fbpx Рискове и измами при сделки с имоти | твоят Бизнес - списание за предприемчивите българи

Рискове и измами при сделки с имоти

Всеки купувач или продавач минава своя път на колебания и въпроси, докато стигне до решението да направи сделка. Остава съмнението дали е избрал подходящия момент и доколко цената е добра. Независимо от отговора обаче, много участници в пазара на имоти се страхуват, че ще бъдат подведени или измамени. Нещо повече, това чувство се засилва при поява на статия в пресата за измами, а за съжаление има вече и нотариуси, на които се търси отговорност за нарушения.
Основният риск за купувача е дали действително ще стане собственик на имота, предмет на покупко-продажбата. Проблеми може да има или вследствие на неистински документи, или от непълна информация за имота или собственика. На пазара, за съжаление, се срещат продавачи, които представят фалшифицирани документи или с невярно съдържание. Все още у нас някои хора смятат едва ли не за обидно искането да се легитимират при водене на преговори и сключване на предварителен договор. А освен че това дава възможност да се види дали лицето е посоченото в представените документи за собственост, да се преценят и някои други обстоятелства.
Що се отнася до подправените документи за самоличност, някои от тях наистина са много близко до оригинала и е почти невъзможно да се различат от непрофесионалист. Все пак нотариусите, които всеки ден боравят с такива документи, има по-голяма вероятност да проявят подозрение към представяните им документи и да направят проверка, дори да откажат изповядването на сделката, ако имат съмнения.
Много въпроси могат да възникнат при участие на пълномощник по сделката. При продажба той трябва да е изрично упълномощен за конкретния имот, при това от текста на пълномощното да е ясен обемът на представителната власт. Купувачът трябва да е сигурен, че лицето може не само да води преговори, но и да сключи предварителен договор, или че има правото да сключи и нотариалната сделка за продажба.

Много е важно дали на пълномощника
е дадено и правото да получава суми
капарото или продажната цена. В противен случай купувачът може да плати не на когото трябва и да загуби парите и правата върху имота. Не забравяйте още нещо, което е много важно и често се подценява в практиката: този, който е дал пълномощно, винаги има право и сам да извършва същите правни действия, както и да упълномощи и друго лице със същите права. Казано по-просто, докато вие като купувач подписвате предварителен договор, недобросъвестният собственик лично или чрез друг пълномощник може вече да е подписал и други предварителни договори. Предварителният договор не прави купувача собственик.
Но извън съдържанието, много рискови моменти може да има и при изготвяне на пълномощното. За сключване на сделки по нотариален ред се изисква нотариална заверка на подписа на упълномощителя върху пълномощното. Но в селищата, където няма нотариус, право да правят заверка на подписите имат кметовете. Оттук могат да произтекат много неприятни случаи на фалшифициране на подписи или заверка на подпис, без личното присъствие на упълномощителя.

При нотариусите се водят специални регистри, в които се описват подробно всички заверени пълномощни и те не отказват справка, дали действително са заверили определено пълномощно.

