fbpx Динамиката на бизнес имотите | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Динамиката на бизнес имотите

Динамиката на бизнес имотите

През последните години тенденцията в София и в страната е да се търсят офис площи, клас А. Потребителите, които търсят такъв тип помещения са два вида - първите са компании, които от 2-3 години имат представителство в България и смятат да разширяват бизнеса си. Втория тип клиенти са мултинационалните компании, които досега не са стъпвали в България. Въпреки че не сме голям фактор за повечето световни компании, ние сме обещаващ пазар
с голям годишен ръст.

Фактът, че скоро престои влизане в ЕС ни прави достатъчно примамливи и почти всички големи компании вече са тук.
Основните движещи сили на пазара за офис площи в момента са в
международните компании, които търсят предимно офис площи клас А
Тези сгради имат няколко основни характеристики - те са новопостроени, със съвременни инсталации, 24-часова охрана, контрол на достъпа с персонални магнитни карти, двойни подове, гъвкаво разпределение - така наречените “Оpen space” на площите. Централните климатични-вентилационни системи не само затоплят
и охлаждат въздуха, но вкарват и пресен въздух на мястото на отработения. Тези сгради имат и аварийно захранване с дизелов генератор.
Другата тенденция, която движи пазара и все повече се засилва е интересът към офиси - клас В. Те се търсят предимно от по-малки чужди компании или средни до големи български фирми, които се изнасят от неугледните жилищни кооперации, където чуждестранните им партньори открито отказват да ги посещават. Фирмите наемат офиси в новопостроени сгради, но не са толкова перфектно изпълнение. В някои от случаите климатизацията липсва или е локална, няма вентилация, няма двоен под, но за сметка на това имат компютърно и телефонно окабеляване и 24-часова охрана. Това са сгради в приличен вид, без да са луксозни.
Пазарът на офис площи в София допреди година и половина се заключаваше само в големи чуждестранни компании, които наемаха помещения в Бизнес парка, който е на границата между категориите А и В. В един момент изискванията на тези наематели се повишиха, така че доста компании започват да имат нужда от офис площи с по-гъвкаво разпределение.
Така стояха нещата преди около 2 години. Сега започнаха да се строят много офис сгради, които се пълнят с качествени наематели.
Въпреки че предлагането става все по-голямо, търсенето се увеличава
и то с много по-силни темпове от предлагането. Това означава, че имаме устойчив растеж с постоянни величини. Доходността на имота е съотношение между продажната и наемната цена. При жилищните имоти надценяването се дължи на повишеното кредитиране от страна на банките, доходността в момента е между 5-6 %.
За разлика от тях, бизнес имотите имат доходност, която до момента се движи между 10-12 % - или двойно повече от жилищните имоти.
Доходността от бизнес имоти в Западна Европа се движи в рамките на 6-7 %, което прави почти двойна печалбата на чуждестранния инвеститор, ако той избере България. Това е една трайна тенденция, която вече е придобила огромни размери. От всички видове инвестиции най-ниско рискови са инвестициите в недвижими имоти, а от тях най-високо доходните са тези в бизнес имотите. Именно заради това в момента има опашка от международни инвеститори, които за разлика от стандартния български бизнес не купуват толкова самата сграда, а купуват продукта, който тази сграда генерира. С две думи, те купуват доходността. Само това има значение за тях, а това в България все още е дефицит.


Красимир Димитров
мениджър отдел Офис площи “Фортън”

Повечето от малките и средните български фирми стартират работа си в офиси клас С - това са жилищни сгради, които не са пригодени за нуждите на бизнеса. След това наемат терени в офис сгради, клас Б, понякога дори в клас А. Когато се разраснат и станат достатъчно силни, най-изгодният вариант за тях е да купят парцел и да построят собствена сграда, където да съобразят цялото пространство с нуждите си. Така, когато теглят чертата накрая, няма да им излезе толкова скъпо, колкото да плащат наем в продължение на години. При по-големите фирми е точно обратното. Една голяма фирма трябва да бъде достатъчно гъвкава - тя трябва да може във всеки момент да пренасочи бизнеса си в друга посока и да го преструктурира. Такава е практиката на Запад. Въпреки че могат да си го позволят, изключително малко от големите компании строят офиси. Те предпочитат да наемат цели сгради, но да не се вкореняват на едно място.
Моят съвет към българските фирми е да си построят собствена сграда, или другият вариант, който напоследък е станал масова практика - да купят офис в жилищна сграда. Партерните и първите етажи са със статут на офиси, но не бива да се забравя, че това е временно решение.


Чуждият инвеститор търси инвестиционна продажба - да купи парцел или сграда с цел печалба от доходността при отдаването под наем
За съжаление сградите в България не са толкова много, защото все още не можем да се отърсим от българските предразсъдъци. Все още се действа на принципа - строи се една сграда и се продава на физически или юридически лица на части. За извършването на инвестиционна продажба е нужна нова или реновирана сграда, която да има сериозни наематели, с минимум 5-годишни непрекъсваеми договори. Когато тази сграда се заеме над 70 %, е готова за инвестиционна продажба, т.е. продуктът вече е създаден и лесно може да се намери инвеститор, който да я купи. В момента в София и страната се структурират достатъчно такива проекти, така че търсенето ще бъде удовлетворено в рамките на една година. Безспорно градът, който почти настига столицата в динамиката на бизнес имотите, е Варна. Там също има бизнес, който създава устойчив продукт, има и чуждестранни компании. Много фирми с представителства в София имат нужда да покриват и другия периметър на страната - а това е Варна.
Засега софийският пазар генерира около 95 % от дохода и от площите, които се предлагат в България. Във Варна в момента се строят 4 офис сгради, които ще запълнят вакуума, който се наблюдава
в момента.

Facebook коментари