fbpx Все още нямаме реален пазар на индустриални имоти | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Симеон Митев, управител на Ню Шанс 96

Все още нямаме реален пазар на индустриални имоти

Имотния балон, който гръмна първи в кризата още изпуска въздух. След първия удар последва пълна тишина – повече от година. След това започна оглеждане. Специалистите казват, че тази година се появяват първи бели лястовици. Но дали ще дойде пролетта или трябва да се подготвим за поредна сурова зима, е въпрос с почти предизвестен отговор. Все пак животът не спира и колкото и да си задаваме въпроса „Кой купува и кой продава сега?”има печеливши и губещи на имотния пазар. Най-вече на хоризонта на индустриалните имоти. За това каква е реалната ситуация, разговаряхме със Симеон Митев, управител на Ню Шанс 96.

Г-н Митев, според Вас, започва ли да се нормализира пазара на индустриални имоти или все още действията и на купувачи и продавачи са в състояние „Изчакване” . Колко още ще се чака?

- Имайки предвид състоянието на момента от началото на кризата, вече три години нищо не се случва на пазара на терените. Никой нямаше интерес към парцелите. Цените започнаха да падат надолу и стигнаха до 30% по-ниско. В един момент замръзнаха. Собствениците решиха, че няма смисъл да намаляват. В момента все още има изчаквателна позиция и от двете страни. Но какво направиха в това време двамата играча?
Продавачите правеха маркетинг за това, какво има на пазара. По-големите имоти се организираха в отделни фирми, за да са по-мобилни и защото така се намаляват разходите за прехвърляне. По-лесно се продаваха цели фирми, а не отделен имот. Но пък трудността идва, че всяка фирма трябваше да се прави проучване за историята и дали няма задължения или други утежнения.
На второ място, много от собствениците на терени започнаха да дооформят документи, регулации, комуникации, съоръжения, пътни връзки. Те използваха времето да вдигнат нивото и качеството на имотите и съответно на цените.
Купувачите също оглеждаха терени. Те от своя страна завишиха изискванията. Сега вече търсят само урегулирани поземлени имоти (УПИ), които имат транспортни решения, връзки, с разрешения за ток, вода и т.н. И ако ги няма – те ги поставят като условие по сделката. Техните изискваните се вдигнаха 2-3 пъти от преди кризата. Но като цяло година и половина нямаше никакви купувачи. След това започна период на повишаване на информираността им. Чак тази година се появиха първите бели лястовици. Но това са фирми, които са имали утвърден кредит, дори още преди срива в цените. Те са наблюдавали ситуацията и са намерили сега най-доброто решение, след дълги преговори.

Сделките днес обаче се сключват след голямо проучване, дебати и преговори, дори някои се финализират чак след година и половина. Интересното е, че още в началото се започва с условие – „Започваме преговори с 30% надолу” и след пазарлъци се изисква до си отстъпва още 20%. Най-сериозните купувачи са „фондовете лешояди”, които търсят фалирали предприятия и необслужвани кредити. Те купуват на безценица, това което е останало. Другата група купувачи са български фирми, които имат ресурси. Те пък познават обстановката и знаят, че няма какво повече да се случи. Иначе чуждестранни фирми нямат интереси към България към момента.

Трябва да отбележим, че след като много от фирмите фалираха заради кредити, банките направиха собствени дружества и започнаха да изкупуват заложените имоти на ниска стойност. Според мен ще започне следваща вълна на предлагане на апетитни места на по-висока стойност. Това са нови играчи.

На къде прогнозирате да вървят цените?
- Аз предвиждам цените да паднат още 20% за да имаме нормален пазар. Ние просто нямаме пазар на терени, на земеделска земя – да. При формиране на цената има едно чисто математическо решаване на права и обратна задача. Какво представлява правата задача? Имаме терен, на който може да се построи обект и той струва Х единици. Те, плюс разхода за строителство на 1 км. м. се получава много по-висока цена от пазарната и в много от случаите се прави обратната задача.

Права задача
1000 кв.м. х 100 евро на кв.м = 100 хил.евро
На терена може да се построи примерно 1000 кв.м РЗП
Излиза, че на за 1 кв.м. от РЗП цената е 100 евро
Цена строителство - 300 евро
10% други 50 евро
Комисионни 50 евро
Минимална печалба от 15-20% 80евро
Крайна цена около 580 евро.
Когато в определен район се продава строителство на 550 евро км.м., е ясно, че трябва да намалява цената и няма никаква полза от подобна сделка. Известно е, че преди предприемачите работеха за печалба от 50 до100%. А се стигаше и до 300 %

Обратна задача
Ако цената на кв.м. в дадения квартал е 550 евро, то предприемача трябва да продава поне на 500 евро от който:
Цена строителство - 300 евро
10% - други 50 евро
Комисионни 50 евро
минимална печалба от 15-20% още 80евро
Така че, разликата между 500 и 480 евро е цената на кв. м. от РЗП което е 20евро
1000кв.м. по 20 евро е тотална цена 20 000евро
В заключение – собственикът е искал за имота си пет пъти повече от нормалното и разумното. Разбира се, в посочените примери много от коефициентите не са взети под внимание. Това е само пример за логиката на изчисление.

Смятате ли, че има възможности за развитие на още логистични бази?
- В момента има свободни бази, които засега са замразени. Работи се по поръчка – при интерес, свободните площи с форсирана работа за около шест месеца се реализират.
Също така преди кризата логистичните компании търсеха терени в радиус от 25-30 км от София. Сега за същите средства се търсят терени в района на околовръстното. Там разбира се, всичко е продадено, но има клиенти със затруднения и вече започва да се формира третичен пазар.

Има ли още интересни терени в столицата?
- Хубавото на кризата е, че на пазара излязоха доста интересни терени, за които не сме и мислили че съществуват. Пристиснати от кризата, на хората им трябва кешови средства и затова започнаха да ги предлагат. Те предлагат пакет от 20 имота от които трябва едни да се продаде спешно. В момента в който се продаде, другите се спрат. Под клиенти визирам юридически и физически лица. Оказа се, че в централната градска част има хубави имоти, които стават за бизнес сгради и хотели. В центъра все още има много стари къщи. Иначе в страната пазарът се движи една година назад след София. Единствено на морето имаме интереси от руснаци и там е специфичен пазар.

Изгодно ли е да се продава сега земеделска земя?
- В момента има много голямо търсене най-вече на големи масиви земя. Интересното е, че колкото по-голям е масивът, толкова цената на декар става по-високо, което е антилогично. Но проблемът е, че е много трудно събирането и комплектоването на земя. Ако сега продавате 5-10 декара цената им е много по-ниска цена. Но вече и няма толкова големи земи. Всичко е изкупено от кооперации. Най-голямото търсене е в Добрич, Шумен и земите около Пловдив.

Има ли интереси към терени за нови Молове в страната?
- Такива терени излизат в старата градска част, където е имало предприятия. Тези производства сега се изтеглят по околовръстното шосе на София и сега се предлага земята в центъра. Иначе има постоянно търсене, но всичко е въпрос на цена. Продава този, които има затруднения, защото иначе цените са паднали много ниско и не си заслужава продажбата.

До колко сега се разминават офертите на продавачите и очакванията на купувачите?
- Около 20-30%.