Несъмнено обявеното извънредното положение в страната засегна всички стопански сектори, като най-силно рефлектира върху дейността на търговските обекти, заведения за хранене и развлекателни обекти. Голяма част от тях бяха принудително затворени, а от друга страна липсата на потребители драстично засегна останалата част от тях.
За да съхранят бизнеса и минимизират загубите си, страните по договорите за наем бяха принудени да потърсят начин да предоговорят условията по тях. Това от своя страна постави множество въпроси пред страните за правните възможности, с които разполагат, отговорите, на които ще разгледаме в настоящия материал. Независимо от облекченията в мерките, които се предприемат в последните дни от Правителството, тези отношения ще останат засегнати за по-дълъг период от време.
Договорът за наем е двустранен договор, при който основното задължение на наемодателя е да предостави безпроблемно и безпрепятствено ползване на предоставяния от него обект, а наемателят следва да му заплати наемната цена.
Законодателят е предвидил възможност, при която страните по договор за наем могат да се освободят от неизпълнение на някои свои задължения, ако пред тях стоят особени, непредвидени (форсмажорни) обстоятелства, които създават обективна невъзможност за едната или за двете страни да изпълнят задълженията си по договора. Повече за непреодолимата сила (или т. нар. форсмажор) съгласно чл. 306 от Търговския закон може да прочетете в предходния ни материал тук.
Въпросът е кое непредвидено обстоятелство попада в обхвата на непреодолимата сила и представляват ли извънредното положение и Covid-19 основание за предоговаряне на наемните правоотношения?
Тук следва да разграничим онези страни по наемни договори за обекти, които преустановиха принудително дейността си със заповедта на министъра на здравеопазването и онези, които не бяха принудително затворени. Първите имат пълното основание да се позоват на непреодолимата сила, доколкото Заповедта сама по себе си като акт на държавен орган е обективно обстоятелство, възпрепятстващо изпълнението на основните им задължения. Спорен остава въпросът за обектите, които не бяха принудително затворени, но въведените ограничителни мерки срещу разпространението на вируса сериозно намалиха обема на работа в обектите им и същите бяха принудени да преустановят дейността си за неопределен период.
Бихме искали да спрем вниманието си върху възможностите и ограниченията за наемателите и наемодателите в условията на извънредно положение по сключените от тях договори за наем на обекти – пряко и непряко засегнати от обявеното извънредно положение.
Възможности пред наемателите
1. Наематели с принудително затворени търговски обекти
Със заповедта на министъра на здравеопазването от 13.03.2020 г. и последващите ѝ изменения, бяха принудително затворени редица търговски обекти, като увеселителни и игрални зали, дискотеки и барове, питейни заведения, кафе-сладкарници, магазини в големи търговски центрове тип МОЛ (от обхвата бяха изключени банковите офиси, застрахователните офиси, аптеките и хранителните магазини), както и ресторантите и заведения за бързо обслужване.
Наемател, който попада в обхвата на принудително затворените по-горе търговски обекти има правото да поиска от наемодателя си да не заплаща наем за периода на извънредното положение, като се позове на Форсмажорното обстоятелство (Заповедта на министъра на здравеопазването), тъй като въведените ограничителни мерки възпрепятстват ползването на наетия обект. Наемателите следва да знаят, че когато се касае за търговска сделка, наличието на непреодолима сила, възникнала след сключването на договора за наем не води до безусловното им освобождаване от отговорност и те следва да уведомят другата страна, за да се позоват на непреодолимата сила. Ако не сторят това, наемодателите могат да претендират обезщетение или неустойка за неизпълнение на договорното задължение. Отделно от това наемателите не трябва да са били в забава за изпълнение на своите задължения преди подаване на писмените уведомления.
По-стеснително обаче следва да се разглеждат наемните правоотношения в обекти Тип МOЛ, които принудително бяха затворени, с изключение на банковите офиси, застрахователните офиси, аптеките и хранителните магазини. Наемателите на обект, който се помещава в МОЛ, също могат да се позоват на непреодолима сила поради невъзможността да използват обектите си, като искат пълно отпадане на задължението си да заплащат наемните си вноски, но е спорен въпросът по отношение на режийните разходи, които се дължат от страна на наемателя, доколкото търговския център продължава да функционира и да се охранява и поддържа от собствениците или управляващите сградата, поради което е силно вероятно този разход да бъде претендиран и за него наемодателите да настояват за пълното му заплащане.
