fbpx Антикризисни варианти при офис площите | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Антикризисни варианти при офис площите

Антикризисни варианти при офис площите

Наред с всеобщия глобелен спад в икономиката бизнесът с недвижими имоти, и по-конкретно с офис площи, също се промени. Станахме свидетели на известен застой при сделките, но основната тенденция е промяната на пазара в посока, в която условията се диктуват не от наемодателя, както досега, а от наемателя. Условията за наем до голяма степен вече не се поставят еднозначно от наемодателите, а наемателят има редица възможности да договори клаузи в своя полза и повечето от тях имат реален положителен финансов ефект.

Да погледнем фактите
Още през последните месеци на миналата година и особено в началото на 2009 г., търсенето на офис площи намаля. Очакваните по-ниски нива на заетост и финансовата несигурност, обхванала част от инвеститорите, доведоха до отлагане на част от обявените вече проекти. В същото време няколко по-големи проекта, разработвани от опитни международни инвеститори, продължават да се развиват. Видим е напредъкът на проекти като Sofia Airport Center, Megapark, European Trade Center, Serdika Center, Полиграфия Бизнес Център, Литекс Тауър.

Малко над 19 000 кв.м. са новопоявилите се офис площи на пазара в София от началото на годината и така общата площ на построените офиси към момента надминава 900 000 кв. м. През първото тримесечие средните стойности на незаетите офис площи достигнаха 11,64%, като има съществени разлики между централната част на столицата и периферията, където цели сгради с много добри технически характеристики са с по-ниски нива на заетост. Спад отбелязаха и наемните нива - към момента за сгради клас А те са около 13-16 EUR на кв.м. месечно. В сграда клас В, офис площи могат да се наемат за около 10-12 EUR на кв.м. месечно.
Възможностите да се извлече печалба и съответно по-добър икономически резултат от тази ситуация, обаче, не са малко. Те могат да се разделят на две групи - ползи за наематели и ползи за наемодатели.

Наемателите
Икономическата теория, а и практиката в световен мащаб показват, че второто най-голямо перо за компаниите, след разхода за заплати на служителите, е разходът за наем на офис площи и тяхната поддръжка. Във времена на забавено икономическо развитие, политиката по съкращаване на разходи на компаниите много често взема превес пред тази за увеличаване на приходите от основната дейност. И това е разбираемо - компаниите срещат трудности при реализирането на продукти и услуги на пазара, а в същото време разходите остават същите, включително тези за наем на офис помещенията.

Какви са възможностите да се намалят разходите и да се постигне реален икономически ефект? Накратко: преместване в нов офис, който е с по-малка квадратура или по-нисък наем

Като имаме предвид новите офис проекти е възможно оптимизиране на разходите, дори при получаване на по-качествен нов офис и по-добра локация.
Ако поради спецификите на компанията преместването в нов офис не е подходящ вариант, то тогава напълно възможен вариант е предоговаряне на условията по договора за наем - за това, обаче, налице трябва да е и положителната воля на двете страни в процеса - наемател и наемодател.
Ползите от такива стъпки са намалените разходи за наем, и/или възможността да се освободят известни средства за други полезни дейности на компаниите - подобрен маркетинг, запазване на работни места, вместо съкращаване и др. Естествено, компромис трябва да бъде направен и най-вероятно по отношение на продължителността на договора. Той може да бъде на по-ниски наемни нива, но за по-дълъг период. Компромисът би могъл да бъде и по отношение на качеството на офиса или престижността на локацията.

Наемодателите
Ако сте един от тях и имате свободни офис площи в момента, вие със сигурност пропускате възможен финансов приход. Както е при авиокомпаниите - по добре продаден билет за 1 евро, отколкото празна седалка - така или иначе полетът ще се осъществи. Подобна е и ситуацията с офис сградите, в които има свободни площи - по-добре да се отдадат на някакъв наем, разбира се разумен, отколкото да стоят празни пространства, които не носят никакъв приход. Възможните схеми са няколко и често могат да бъдат в комбинация. Ето няколко възможности:
Стъпаловиден наем - ако в средносрочен план очаквате среден наем от, например, 12 евро на кв.м., дали не би била подходяща схема от рода на 1-та година да се предложи наем от 11 евро на кв.м., 2-та година - 12 евро, а третата година 13? Като се има предвид, че през първата година наемът е по-нисък, това би могло да привлече потенциален наемател, който в момента няма възможност да си позволи по-високи нива, но в бъдеще очаква развитие на бизнеса си и така да може да се впише и във вашата финансова рамка.

Гратисен период (rent free) - все по-популярна мярка. Има сигнали от инвеститори, които при по-дългосрочен наем са готови да предложат до 1 година гратисен период. Възможни варианти на същата схема са по 1-2 месеца бонус през всяка година от договора за наем.

Друг вариант за привличане на наематели е редуциране или направо премахване на т.нар. индексация на наема - т.е. ежегодното увеличение на наема с определен индекс - обикновено спрямо официалната инфлация на България или Европейския съюз. Българската инфлация през последните 2 години бе една от най-високите в ЕС, което наложи увеличение на наеми с по около 10-12 % годишно за наемателите, подписали договор при подобни условия. Инфлацията на ЕС се движи около 2,5 - 3,5 % на годишна база, а за 2009 г. се очаква да бъде и под 2%.

Ако ваш наемател изяви желание, поради финансови съображения да напусне имота ви, добре е да се замислите и обсъдите заедно дали някой от описаните варианти не би могъл да бъде от взаимна полза - вие запазвате наемател, макар и при променени условия, а вашият наемател остава доволен, защото е успял да спести известна сума, с която допълнително да подкрепи финансовото състояние на компанията си. Един такъв взаимен жест може да се окаже много добра възможност за дългосорчни отношения между двете страни и съответно предсказуемост и сигурност за бизнеса им.

Според Cushman & Wakefield, най-голямата частна световна консултантска компания в областта на недвижимите имоти, „търсенето на качествени офис площи ще се усили след като икономиката в световен мащаб започне да се възстановява. Освен това, с увеличаващото се разминаване в ръста на различните икономики в международен план, в периода 2009 - 2011 г., наемателите ще се принудят да преразгледат нуждите си от офис площи и там където е възможно, ще се възползват от предимствата на проекти, които предлагат добри възможности - отлично качество и добра цена. (‘Икономиически Пулс: Доклад за състоянието на европейската икономика и нейното влияние върху бизнес имотите’, Лондон, 2009)
България е част от световните икономически процеси и подобни тенденции рано или късно ще се наблюдават и у нас.

Facebook коментари