Очаква се експанзията на жилищното строителство да постави под натиск цените на новите имоти

Въпреки сериозните ръстове на ипотечното кредитиране и на броя сключени сделки, белязали началото на 2018-а, годината завършва с чувствително понижение на покупките със заем. През последното тримесечие на 2018 г. за първи път от 2013 г. се наблюдава спад на новоотпуснатите ипотечните кредити – в София разликата е 16.7%, а за страната достига 23.5%, показват данните на Агенцията по вписванията.

„Улесненото кредитиране и падащите лихви са основен двигател на пазара през последните 3 години. Спадът в броя на новите ипотеки сигнализира за забавяне на пазара на жилищни имоти. Ако понижението продължи през първото или второто тримесечие на 2019-а, това би довело до свиване броя на сделките, а оттам и до евентуални корекции в цените на имотите“, коментира Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на АДРЕС.

Въпреки понижението при броя на ипотечните кредити в края на 2018, в резултат от рекордно ниските лихвени нива, общата стойност на изтеглените суми на годишна база достига 10.53 млрд. лева и нараства с 11.4%, сочат данните на БНБ. Според годишния анализ на АДРЕС кредитополучателите разчитат на по-голямо банково участие при сделките, респективно и теглят по-големи суми. В 18% от случаите купувачите търсят финансиране в размер от 50% до 80% от стойността на имота. Все пак делът на сделките с пълно банково участие се съкращава минимално до 12% поради ограничаването на 100-процентовото финансиране от страна на някои банки.

ЖИЛИЩНО СТРОИТЕЛСТВО

Инвестиционната активност поддържа високи нива, показва статистиката на НСИ. В София издадените разрешителни за строеж на нови жилища са 14 761, надвишавайки с 69% миналогодишните стойности. Съпоставен с изменението, отчетено през предходната година, темпът на растеж се ускорява значително. Повишението през 2017 спрямо 2016 г. е двойно по-малко - 33%.

„Зад продължаващата експанзия в жилищното строителство стоят оптимистичните очаквания на инвеститорите, породени от бързото реализиране на проектите и нестихващия интерес на купувачите през последните 2 години. Темповете на пазара обаче вече се забавят и заедно с негативните демографски процеси, вече факт и в най-големите градове, ще предизвикат постепенното „отрезвяване“ на желаещите да продават”, коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на АДРЕС и допълва: „В период на повишаваща се конкуренция и борба за клиенти, дигитализацията на процесите по продажба има ключово значение за бъдещето на сектора. При подкрепа от страна на държавата за осигуряване на електронен достъп до бази данни ще са възможни радикални промени за пазара и улеснение на някои от етапите при сключването на сделка. Това обаче е в сферата на хипотезите и „чака” да бъде реализирано“.

Макар необходимостта от имоти да не е изчерпана, от компанията очакват през 2019  постепенно насищане на пазара. Купувачите ще имат повече избор в различните фази – „на зелено“, на груб строеж и в готов вид, което предполага и повече време за размисъл. Конкуренцията в предлагането ще се повиши и това ще окаже натиск върху цените на новото строителство, прогнозират от АДРЕС. „Интересът на купувачите остава стабилен – запитванията и огледите са интензивни, но продавачите трябва да се съобразяват с динамичните пазарни тенденции. За да се съкрати периодът за вземане на решение, инвеститорите трябва внимателно да преценяват офертите си, особено, когато продават „на зелено“ или ранен етап на строеж. Подобни проекти с цени за продажба равни на тези за готови имоти вероятно ще претърпят корекции. Защото рискът преди получаване на Акт 16 и времето за завършване на сградата трябва да са обосновани с по-ниска цена“, уточнява Тенекеджиева.

ДОСТЪПНОСТ

Жилищните имоти в София подобряват достъпността си с около 10% за последните 2 години, сочат изчисленията на АДРЕС. Въпреки продължаващия ръст на цените, за периода се наблюдава увеличение на работните заплати с 20%. От компанията дават реален пример със семейство, което в края на 2018 г. купува тристайно жилище с площ 100 кв. м в кв. Младост на стойност 121 000 евро (1210 евро/кв. м). Разполага със спестени 25 000 евро, а за останалата част тегли ипотечен кредит за срок от 20 години.

В разглеждания случай месечната вноска се равнява на 532 евро или 68% от средната работна заплата за София. Две години по-рано дължимото към банката би било 511 евро заради по-ниската цена за единица площ – 1045 евро, въпреки по-високата лихва. Съотнесено към средното месечното възнаграждение – малко под 650 евро, представлява почти 80%.

В първия пример от 2018 г. при двама работещи домакинството отделя около 35% от общия си доход, при средна работна заплата, за да покрива заема, докато купувачите през 2016 г. трябва да предвидят малко над 40%. „Предвид очакванията за поетапно покачване на лихвите, задължително условие при тегленето на кредит е да се предвиди евентуално поскъпване и да се калкулира как то ще се отрази върху месечната вноска. Числата показват, че клиентите, сключили сделка през 2018 г., ще могат да изплащат и по-скъпи вноски при увеличение с 0.25 или 0.5 процентни пункта, без да нарушават финансовия си комфорт“, допълва Гергана Тенекеджиева.

ЦЕНИ

Средните цени в столицата отбелязват ръст от 8.8% през 2018 г., като по-голямата част от поскъпването се наблюдава през първата половина на годината, отбелязват от АДРЕС. Сред райони с най-голямо увеличение в цените са квартали с традиционно висок интерес – Лозенец, Център, Люлин, както и нови локации, попадащи във фокуса на купувачите заради перспективното си развитие и разширение на транспортната мрежа – Овча купел, Дружба, Красно село.
„При повишение на цените три пъти по-голямо от средногодишната инфлация, жилищните имоти остават най-сигурното вложение на средствата. На фона на лихвите по депозитите, близки до нулата, инвестицията в имот в големите градове осигурява около 4-5% възвръщаемост“