Имотният пазар в България навлиза в период на стабилизация след години на ръст и висока активност. Според Михаела Георгиева от агенцията за луксозни имоти Galardo Real Estate, купувачите днес подхождат по-внимателно и информирано към покупката на жилище, а качеството и стойността на имота все по-често изместват стремежа към бърза сделка. В интервюто тя споделя какво очаква от въвеждането на еврото, дали имотът остава „новото злато“ и защо пазарът вече се води не от еуфория, а от осъзнатост.
Г-жо Георгиева, как бихте описали състоянието на имотния пазар в България в момента – наблюдаваме ли охлаждане, стабилизация или нов ръст на цените?
Бих казала, че през последните две тримесечия пазарът се намира в период на започваща стабилизация. След предходните динамични години, белязани от рязък ръст на цените и активност на купувачите, към края на 2025 г. вече наблюдаваме по-балансирана ценова среда, в която купувачи и продавачи намират по-реалистични нива на договаряне. Въпреки това пазарът все още е „в полза на продавачите“, тъй като има повече купувачи, отколкото качествени имоти. Купувачите често се съгласяват на по-високи офертни цени, защото се страхуват, че ще „изпуснат“ подходящия имот, а и искат да се възползват възможно най-бързо от все още атрактивните банкови лихви по ипотеките.
В агенцията ни „Galardo Real Estate“ добре позиционираните имоти се продават за седмици, понякога дори за дни. Въпреки това вече се забелязва по-селективен интерес – качествените имоти с добра локация и висока възвръщаемост чрез наеми повишават цената си, докато при по-масовия сегмент и при ново строителство с неопитни инвеститори и по-ниско качество на изпълнение се усеща корекция и забавяне на сделките. За нас това е здравословна промяна, която връща фокуса върху стойността, а не само върху цената.
Според Вас, как въвеждането на еврото ще се отрази на имотния пазар в България? Очаквате ли краткосрочни сътресения или по-скоро плавна адаптация?
Секторът ни и сега е обвързан с еврото като валута, така че рисково сътресение, за което често се говори, няма основание да се разглежда като заплаха. Очакваме плавна адаптация. Вярвам, че въвеждането на еврото ще засили доверието на международния пазар – ключов фактор за изграждане на стабилен бизнес сектор. Още сега наблюдаваме засилен интерес от чуждестранни купувачи и бизнес инвеститори. С влизането на еврото България несъмнено ще стане по-привлекателна дестинация заради по-ясната европейска финансова рамка.
Освен това, комбинацията от ниски данъци, облекчени процедури по придобиване на имот, красива природа и висока сигурност на живот (чрез ниска престъпност) са сред основните предимства на страната ни като инвестиционна дестинация.
Възможно ли е преминаването към еврото да стимулира чуждестранните инвестиции в имоти у нас?
Да, категорично. Както споменах, очакваме още повече партньорства с наши колеги от европейски държави. В последно време работим активно с клиенти от Франция, Италия, Германия и Израел. Цените на имотите в България са значително по-атрактивни за чужденците, отколкото за нас, българите, които трудно можем да се позиционираме стратегически без ипотека. Доходите ни растат по-бавно от цените на квадратен метър – в София средната цена е около 2000 евро/кв.м, докато средната заплата е приблизително 1700 евро.
В много западни столици цените са далеч по-високи – над 5000 евро/кв.м в градове като Париж, Виена, Мадрид и Берлин, където дори в средно добри квартали цените са два до три пъти по-високи от тези в София.
Днес хората купуват дом или просто квадратни метри? Има ли разлика в мотивацията на купувачите спрямо преди 10 години – повече емоция или повече прагматизъм?
Забелязвам, че от второто тримесечие на годината хората купуват дом с повече осъзнатост и критичен поглед. Да станат собственици не е на всяка цена. Те детайлно проучват инвеститорите, строителното изпълнение, района, банковите условия и устойчивостта на собствените си доходи.
Дори при ниски лихвени проценти, цените на имотите не вървят „ръка за ръка“ с доходите. Това оказва натиск върху групите с по-ниски и средни заплати, за които дългосрочният наем е по-реалистично решение. Нашите клиенти търсят честен съвет и реална оценка на пазара, а не просто посредничество. Именно това е начинът да изградим дългосрочно доверие – не целим просто да продадем имота, а да намерим точния купувач, който ще бъде щастлив, а не притеснен от покупката си.
Дали имотът е новото злато или просто следващият балон?
Още Франклин Рузвелт е казал: „Недвижимата собственост не може да бъде изгубена или открадната, нито пренесена. Купена с разум, платена изцяло и управлявана с грижа, тя е най-сигурната инвестиция в света.“
Затова - не, имотът не е новото злато, защото носи не само стойност, но и ползване. И в никакъв случай не може да става дума за балон - това е пазар, който се учи да расте устойчиво и по европейски стандарти.
Да, има цикли на развитие, но инвестицията в имот днес е далеч по-зряла, отколкото преди 15 години. Купувачите са по-информирани, банките – по-внимателни, а професионалистите в бранша - с по-голяма отговорност. Пазарът на имоти се крепи на доверие, експертиза и баланс между продавачи и купувачи и именно това е нашата роля като консултанти.
