглените жилищни кредити, продължиха да спадат и през третото тримесечие. Към месец септември те са на най-ниското си средно ниво - 2.46% по данни на БНБ.

Това, заедно с по-големия размер на кредитите, които се теглят поради повишените цени на имотите, обуславя продължаващия внушителен темп на нарастване на отпуснатите жилищни кредити – с 28% за деветмесечието спрямо година по-рано.

Все пак, и тук има известно забавяне на темпа на растеж – от рекордните близо 40% нарастване през 2021 г.

Очакванията са за плавно повишение на лихвените проценти, което да не промени значително месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този процес ще има наличната депозитна база в българските банки и все още липсващите лихви по депозитите, които задържат индексите, включени в изчисленията на лихвените проценти по кредитите на ниски нива.

Достъпност на жилищата в София

Доходите са друг водещ фактор за жилищния пазар, а тяхното влияние измерваме чрез коефициент на достъпност, който представлява съотношението на цената на кв.м. жилищна площ към средна месечна работна заплата.

Стойността на коефициента на достъпност на BULGARIAN PROPERTIES през третото тримесечие на 2022 г. е 1.2. Така той нараства и се връща на нивата от началото на 2020 г., показвайки плавно понижение на достъпността на жилищата в столицата. В момента за покупката на 1 кв.м. жилище в София са нужни около 1.2 средни месечни софийски заплати. За сравнение, в предходния пик на пазара през 2008 г. са били нужни 3.4 месечни заплати за покупката на същата площ.

Средната работна заплата в София по данни на НСИ възлиза на 2 390 лв. през 3-тото тримесечие, което е 16% ръст на годишна база – по-малък от този на цените на жилищата. От данните за средната работна заплата се вижда, че темпът на нарастването й се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще влияе в посока успокояване на ръста в цените на имотите.