Основни тенденции на пазара през първата половина на 2005 г.
В един живот трябва да посадиш дърво, да създадеш дом и да отгледаш дете"- стара максима, която с течение на столетия се е превърнала в закон за българина. Доколко е валидна тя в 21 век, когато пространството и времето са нови измерения по своя смисъл, а преместването на стотици километри може да се случи за броени минути? Как да мотивираме решението си да вложим старателно спестяваните пари в нещо, което както и да наричаме, представлява четири стени с покрив? Струва ли си и кого да послушаме? Агентът по недвижими имоти безспорно има основание да ни продаде имот на почти всяка цена. Старите приятели ни убеждават, че една къща не прави живота, а банкерът е категоричен привърженик на отказ от покупка. Непрестанно разгарящият се спор струва ли си да влагаш пари в имот, а още повече "изгодно ли е да вземеш кредит, с който да финансираш една такава сделка" има колкото привърженици, толкова врагове. Още по-трудно е да решите този въпрос, когато той касае бизнеса ви. Кой от вариантите "вноска за ипотека" или "наем" е по-малко болезнен и по-разумен разход в счетоводния баланс на фирмата? В световен план все по-силно се налага тенденцията да не се поставят ограничения. Един изключително голям процент от бизнес активностите могат да се извършват дистанционно. Международни анализи сочат, че в рамките на следващото десетилетие повече от 30% от населението на развитите страни ще работи от домовете си. Наскоро публикувано изследване на световната компания за недвижими моти Cushman & Wakefield сочи, че големите европейски компании ще се нуждаят от над 3 млн. кв.м офис площи за "outsourcing" - същинската дейност на компаниите да бъде изнасяна извън граница, в страни, където текущите разходи и тези за труд са сравнително по-ниски. Тази практика добива все по-голяма популярност. За да бъде взето мотивирано решение, е нужна информация. Самият сектор у нас е толкова млад и стихийно развил се, че трудно биха мог-ли да се намерят задълбочени изследвания за неговото състояние или потенциал. На този етап участниците на пазара съвсем логично разчитат на опита, който големите посредници натрупаха през изключително активните години от 2002 г. насам. Специализираният индекс (REMI) помага на всички, които проявяват интерес да добият представа за общия тренд на цените на недвижимостите у нас. Доходността остава най-същественият въпрос в случая. Тя беше толкова висока през последните две години, че успя да привлече много инвестиции, в резултат на което достигна рекорден ръст в световен мащаб.
Днес интензивно расте броят на онези, които са категорични, че времето на високите доходи в сектора е отминало безвъзвратно Все по-често се чуват гласове, които с основателни мотиви отричат потенциала на един или друг от сегментите в сектора. Експертите не са единодушни нито за нормата на печалба при предприемачите, нито за нивата на възвръщаемост при инвеститорите - два определящи за ефективността показатели. Същевременно с това пазарът се развива динамично. Пред индивидуалните купувачи, а дори и пред институционалните инвеститори възникват въпроси, отнасящи се до миналото и бъдещето на този бизнес. Техният отговор е основен при взимането на решение. Анализът на цените показва трайно задържане при най-голям процент от типовете имоти и в по-голяма част от градовете. Цифрите при най-оборотните жилища - двустайните апартаменти потвърждават тези изводи. В големите Екип на “Адрес Груп”
В един живот трябва да посадиш дърво, да съз-дадеш дом и да отгледаш дете"- стара максима, която с течение на столетия се е превърнала в закон за българина. Доколко е валидна тя в 21 век, когато пространството и времето са нови измерения по своя смисъл, а преместването на стотици километри може да се случи за броени минути? Как да мотивираме решението си да вложим старателно спестяваните пари в нещо, което както и да наричаме, представлява четири стени с покрив? Струва ли си и кого да послушаме? Агентът по недвижими имоти безспорно има основание да ни продаде имот на почти всяка цена. Старите приятели ни убеждават, че една къща не прави живота, а банкерът е категоричен привърженик на отказ от покупка.
