Първата половина на 2026 година очертава изключително динамична и същевременно контрастна картина на българския пазар на недвижими имоти. Докато общият брой на вписаните продажби бележи спад от 16.8% на годишна база, ипотечното кредитиране продължава активно да поддържа ликвидността, а строителната активност регистрира значителен ръст.
Данните от доклада на Komfort & Foros Brokers разкриват, че рискът на пазара вече не е равномерно разпределен. В редица градове новото предлагане расте с изключително бързи темпове, което поставя под въпрос баланса между търсене и предлагане през следващите години.
Макроикономическата среда осигурява стабилна основа, въпреки натрупаната инфлация. За първото тримесечие реалният БВП нараства с 3.1% на годишна база, безработицата спада до 3.2%, а средната брутна работна заплата достига 1 407 евро. Към юни 2026 година инфлацията е 5.4% на годишна база, а депозитите на домакинствата нарастват с 18.6% до 56.473 милиарда евро. Вторичният доход от чужбина също бележи внушителен ръст от 46.5%, достигайки 546.9 милиона евро за първите пет месеца. В същото време лихвите по новите жилищни кредити се задържат на ниски нива от 2.41% при годишен процент на разходите от 2.75%.
През първото полугодие в страната са вписани общо 84 119 продажби, но същевременно са регистрирани 31 937 ипотеки, което се равнява на 38.0% спрямо броя на сделките. Най-важният акцент в доклада обаче е ускореното ново предлагане. През този период е започнат строежът на 19 106 нови жилищни единици, което представлява ръст от цели 35.0% спрямо първото полугодие на предходната година.
Анализът по региони показва значителни различия в пазарното поведение. София отчита най-високата зависимост от ипотечни кредити, като техният дял достига 69.7% спрямо 16 403 вписани продажби. В столицата са започнати 4 871 нови жилища, което е ръст от 66.9% на годишна база.
Пловдив показва по-балансиран пазар с 7 258 сделки и спад от едва 4.7%. Ипотеките в града съставляват 46.2% от продажбите, а започнатите 3 580 жилища се увеличават с 47.8% спрямо същия период на миналата година.
Във Варна са вписани 5 510 продажби, а делът на ипотеките достига 54.6%. Новите жилищни единици в строеж са 1 616, отбелязвайки ръст от 11.0%. Най-висок обем активни оферти към август 2026 година се наблюдава в кварталите Виница, Владислав Варненчик и Левски, докато най-високи средни офертни цени се отчитат в районите Фестивален, Гръцка махала и Спортна зала.
Бургас изпъква с най-висока интензивност на новото строителство. В града са вписани 3 325 продажби, но започнатите жилища са 3 480, което означава, че новото строителство надхвърля текущия обем сделки и достигат 104.7% спрямо тях. Там се отчитат 8.89 започнати жилища на 1000 души население, което е близо три пъти над средното за страната.
Пазарите в Стара Загора, Несебър и Разлог следват специфична динамика. В Стара Загора сделките спадат с 12.2%, а започнатите жилища намаляват с 27.8%. Несебър и Разлог се отличават с много нисък дял на ипотечното кредитиране — съответно 13.0% и 16.2%, което показва доминираща роля на личния капитал, инвестиционните покупки и ваканционния сегмент.
В заключение експертите от Komfort & Foros Brokers посочват, че националният спад на сделките се случва на фона на засилено ипотечно кредитиране и сериозно ново строителство. Високият дял на кредитите прави пазара по-чувствителен към банковите оценки и лихвите, а бързият ръст на новото предлагане изисква от инвеститорите внимателен анализ на търсенето, локацията и конкретния продукт преди стартирането на нови проекти.
