fbpx Правна гаранция при предварителен договор | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Правна гаранция при предварителен договор

Важен юридически проблем при предварителните договори за „продажба на зелено”, е обстоятелството, че купувачът по предварителния договор, съгласно действащото строително законодателство, не е сред участниците в строителния процес

Иначе те са изчерпателно изброени в чл.160, ал.1 от Закона за устройство на територията и по тази причина не може ефективно да упражнява контрол върху него. Тъй като до сключване на окончателния договор, продавачът е собственик на продавания недвижим имот, то той се явява възложител по смисъла на закона и на практика е легитимиран да подписва всички актове и протоколи в строителството. Само по отношение на него важат и гаранционните срокове в строителството, установени в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Действително, няма пречка по договорен път страните да установят права на купувача да упражнява контрол върху строителните работи. Те обаче биха имали само облигационен характер и не биха попречили сградата да бъде въведена в експлоатация и изработеното да бъде прието без забележки от продавача, като възложител в строителния процес. Също така, няма пречка да бъдат уговорени подобни гаранционни срокове за строителните работи и в предварителния договор, но това зависи от волята на продавача и ще произтича от договора, а не по силата на закона.

Друга странична негативна последица, която до известна степен се свързва с предварителния договор и се засилва от продължаващата икономическа криза и срива на пазара на недвижимите имоти, е увеличаващия се брой открити производства по несъстоятелност, които често се явяват единствена алтернатива на много купувачи, при неизпълнение от страна на продавача.

В рамките на такива производства се предявяват редица отменителни искове, с които се прогласява нищожност на действия и сделки, сключени в периода след началната дата на неплатежоспособността/свръхзадължеността. По този начин, на пръв поглед добросъвестни и коректни контрагенти на длъжника, трябва да върнат в масата на несъстоятелността големи суми, получени по иначе напълно действителни сделки с последния. Това затруднява неимоверно дейността на такива търговци и я поставя под огромен натиск, а понякога би могло да доведе и до срив на техния бизнес.

Законодателят би могъл да обмисли някои промени в правния режим на предварителния договор, с оглед адаптирането му към изменените обществени отношения и внасяне на по-голяма сигурност в гражданския оборот. Така например, възприемане на подхода, залегнал в редица европейски законодателства, за вписване на сключените предварителни договори в Имотния регистър или регистрирането им в друг публичен регистър, би елиминирало възможността за имотни измами чрез сключване на няколко предварителни договора за един и същи недвижим имот.

Със сигурност, това би довело до по-голяма равнопоставеност между страните и би допринесло за подобряване ефективността на защитата на правата на купувача. Евентуална противопоставимост на вписването на договора, ще направи безполезно отчуждаването на недвижимия имот на трето лице от страна на продавача, с цел осуетяване изпълнение задълженията към купувача. От друга страна ще стимулира и мотивира продавача да изпълни точно поетите към купувача задължения.

Евентуално изменение в строителното законодателство, с което при определени условия да се конституира купувачът по предварителния договор, като участник в строителния процес, би гарантирало в по-голяма степен изпълнението на задълженията на продавача при изграждане на недвижимия имот. Освен това, такава законодателна промяна, би представлявала допълнителна правна гаранция за надлежното изпълнение на задълженията на държавните органи и останалите участници в строителството, при изготвяне и подписване на съответните актове и протоколи, респективно при въвеждане в експлоатация на недвижимите имоти, и би възпрепятствало преждевременно извършване на тези действия, без да са налице всички законови предпоставки за това.

По-голямата сигурност на участниците в гражданския оборот, вследствие на такива промени, би имало оздравителен ефект за сектора като цяло, тъй като би намалило до минимум броя на предприемачи, без никакъв опит в сферата и които изначално са недобросъвестни и нямат намерение на изпълнят своите задължения. Неизменно, евентуални промени ще имат положителен ефект и върху инвестиционния климат в страната и биха увеличили доверието на инвеститорите в пазара на недвижими имоти.