Дори пълномощното да не е фалшиво, упълномощителят може да не е жив при сключване на сделката. Може да е оттеглил пълномощното
и да е прекратил правата на пълномощника писмено, но да не е иззето физически самото пълномощно. Възможно е дори упълномощителят да е бил в състояние, в което не разбира свойството и значението на постъпките си - болест, алкохолно или наркотично опиянение. Всяко атакуване впоследствие на пълномощното, може да доведе до отпадане с обратна сила на правата на купувача.
Най-общо като защитни механизми би трябвало да държите тези документи да са наистина актуални, независимо от общоприетия шестмесечен срок за валидността на много от тях. Помислете, че неучастието на наследници на лице, което е посочено в представеното удостоверение за наследници, означава неучастие на съсобственик в сделката. Това я прави автоматически нищожна. А какво става, когато фирмата вече не съществува? Този въпрос може да се окаже особено актуален при закупуването на ново строителство. Затова намирам за нормално да изискате актуализиране на тези документи, нищо, че не е изтекъл срокът им на валидност. Извън документите, които са задължителни за сключването на сделката съгласно закона, всеки купувач или брокер на купувач би трябвало да провери и дали няма предприета процедура по несъстоятелност или ликвидация.
Освен че данните може вече да са се променили, възможно е и самият документ да е фалшифициран. Пак ще кажа, че за един нотариус е по-лесно да прецени дали външно документът - удостоверение или скица, отговарят на формата за издаване, или изхождат от компетентен орган.
В някои случаи проблеми по сделките могат да се появят от посочване на неверни данни в декларациите, подписвани при сключване на сделката -
семейно положение, включително и годината, в която е сключен бракът, може да доведе до продажба на имот, който е семейна съпружеска общност.
Нищо, че законът не изисква за доказване на правата на собственост, практиката наложи да се представят от продавача и удостоверения за семейно положение, които се издават от общината. Във връзка с това е добре да се знае, че
дори когато е изключителна индивидуална собственост на единия съпруг, семейното жилище не може да се продава без съгласието на другия съпруг
За да се уверите, че няма опасност от атакуване на сделката в тази насока, изискайте продавачът да представи копие от личната карта на съпруга си и вижте дали като постоянен адрес
не е посочен имотът, който купувате.
Удостоверението за тежести върху имота също е документ, който формално не се изисква за сключване на сделка. Но той увеличава сигурност-
та на купувача, че имотът не е ипотекиран, не е вече прехвърлен по нотариален ред на друго лице, няма учредено право на ползване върху имота, както и че няма вписани искови молби и възбрани. При повече от един собственик удостоверение за тежести трябва да се изисква за всеки от тях поотделно. Не случайно се изискват и предходните документи за собственост. При по-сериозни интереси или подозрения трябва да се прави проверка и върху тях. По правило много сделки с един имот за кратко време трябва да изострят вниманието ви, че са възможни проблеми с имота.
В никакъв случай не оставяйте изясняването на тези въпроси за момента на сключване на нотариалната сделка, а отстранете възможните подводни камъни преди да сключите предварителен договор и да дадете капаро. Така ще откриете и прецените дали са отстраними проблеми, произтичащи от: съсобственост, право на ползване, представителство на юридически лица, участие в сделката на непълнолетно или недееспособно лице и други.
Рискове за продавача
Да започнем с това, че при огледите той допуска в имота си, който често е и дома му, напълно непознати лица. В някои случаи можете да станете обект на кражба или други посегателства. Ако потенциалният купувач се води от брокер-професионалист, той би трябвало да има сключен договор със своя агент и да има данните му за самоличност.
Основният практически проблем на собственика си остава получаването на цената. Всичко би било по-лесно, ако това става по банков път, особено ако вече има сключен предварителен договор, който е основание за плащането. За съжаление обаче, много от сделките все още формално се сключват по данъчната оценка, а действителната цена е многократно по-голяма. Имайте предвид, ако сте продавач, че даването на разписка при получаване на разликата между двете стойности, представлява дадено без правно основание плащане.

При наличието на декларация, че посочената в нотариалния акт цена е действителната, купувачът впоследствие може да си търси връщането на тази сума.
Много често всяка от страните по сделката се страхува и се спори дали първо да се подпише нотариалният акт, или първо да се платят парите. В практиката обикновено купувачът избира нотариуса, нотариалният акт се подписва. След това става плащането и при потвърждение за получаване на уговорената сума, нотариусът придвижва документите по сделката за вписване. Допустимо е и другото решение - да се плати цената и да се подпише нотариалният акт впоследствие. Всичко е въпрос на договореност на страните, които трябва да отвоюват в преговорите интересите си.

За контакти:
“Лега Реал” ЕООД
Агенция за сделки с недвижими имоти и правно
консултиране
e-mail: legareal@abv.bg, www.legareal.com