Надува ли се нов имотен балон?

Активността на пазара на жилищни имоти продължи да расте през цялата 2017 г., но зад високия брой огледи се крие желание за сделка, а не готовност за сделка на всяка цена. Въпреки това спадащите лихвени нива ведно с позитивната нагласа на българите към притежаването на имот, доведоха до ръст на ценовите нива, който потребителите усещат, обобщават изминалата година от АДРЕС.

КРЕДИТИРАНЕ

Влиянието на банките имаше ключово значение за пазара на жилища – улесненото кредитиране и атрактивните лихви  доведоха до нов рекорд в дела на сделките с ипотека. Според данните на Агенцията по вписванията близо 65% от покупко-продажбите са извършени с помощта на външно финансиране. По-високата достъпност на парите в комбинация с растящите доходи на населението дадоха увереност на клиентите и те започнаха да търсят и по-голям процент съфинансиране. В общия случай ипотеката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, показват данните на АДРЕС. Този показател се променя най-динамично на годишна база – увеличава се двойно спрямо миналата година и вече достига 18% от всички сделки. Значително намаляват сделките с банково участие до 30% - през 2017 г. делът им се е стопил над 3 пъти и вече представляват едва 3%. Най-голям дял банково финансиране – 80%-100% имат 14% от покупко-продажбите през годината.

На терена на кредитирането се крие и един от основните рискове пред пазара.

„Жилищният пазар у нас е зависим от политиката на Европейката Централна Банка (ЕЦБ) повече от всичко останало, което се случва или не се случва у нас. Ако през 2018 г. инфлацията в ЕС се повиши, съвсем естествено ще се вдигнат и лихвите по кредитите. Това неизбежно ще доведе до спад на активността на жилищния пазар. Добрата новина в този случай би била отложения във времето ефект – практиката ни доказва, че ефектът у нас се забелязва с 3 до 6 месеца закъснение“, посочва Георги Павлов, изпълнителен директор на Адрес.

ЦЕНИ

Средният ръст на цените в София през 2017 г. достигна 6.3 %, като по-голямата част от ръста бе регистриран през второто полугодие, сочи докладът на АДРЕС. Най-значително покачване е отбелязано в Младост и Изток, Изгрев и Иван Вазов. При Гео Милев също се наблюдава по-голямо поскъпване и районът става все по-привлекателен за покупка на имот, приобщавайки се към „престижните“ Изток и Изгрев. С това се обособява една по-широка зона на предпочитаните квартали в източната част на София, допълват експертите.


ЦЕНИ НА ИМОТИТЕ В ГР. СОФИЯ В ЕВРО ЗА КВ.М.

2016 г.                               2017 г.   
Борово 870                    915 5.17%
Гео Милев 1045            1130 8.13%
Дружба 675                   715 5.93%
Иван Вазов 1255          1365 8.76%
Изток/Изгрев 1180        1280 8.47%
Красна поляна 655       700 6.87%
Красно село 820           885 7.93%
Кръстова вада 980      1020 4.08%
Люлин 565                    610 7.96%
Люлин-център 730       790 8.22%
Лозенец 1140               1230 7.89%
Младост 1045               1140 9.09%
Ман. ливади 930           950 2.15%
Надежда 695                 735 5.76%
Овча купел 700             755 7.86%
Обеля 615                     630 2.44%
Сердика, Свобода        565 600 6.19%
Суха река 695               735 5.76%
Света троица 795         845 6.29%
Хаджи Димитър 705    755 7.09%
Център 1220                1255 2.87%
Яворов 1135                1160 2.20%
СОФИЯ  865                920 6.3%
Източник: АДРЕС Недвижими имоти

Освен че трябваше да се съобразят с гражданските движения, инвеститорите бяха поставени пред още един важен избор – в кой ценови сегмент да се позиционират.  Към момента инвеститорите масово избират строителство в по-високия ценови сегмент (над 1200 евро за кв. м.). Повлияни от активния пазар и позитивните обществени нагласи, някои от предприемачите отново се изкушават да инвестират в парцели свръх възможностите си.

„Ситуацията, в която се намираме в момента, създава реален риск част от започнатите проекти да не бъдат завършени и купувачите трябва да го имат предвид. Съветвам ги да проучват инвеститорите много внимателно, да търсят защитни механизми и преди всичко да избират предприемачи, които не се нуждаят от сериозно авансово плащане. Само по себе си това изискване е сигнал за повишено внимание“, каза още изпълнителен директор на АДРЕС.

ТИПОВЕ СДЕЛКИ

Двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в типовото разпределение на имотите. Те са съответно 38% и 35% от всички сключени през годината сделки. На трето място за най-предпочитани имоти се нареждат гаражите и едностайните апартаменти – всеки с дял от 6%.

„Пазарът на гаражи се оформя от няколко години насам и ще продължава да расте. Данните ни показват, че осигуреното паркиране е от голямо значение за клиентите, особено в по-гъсто населените райони на София. Затова търсенето на гаражи е силно, а вече много от сделките за жилище са придружени с покупка на гараж или паркомясто в района. “, посочи Павлов.

СДЕЛКИТЕ ИЗВЪН СТОЛИЦАТА

Раздвижването на жилищния пазар бе характерно не само за София, но и за останалите големи градове, посочват от АДРЕС. За първите девет месеца на 2017 г. в страната са издадени разрешителни за строеж на почти 18 000 жилищни единици с над 37% увеличение спрямо същия период на 2016 г. Средното покачване на цените бе около 6%.

По-активният икономически живот във Варна през изминалата година даде своето отражение - ръстът на сделките е над 10%. Част от това повишение се дължи на покупко-продажби на чуждестранни граждани, но и вътрешната миграция към Морската столица оказва своята роля. Друг фактор за по-сериозната динамика е ограниченото предлагане в периода 2010-2015 г.  - голяма част от клиентите дълго време са отлагали решението за покупка, но сегашните условия им дават увереност и спокойствие. Експертите на АДРЕС посочват още, че значително се повишава информираността на участниците на пазара - купувачите правят добре обмислен избор, а продавачите предлагат имотите си на пазарни цени. В резултат, времето за покупка се съкращава, тъй като купувачите бързо намират търсения имот и то на цената, която ги устройва.
В другия голям морски град Бургас също имаше висока активност на купувачите и ръст на сключените сделки. Интересът за покупка се оказа по-голям от предложения брой имоти за продажба, заради което покачването на цените от 2016 г. се запазва. С развитието на инфраструктурата в периферията на града, непредпочитани доскоро квартали стават привлекателни за купувачите и цените на имотите в тях достигнаха средните за града.

Пловдив се позиционира все повече като алтернативна на столицата бизнес дестинация. Увеличават се жителите от Северна и Южна България, които избират да работят и да се установят в града. Пловдив се радва на голям интерес и от чужденците, налагайки се като предпочитано място за купуване на имоти от чужди граждани.

ПРОГНОЗА

Според експертите на АДРЕС през 2018 г. активността на купувачите отново ще зависи основно от кредитните условия на банките. „През 2018 г. очакваме действията на ЕЦБ за постепенно затягане на паричната политика, което може да доведе до леко покачване на лихвите. Цените на имотите у нас ще спаднат и така пазарът ще се регулира,“ пояснява Георги Павлов. Ако обаче лихвените равнища се запазят ниски, недостигът на жилища ще продължи, а с него и покачването на цените, допълват от компанията.