fbpx Липсата на логика при данъчната оценка на имотите и правата на собствениците | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Липсата на логика при данъчната оценка на имотите и правата на собствениците

Един от факторите, които влияят на пазара за недвижими имоти е данъкът, който се плаща от всеки собственик за притежавания от него имот. За съжаление, въпреки че живеем в условията на пазарна икономика, подходът на управляващите към този въпрос си остава на нивото на соцмисленето от 70-те години на миналия век. Информацията, че от 2007 г. данъчната оценка ще бъде повишена средно с 20 % потвърждава подобна оценка.

Властите у нас винаги са разглеждали облагането на имотите на гражданите като сигурно средство да бъде понапълнена държавната хазна. Защото практиката показва, че неплащането на този данък е много рядко срещано. Наличието на недвижим имот, който може да бъде отнет, принуждава собствениците да си внасят данъка редовно.

Преди
Преди 1990 г. българите притежаваха най-често по един и то сравнително равностоен имот. По-рядко и то при определени законови изисквания (например ако семейството е с деца от двата пола и живее в маломерно жилище) можеше да се построи второ семейно жилище. При това, задължително за собствени нужди. Тогава и данъкът бе повишаван с едни и същи проценти за всички собственици. В онези условия това беше справедливо.

Сега
Днес нещата са коренно различни. Има хора, които са инвестирали немалки суми в имоти и притежават - като физически лица или собственици на фирми - три, четири, пет и повече имота. Те реално печелят от своята съобразителност и от това, че преди три-четири години са инвестирали налични пари в недвижима собственост. Поради разликите в цените днес това имущество поскъпва минимум с 50-80 %. Въпросът е дали данъкът в
ърху имота отразява достатъчно справедливо - за обществените нагласи - тази съществена промяна в собствеността на недвижимостите у нас? А отговорът - очевидно не. Не е логично 20 %-ното увеличение на данъка да засяга и пенсионера, който притежава едно апартаментче, в което живее и инвеститора, който е вложил милиони. Не се отчита и фактът, че закупуването на имот за инвестиция - като споменатите трето, четвърто и следващо жилище например - си е вид печеливша търговска дейност и данъкът върху подобни имоти би трябвало да бъде по-висок. Всъщност така е в повечето европейски страни. За нашите управляващи е много по-лесно да отсекат- 20 % или догодина - 50 % ръст на данъчната оценка и оттам - на данъците за собствениците. Така и приходите могат да се пресметнат веднага и да се планира тяхното харчене от правителството през следващата година.

Отговорност на собственика
Вторият немаловажен проблем, който също влияе върху развитието на пазара за недвижими имоти е свързан с отговорността на собствениците на имоти. Всички знаем, че те имат права - частната собственост е неприкосновена, така е записано в конституцията. Това добре, но къде по света има само права и почти никакви задължения?
В страни като Франция, Германия, Италия ако притежаваш имот в къща в централната градска част си длъжен да го поддържаш поне външно в изряден вид. Фасадите в Париж са за пример -
едва ли там можете да видите паднала мазилка, полусрутени балкони, наклонени и падащи покриви. Все неща, които дори и кратка разходка по централните софийски улици ще ви осигури достатъчно. Но там действа и една наистина строга, но справедлива за обществото и държавата практика - ако има проблем с фасадата, собствениците на сградата предприемат ремонтирането ?. Ако до определен срок това не стане, общината ремонтира фасадата, но връчва сметката на собствениците. И ако те не платят сметката, следва отнемане на имота в полза на държавата с мотива - липса на грижа за него от страна на собственика. И това в една велика демокрация и страна с гражданско общество, което ние едва ли скоро ще достигнем. У нас е обратно - една сграда в центъра на София рухна, виновни няма и няма да има. Собственици има, виновни за състоянието на тази сграда няма.
Това са само два случая на липса на правилна и логична държавна политика в областта на собствеността на недвижимите имоти. Липсват и закони, които да внесат ред в хаоса, който цари днес. Иначе пазарът за недвижимости вече е станал цяла индустрия. Дали това е нещо хубаво обаче при съществуващите реалности или след време ще берем горчиви плодове, ще видим вероятно в следващите пет години.

За двустаен апартамент “средна ръка” в София - над 55 000 евро
През последните дни търсенето на двустайни апартаменти с квадратура от 50 до 80 кв. м. е скочило рязко, твърдят брокери от София. Според тях това веднага се е отразило на цените и в момента средната стойност на тези имоти е около 55 хиляди евро, а на квадратен метър тя е вече над 750 евро. Става дума за апартаменти от средна ръка, намиращи се в не най-търсените и скъпи квартали в момента. Това са столичните Бъкстон, Гео Милев, Гоце Делчев и Бели брези. Причината за нарастналото търсене е в опасението на хора с финансови средства около 50 хиляди евро, че след Нова година цените на жилищата ще подгонят европейските и ще поскъпнат рязко. Основание за подобни опасения са станали очевидно и публикации в медиите от последните дни, че цените на имотите у нас все още са най-ниски от всички останали страни, членуващи в Европейския съюз.
Малко по-евтини остават все още апартаментите в Бъкстон, конкретизират брокери. Според тях тук при новото строителство, което ще бъде завършено през 2007 г. може да се купи жилище за около 600 евро на квадрат. Причина за това е големият брой сгради, които предстоят да влязат в експлоатация догодина и стремежа на собствениците им да си осигурят средства от продажби още отсега. Затова е възможно да се стигне и до намаляване на цените при сериозни платежоспособни купувачи - вече има случаи в които строители продават и на 520 евро за квадрат жилище в сграда, която трябва да бъде завършена през пролетта на 2008 г. Иначе старите жилища в тези райони, повечето от които панелни, строени през 80-те години на миналия век твърдо са над 650 евро за квадрат в момента. При това, търсенето на този тип апартаменти, според брокери, е по-голямо отколкото на новите. Рекордите за цени се държат от стари тухлени сгради, построени през 70-те или 80-те години. За апартамент от 80 квадрата в такава сграда в кв. Гео Милев, след основен и луксозен ремонт се искат над
1 100 евро на квадрат. Подобни цени има и за ново строителство, но с изричната забележка - имот за чужденци.

Тенденцията към поскъпване на двустайните апартаменти с темпове, изпреварващи средното поскъпване на имотите в столицата, е доста стара и това не може да се ограничи до края на 2006 г. Вероятно търсенето ще продължи, а това ще стимулира цените за нови рекорди, смятат експерти. Според брокери, през лятото на 2007 г. ще се видят и нивата на цените, които ще бъдат определящи за нашия пазар след приемането ни в ЕС.