Ресторантьорският бизнес също следва да се разглежда като особен случай, доколкото на наемателите на тези обекти е позволено да извършват доставки по домовете, което не съставлява и не води до пълно ограничение на извършване на дейността им. Наемателите тук биха могли да предоговорят условията по договорите си, но в случай че са се възползвали от възможността да предлагат доставки по домовете, считаме, че по-скоро могат да търсят частично намаляване на наемната цена.
2. Наематели, които доброволно са преустановили дейността си
Наемателите, които ползват обект под наем за осъществяване на търговската си дейност, който не попада в обхвата на принудително затворените обекти със заповедта на министъра на здравеопазването и доброволно са преустановили дейността си поради значителен спад в обема на работа, не могат безусловно да се позоват на института на непреодолимата сила.
Въпреки това, включените в договорите клаузи при този тип наематели не са без значение и следва да бъдат детайлно анализирани от опитен юрист за наличието на клаузи по договора за непреодолима сила, въз основа на която ще могат да се позоват за частично или изцяло отпадане на задължението да заплащат наем.
Важно е да се отбележи, че съгласно българското законодателство липсата на парични средства не е основание за неизпълнение на договора за наем. Така, в случай че поради въведените противоепидемични мерки обемът ви на работа е драстично спаднал и не получавате приходи от извършваната от вас търговска дейност, нямате правната възможност единствено на това основание да поискате предоговаряне на наемните вноски. Разбира се, това обстоятелство винаги може да бъде наведено при преговорите за доброволно постигане на договореност между страните относно дължимостта на наема.
Когато обаче липсва такова съгласие на страните за доброволно изменение на условията по договора за наем, а обективната икономическа ситуация, спрямо първоначалните условия на сключване на договора, създава предпоставки за възникване на изключителна несправедливост в отношенията между страните, при тази група наематели, стои възможността да се позоват на стопанската непоносимост. Тук важното е да се знае, че позоваването на стопанска непоносимост, когато са настъпили такива обстоятелства, при искане на наемателя да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, може да стане единствено по съдебен ред. Повече за стопанската непоносимост може да прочетете в предходния ни материал тук.
Възможности пред наемодателите
Основното задължение на наемодателите е да осигурят условия за безпрепятствено и необезпокоявано ползване на обекта. В случай че наемодателят обективно е възпрепятстван да осигури ползването на обекта поради въведените противоепидемични мерки, той също има възможността да се позове на института на непреодолимата сила, като за целта също следва да уведоми писмено наемателя за тези обстоятелства. В противен случай, пред наемателя стои възможността да не заплаща наем за периода, в който е лишен да използва наетото от него помещение, като и има правото да претендира обезщетения за неизпълнение на условията по договора.
В случай обаче, че непреодолимата сила продължи толкова, че една от страните вече няма интерес от изпълнението, законодателят е предвидил възможността по чл. 306, ал. 5 от Търговския закон, според която всяка от страните по договора да има правото да го прекрати, като за целта отново следва да отправи изрично писмено уведомление в този смисъл.
Тъй като всяко правоотношение и договор крият своите специфики препоръчваме да се подходи индивидуално към всеки отделен случай, според вида на обектите и дейността на наемателите, като се отчетат конкретните последици, които обявеното извънредно положение и предприетите противоепидемични мерки са предизвикали.
Препоръчваме да прегледате и консултирате с опитен адвокат по търговско право договорите си, да отправите писмено мотивирано уведомление и да търсите възможности за доброволно уреждане на съществуващите договорни отношения.
Адвокатско дружество „Мургова и партньори“ е на разположение за вас да прегледаме и да ви дадем най-добрия съвет по всеки конкретен договор за наем, с оглед индивидуалността на всеки отделен случай, като вярваме, че доброволното постигане на балансирана договореност между страните в създалата се ситуация е ключът към успешното справяне с проблема в условия извънредно положение.