Какво се случи през последните две години
Според различни анализи и изследвания ръстът, който сегментът жилищни имоти отбеляза през втората половина на 2004 г. е между 25 и 43%. Цифрите са средни за страната и отчитат нарастването във всички населени места, в които са се сключвали сделки, независимо от категорията и типа на жилищата. За да се развива с такава скорост, този дял на икономиката привлече и усвои много голяма част от свободните капитали в страната. При лесно достижима норма на печалба от 150% и при установената традиция средствата да бъдат реинвестирани, в най-близко бъдеще оборотът в бизнеса с недвижими имоти е на път да се удвои. Но естествено ли би било това за страна като нашата и при условие, че само през 2004 г. той е надминал 6 млрд. лева? В средата на 2004 г. всички анализи за пазара на недвижими имоти се изграждаха въз основа на промените в цените. Показатели като нива на търсене и предлагане или нагласи на отделните участници в процеса на сключване на една сделка не представляваха интерес. Оказа се, че подобна динамика в развитието на цените е съвсем закономерна при сключени 160 хил. сделки в рамките на една година в страна с нашите територия и население. В резултат на това процесите, които експертите предвиждаха да стартират едва в края на 2007 г., вече са факт. Изменението на всички основни показатели доказва, че пазарът усвои перспективите, които положителните очаквания ни предложиха с изключително висока скорост. Ако в новоприетите страни-членки на ЕС ръстът на цените се осъществи в рамките на две години, а задържането и спадът дойдоха месеци след самото присъединяване, то у нас всичко това се случи в период от 20 месеца.
Непрестанно разгарящият се спор струва ли си да влагаш пари в имот, а още повече "изгодно ли е да вземеш кредит, с който да финансираш една такава сделка" има колкото привърженици, толкова врагове. Още по-трудно е да решите този въпрос, когато той касае бизнеса ви. Кой от вариантите "вноска за ипотека" или "наем" е по-малко болезнен и по-разумен разход в счетоводния баланс на фирмата? В световен план все по-силно се налага тенденцията да не се поставят ограничения. Един изключително голям процент от бизнес активностите могат да се извършват дистанционно. Международни анализи сочат, че в рамките на следващото десетилетие повече от 30% от населението на развитите страни ще работи от домовете си. Наскоро публикувано изследване на световната компания за недвижими имоти Cushman & Wakefield сочи, че големите европейски компании ще се нуждаят от над 3 млн. кв.м офис площи за "outsourcing" - същинската дейност на компаниите да бъде изнасяна извън граница, в страни, където текущите разходи и тези за труд са сравнително по-ниски. Тази практика добива все по-голяма популярност. За да бъде взето мотивирано решение, е нужна информация. Самият сектор у нас е толкова млад и стихийно развил се, че трудно биха мог-ли да се намерят задълбочени изследвания за неговото състояние или потенциал. На този етап участниците на пазара съвсем логично разчитат на опита, който големите посредници натрупаха през изключително активните години от 2002 г. насам. Специализираният индекс (REMI) помага на всички, които проявяват интерес да добият представа за общия тренд на цените на недвижимостите у нас. Доходността остава най-същественият въпрос в случая. Тя беше толкова висока през последните две години, че успя да привлече много инвестиции, в резултат на което достигна рекорден ръст в световен мащаб. Днес интензивно расте броят на онези, които са категорични, че времето на високите доходи в сектора е отминало безвъзвратно Все по-често се чуват гласове, които с основателни мотиви отричат потенциала на един или друг от сегментите в сектора. Експертите не са единодушни нито за нормата на печалба при предприемачите, нито за нивата на възвръщаемост при инвеститорите - два определящи за ефективността показатели. Същевременно с това пазарът се развива динамично. Пред индивидуалните купувачи, а дори и пред институционалните инвеститори възникват въпроси, отнасящи се до миналото и бъдещето на този бизнес. Техният отговор е основен при взимането на решение. Анализът на цените показва трайно задържане при най-голям процент от типовете имоти и в по-голяма част от градовете. Цифрите при най-оборотните жилища - двустайните апартаменти потвърждават тези изводи. В големите градове, където делът на ново строителство е висок, средните цени отбелязват лек спад. Основната причина за това е в нарастващия обем предлагане и възможността купувачът да постигне с малко преговори максимално изгодна за него цена. Разликите обаче са незначителни. На нито едно от тези места не може да се говори за реален спад, тъй като сравнението на цените-продава с тези от средата на 2004 г. показва съвсем друго. Нараства и разликата между обявените цени в