fbpx Купувачи и продавачи се разминават, търговските улици поевтиняват още | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Купувачи и продавачи се разминават, търговските улици поевтиняват още

Пазарът на жилища в София отново е поставен пред труден период. Въпреки че банките активно предлагат ипотечни кредити и дори намаляват лихвите по тях, броят на сключените сделки за продажба не расте. Причината този път не е в липсата на интерес от страна на купувачите, а в сериозното разминаване между търсене и предлагане.

Според изследване на AДРЕС, се оказва, че от 10 нови клиенти 5 са продавачи. Така пазарът изглежда балансиран. Но на практика най-вече се предлагат имоти с големина над 100 кв.м. на цена около или над 100 000 евро, а се търсят двустайни жилища на стойност между 40 и 50 000 евро. Разликата е твърде голяма, за да може да се тушира с търговски отстъпки или преговори. По-съществен от паричната разлика се оказва въпросът за параметрите на имотите. В София в момента не са „извадени за продажба” имотите, които се търсят и това прави сделките трудни.

Специалистите смятат, че пазарът значително ще се активизира, ако се появят предложенията за така наречените в бранша „тъмни прозорци”. Това са всички онези жилища, които по една или друга причина собствениците не използват, не отдават под наем и не продават. Имотите, които стоят затворени, постепенно се амортизират и след няколко години, когато вече се появят като оферти, няма да попадат в категорията на активното клиентско търсене.

За съжаление голяма част от собствениците на имоти все още гледат на тях като на неприкосновени. Щом ги придобият веднъж, трудно се разделят с тях. Собствениците е добре да имат план за тази инвестиция и да пресмятат внимателно. Например за апартамент в столицата се плащат високи данъци, такси за смет и за поддръжка на входа, дори и не толкова минимални сметки към дружествата за комунални услуги. Ако към това прибавим разходите за ипотечния кредит, в случаите, когато има такъв, особено при липсата на ясна перспектива за спад на лихвите и съответно вноските по старите задължения, се вижда, че продажбата е по-изгодна. Когато осъзнаят това, продавачите са по-мотивирани да се освободят от този имот и да останат с определена сума в брой, която могат да инвестират по-подходящо. Обикновено клиентите, продали такива имоти, инвестират в по-ликвидни или използват средствата за образование на децата или подобрения в основното жилище. По-възрастните продавачи се възползват и от лихвите на банките.

В общия случай този тип собственици искат да изчакат по-добри времена, когато се надяват да получат за имота си по-голяма сума, но често пропускат да калкулират разходите, направени през годините на изчакване. Другата често срещана причина за „държане” на жилище е съсобственост след унаследяване. Роднините искат да продадат този един имот и да купят два сходни и щом разберат, че е нереализуемо, се отказват от продажбата с надеждата, че пазарът ще се подобри и тази комбинация ще бъде възможна. Очакванията им не са безпочвени, тъй като в годините на бума много хора продадоха апартаменти в идеален център и с парите купиха по две жилища в хубавите близки квартали. Тогава обаче цените в района на Докторски паметник, например, бяха в пъти по-високи от тези в съседните зони.

„Ситуацията днес е много различна. Факт е, че най-голяма загуба в стойността отбелязаха най-скъпите имоти, тези, които преди кризата бяха надценени под влияние на различни субективни фактори Купувачите днес са по-разумни в избора си и не са готови да плащат изключителна цена за конкретен имот с перфектна локация. Те предпочитат да купят по-голямо жилище на съседната улица. По тази причина няма реално сключени сделки на 3000 евро за кв.м.”, казва Цветелина Тасева, Изпълнителен директор на АДРЕС.

В момента активно се сключват сделки за построени нови имоти. Старите тухлени жилища са с големи квадратури и високи цени и не съответстват на финансовите възможности на купувачите. Банките са въздържани към финансиране на сделки за панели и така изборът, предвид намалелите свободни малки апартаменти с акт 16, се оказва силно ограничен.

Според АДРЕС противно на икономическата логика, въпреки слабото предлагане, цените не могат да скочат. Ситуацията на криза не го позволява – бюджетите на купувачите са ниски и трудно могат да бъдат надвишени, тъй като спестените средства са ясни, а външното финансиране e изчислено от банката при минимален риск и с това не се прави компромис.

Очакванията на АДРЕС са до края на годината да няма сериозни промени на пазара. Появата на качествено предлагане може да повлияе върху обемите, като увеличи броя на сделките, но не и на ценовите нива, които ще се запазят близки до настоящите.

Заедно с това специалистите от Forton отчитат сериозна тенденция за спад при наемите на търговските улици. Два са основните фактора. От една страна - с развитието на пазара на търговски площи у нас - от места без никаква алтернатива за период от две години, магазините на главните улици се превърнаха в конкуренти на моловете, които бързо станаха изключително модерни. Съвсем естествено търговците следват потребителите и така улиците започнаха да опустяват.

Другата причина е в спада на потреблението. Бумът на българската икономика се дължеше на бурния растеж в два спекулативни по своя характер сектора – финансовия и този на недвижимите имоти. Те генерираха най-голям дял от БВП и привличаха основните външни инвестиции. Липсата на алтернативни сегменти, които да поемат негативния ефект на срива в тези две сфери, доведе до сериозен спад на доходите и от там - на потреблението. Днес, дори хората, които имат приходи, се страхуват за бъдещето си и спестяват, вместо да потребяват. По-малкото покупки водят до по-слабо търсене на търговски площи и по-ниски ценови нива. Тези тенденции са валидни дори за София, колко повече за областните ни градове. Не е за подценяване и разминаването между желанията на наемодателите и готовността на наемателите да плащат – за радост на всички, със спада на цените и модернизирането на търговските улици, на което вече сме свидетели, тази ножица се затваря и сделки започнаха да се сключват. “Очакванията на в краткосрочен план са положителни – имаме уникалната възможност да използваме кризата, която се характеризира с по-слаба активност, за преструктуриране на пространствата и превръщането на главните ни улици в модерни и привлекателни дестинации”, така коментира ситуацията Димитър Киферов, мениджър Търговски площи във Фортън, партньор на C&W за България, Косово, Сърбия и Македония.