АРКОН КОНСУЛТира

Специфики при сделки с недвижими имоти

Автор: 

Венета Димитрова

 Аркон Консулт ООД

При всяка една сделка с недвижими имоти, неминуемо възникват множество въпроси по отношение данъчното третиране на сделката, начисляване на Данък добавена стойност, таксите и разходите, свързани със сделката. Всеки търговец, при прехвърляне правото на собственост върху дълготрайни материални активи - недвижими имоти, се стреми да постигне най-подходящия формат и структура на сделката, с цел оптимизиране разходите й. Съществен момент за инвеститорите е също така въпроса коя е най-подходящата структура, при планирана дейност, свързана с придобиване на недвижими имоти. В зависимост от капацитета, структурата и бизнес целите на участниците в сделки с недвижими имоти, са налице различни възможности, като в настоящата статия ще набележим няколко от тях.

Една от най-често използваните форми за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот е чрез покупко-продажба, която се извършва чрез договор за покупко-продажба на недвижим имот в нотариална форма. Преимущество на този вид сделки е кратък период от време за подготовка и изповядване на сделката. Съществен недостатък обаче, е големият размер на разноските и таксите, съпътстващи сделката. Покупко-продажбата на недвижим имот между регистрирани по закона лица се счита за облагаема доставка по смисъла на ЗДДС, поради което при нея неминуемо се начислява и ДДС. Таксите и дължимите данъци, съпътстващи сделката са следните:

- такси за снабдяване с документи, съпътстващи сделката (скици, данъчни оценки и др.);

- нотариална такса: определя се на основа по-високата между уговорената в проекта за нотариален акт продажна цена и данъчната оценка на имота. Таксата се определя съгласно т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД;

- местен данък по закона за местните данъци и такси: заплаща се преди изповядване на сделката. За Столична община данъкът е в размер на 2,5 % от по-високата сума от данъчна оценка и продажната цена на имота; такса за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър към Агенция по вписванията в размер на 0,1% от посочената оценка, но не по-малко от 10 лв.

Апортна вноска

Много търговци избират друг вариант за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, особено когато става въпрос за сделки между свързани лица, а именно: апорт на правото на собственост върху недвижими имоти в капитала на дружество. Преимуществата на апорта са значително по-ниските разноските при апортиране правото на собственост върху недвижими имоти в капитала на търговско дружество, тъй като нотариалните такси при апорт са приблизително с 50% по-ниски. Също така сделката се освобождава от данък при придобиване на имущества с непарични вноски /апортни/ в капитала на търговско дружество, кооперация или юридическо лице с нестопанска цел. Освобождава се от данък полученото имущество при апортна вноска, както и последващото прехвърляне на трети лица, при условие че прехвърлянето е свързано с изпълнението на преките цели, за които е създадена съответната организация – приемащо дружество, или които са посочени като основание за освобождаване от данък. При неизпълнение на условията за освобождаване несъбраният данък става дължим.

Също така съгласно чл. 10 от Закона за Данъка добавена стойност не е доставка на стока или услуга доставката към приобретателя от преобразуващия се, от отчуждителя или от апортиращия в резултат на извършване на непарична вноска в търговско дружество, съответно апорта не се третира като облагаема доставка по смисъла на Закона за ДДС. Следва да се има предвид също така, че съгласно чл. 10, ал. 2 от ЗДДС при апорт на активи в друго дружество, приемащото дружество е правоприемник и на всички права и задължения по ЗДДС във връзка с апортираните активи, включително на правото на приспадане на данъчен кредит и на задълженията за извършване на корекция на ползвания данъчен кредит.

Процедурата по апорт отнема по-дълъг период от време от стандартната покупко-продажба. При нея следва да се предвидят разходи за възнаграждение за вещите лица, които се определят от длъжностното лице по регистрацията и варират между 600 лв. и 900 лв. Апортът на недвижим имот се извършва с дружествения договор или устава на дружеството, който следва да бъде нотариално заверен. Съгласно изменение в законовата уредба от 2013 г. при удостоверяване на подписа нотариусът проверява правата на вносителя. Нотариалното удостоверяване на подписите на собственика на недвижим имот в процедурата по апорт се таксува на база материален интерес съгласно т. 9 от Тарифата за нотариалните такси, а именно: 50 на сто от таксата по т. 8, но не по-малко от 30 лв. За вписване на апорта в Търговския регистър към агенция по вписванията се събира държавна такса в размер на 60 лв. Дължимата такса за вписване на апорта в Имотния регистър към Агенция по вписванията се равнява на 0,1% от материалния интерес, но не по-малко от 10 лв.

В последните години все повече инвеститори в недвижими имоти проявяват интерес към така наречените Дружества със специална инвестиционна цел /АДСИЦ/, като подходяща структура. Инвестициите в акционерните дружества със специална инвестиционна цел се утвърждават като едни от най – ниско рисковите. Едно от основните предимства е избягването на двойното данъчно облагане – АДСИЦ не плащат данък върху печалбата, а акционерите плащат единствено 5% данък върху получения дивидент. Според Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, дружеството разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, т.е. гарантира получаване на ежегоден доход (при наличието на печалба). При тази структура следва да се имат предвид специфичните изисквания при регистрацията и управлението на АДСИЦ, както и съпътстващите ги разходи в изпълнение на законовите разпоредби, които ще набележим в отделна статия.

*Настоящата статия не представлява правен съвет и авторът не е обвързан с решения, взети въз основа на написаното. Всеки конкретен казус следва да бъде решен след консултация със специалист.


 

Facebook comments