офертите и тези при реално сключена сделка. Например в средата на 2004 г. средната офертна цена за двустаен монолитен апартамент в София е била 65 500 евро, а най-голям обем сделки са се сключвали на 63 000 евро. В момента средната офертна стойност на едно жилище от този тип е 72 000 евро, а реалните сделки се сключват едва на 65 000 евро. В по-малките градове на страната тенденциите са сходни. Като изключение се очертават населените места, в които предстои да бъдат реализирани мащабни проекти. Такива градове са Русе или онези, на чиито пазари (Сливен) по-силно влияние оказват странични фактори като интерес от страна на българи, живеещи в чужбина. Броят на регистрираните през последните три месеца нови оферти рязко надвишава не само този от същия период на миналата година, но е с 23% по-голям от регистрирания през първото тримесечие на тази година. В момента в базата данни на "Адрес Недвижими имоти" има 76 860 оферти "продава" и 73% от тях са за апартаменти на идеен проект или в строеж. Размахът, с който се разви строителният бранш у нас за последните две години днес дава първите си резултати. Ефект от разразилата се надпревара за спечелване на клиенти, чиито брой започва да намалява, е много по-високото качество на предлагания продукт при запазване и дори лек спад на цените. При тази по-ниска норма на печалба има вероятност част от строителните предприемачи да прекратят практиката на бързо реинвестиране на спечелените средства и да извадят капиталите си от сектора. Оптимистичната прогноза обаче е, че те ще ги пренасочат към изграждане на бизнес имоти, където рискът за неуспешна реализация е по-малък Още в началото на годината се очерта тенденцията преди сделка клиентът да направи повече от 10 огледа. Това е цифра, която през изключително активната 2004 г. се считаше за недостижима. Днес средната норма е 15, а периодът за избор - между 2 и 3 месеца. Големият обем предлагани имоти позволява на купувача да отдели време за разглеждане на оптимален брой, отговарящи на неговите критерии, предложения, а липсата на страх и паника забавя решението. Независимо от периода най-голям е процентът на хората, които купуват жилища, за да живеят в тях. Следва групата на онези, които очакват това вложение да им носи ежемесечни приходи при отдаване под наем. През декември на второ място са били онези, които се страхуват, че цените ще продължат да растат, поради което на един по-късен етап те няма да могат да си позволят покупката. Точно този тип купувачи бяха определящи както за краткия период за сключване на сделка, така и за постигането на нелогични цени (гарсониера в Люлин на цена от 1000 евро за кв.м). Очакванията са тези тенденции да се задържат до трайното стабилизиране на цените. Докато пазарът на жилищни имоти се движи от много субективни фактори като страх и очаквания, той е неподвластен на категорични прогнози. Само на територията на София в рамките на три месеца се очертаха две групи клиенти, всяка, от които отговаря на взаимно изключващи се критерии. Докато в квартали като Младост и Люлин търсенето на близо 26% от активните купувачи е архивирано за неясен период от време поради очакване за спад на цените, в кантора "Южни райони" за две седмици са спрени три сделки от продавачите с мотива "цените ще растат, ще изчакаме". "Ефектът на слуховете" най-вероятно ще бъде туширан, след като бъде ясно установен плавният темп на нарастване от 5% на тримесечие, характерен за развитите страни по света. На този етап обаче дори движението на пренебрегваните доскоро фактори ще трябва да се следи, за да се обобщи и анализира логиката на пазара. В сектора на бизнес имотите най-голямо влияние оказва очакването в България да дойдат големи международни инвеститори. Немалко на брой такива вложения имаше и през последните години, но характерът им беше спекулативен. Срокът, през който тези компании и техните представители оперираха у нас, рядко надминаваше две години. Такива краткосрочни проекти са характерни за инвеститорите от т. нар. първа вълна - представители на Израел, Русия, Ирландия, Гърция. В основата на реалния интерес днес стоят институционалните инвеститори световните инвестиционни компании и фондове, дори индивидуални инвеститори и предприемчиви търговци. Те идват от страни като Англия, Австрия, Германия и САЩ. През 2004 г. паричните обеми, които са се отделяли за вложения в недвижими имоти в тази част на Европа, са били разпределяни между България и Румъния в съотношение 10 към 90%. Днес инвеститорите вече правят проучвания на конкретни предложения, което предполага и реална реализация в близките месеци. Тяхната поява вече влияе на развитието на пазара, очертавайки тенденции, характерни за стабилните и раз-вити пазари - по-ниски нива на възвръщаемост при по-висока сигурност на вложенията и яснота за дългосрочна реализация на проекта. През последните месеци на сцената се появиха още едни играчи, които най-вероятно ще ускорят голяма част от стартиралите вече тенденции - това са Дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ). По последни данни активно действащите у нас са вече 11. Прогнозите са до края на годината чрез тях в сектора недвижими имоти да се влеят около 1 млрд. лв. Голяма част от средствата до момента са били влагани в ценни книжа. Традиционно този тип играчи се интересуват основно и приоритетно от сектора на бизнес имотите и в частност от реализиране или закупуване с цел управление на готов инвестиционен продукт. Възможностите за реализация на подобни проекти у нас не са много. За територията на цялата страна сгради, които да отговарят на по-голяма част от условията могат да се реализират единствено в София, Варна и Пловдив. Там вложението би се оправ-дало чрез бърза и успешна реализация. Освен класическите сгради с административен характер, интерес предизвикват търговските центрове и големите логистични паркове, където успешно са съчетани офиси, складове и дори представителни магазини. Тези имоти са атрактивни, поради нарастващото търсене и възможността за тях да бъдат намерени сериозни наематели с дългосрочни планове. Основната причина за техния успех остава високото ниво на възвръщаемост. Разликата между тези сделки и онези, които очакваме да променят инвестиционния климат у нас през следващата година е в качествено новите изисквания, които инвеститорите ще поставят преди да платят. Макроикономическите показатели, цялостната стабилност на пазара, изградените ясни правила и наличието на точна и надеждна пазарна информация ще влияят върху възможностите на сектора да привлече големи инвеститори и да ги задържи. Макар и изместено от показателите, определящи сигурност, нивото на възвръщаемост запазва своята значимост при вземане на решение. Добрата новина е, че дори след отбелязания през последните месеци спад, този показател остава висок и е с 10 до 20% над средните нива в страните от Централна Европа. При офис сградите в София минималната средногодишна възвръщаемост е между 12 и 15%. Това ги прави лидер в сферата на слабо рисковите инвестиции. За полугодието на 2005 г. регистрирахме ръст от 38% в цените на офиси спрямо същия период на 2004 г. и 65% спрямо 2003 г. При наемите покачването е с 35% спрямо първото тримесечие на 2004 г. и 55% спрямо 2003 г. При търговските площи вече трета поредна година ръстът за реално сключени сделки се движи около 15% на година. Цените от началото на тази година се задържат, въпреки че на топ локациите, където предлагане липсва, а търсенето е изключително активно, се говори за реализирани сделки на нива в пъти по-високи от средните. Търговска площ на ул."Граф Игнатиев" се предлага за 15 000 евро за кв.м. Основен фактор за това е очакването да отворят врати първите центрове от типа Mall. Единият е Mall of Sofia, намиращ се на бул. "Ал. Стамболийски" и ул. "Опълченска" с разгъната застроена площ от 70 000 кв.м. Друг такъв център е City Center на бул. "Черни връх" и бул. "Арсеналски" с разгъната застроена площ от 46 000 кв.м. Ако това наистина се случи в началото на 2006 г., ще можем да отговорим на натрупваното с години търсене. Пазарът ще се успокои, преодолявайки пиковете, които отчита напоследък. Всички тези пазарни показатели са само още едно доказателство, че бъдещето на този сектор е в пазара на бизнес имоти и по-специално в успешните опити да се реализират мащабни проекти. Малките инвеститори, които доскоро се включваха с покупката на парцел, който на един по-късен етап продаваха на строителни предприемачи, реализирайки значителна печалба, ще се оттеглят от този тип вложения. Вече няма гаранция, че всяка покупка на имот е печеливша инвестиция, но имат въз-можност да не изваждат капиталите си от сектора, инвестирайки ги в акции на АДСИЦ. Много външни фактори също ще оказват влияние на търговията с имоти. Очакваното активиране на предпазната клауза от договора на страната за членство в ЕС също ще повлияе. Отлагането на присъединяването към общността с една година, а не категорична промяна в нагласите може да доведе дори положителен ефект. Тъй като опитът сочи, че динамиката е най-голяма в периода преди самото присъединяване, анализаторите считат, че част от смелите инвеститори ще побързат да стъпят у нас преди потенциалът на все още развиващия се пазар да бъде усвоен. Все още не е късно да се вложат пари в недвижимости. Тази инвестиция може да е изгодна, стига рискът да е преценен и да отговаря на очакванията за печалба. Експертите, които могат обективно да помогнат в изготвянето на финансовите разчети и да дадат съвет при индивидуалното или инвестиционно решение, стават все повече и все по-сериозни.
За контакти: София пл. България № 1 тел.: 02/ 810 33 33, 810 33 31 e-mail: adress @adress.bg, www.adress.bg
